北京通州區“小産權房”再起訴争：法院判租客賠付“二房東”二十餘萬元

暮春時節，柳絮如雪飄飛。

站在蘇坨新村的高台上，視野空曠。這裡明顯屬于城鄉結合部，一路之隔，是圍擋圍起的“拆遷現場”。

12号底商大門緊鎖。從玻璃門縫望進去，貨架淩亂，一片狼藉。

隔一家商鋪的玻璃門上，貼上了“商鋪出售”的紙條。本網詢問情況，一位店主模樣的人說，這都是瞎寫的，村裡的房子，沒法賣。

近年來，在北京市通州區，由“小産權房”、農村宅基地等銷售、租賃引發的訴訟不斷，引發社會各界關注。近日，在北京創業多年的江文（化名）陷入煩惱。他在通州區永順鎮蘇坨新村租賃底商開了一家商超，由于底商屬于“小産權”，無法辦理完善相關手續，營業兩個月被叫停，貨品擠壓、裝修費損失。更令他想不到的是，“二房東”許某英将他告上了法庭，法院判其賠付許某英二十餘萬元房租和違約金。

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北京市通州區人民法院一審判決書顯示，許某英和江文于2019年4月10日簽訂《商鋪租賃合同》一份，約定許某英将其“管理”的位于北京市通州區永順鎮蘇坨新村 12号房屋(建築面積 239 平方米)出租給江文。租賃期限自2019年4月10日 至2022 年4月9日，租金标準為每月 11250 元，租金季付。押金為一個月租金，乙方需提前十天繳納下一期房租。在合同二年有效期内，租金不予調整，第三年起遞增 10%，裝修期為一個月。

合同第五條第一項約定，乙方應按本合同條款規定支付租金和各項費用，如有拖欠，甲方有權收回房屋。第二項約定，租賃期内，乙方若因特殊原因終止合同，乙方應提前一個月通知甲方，乙方應以一個月的房屋租金作為違約金賠償甲方。合同所附交接物品清單中，有手寫的“營業執照”“衛生許可證”“食品流通許可證”字樣。合同簽訂後，江文向許某英支付了房租和押金共計45000元。

江文租賃了涉案房屋後，對房屋進行了裝飾裝修，并購進了大量貨物，聘用了十幾名員工，與山東某企業管理有限公司簽訂了加盟合同，并支付了加盟費。

江文急于開業，各種證照卻遲遲辦不下來。試營業兩個月後，被迫停業。

多次催促後，2019年8月5日，許某英辦理了營業執照，名稱“北京鑫楠商貿有限公司”，法定代表人“李楠”，成立日期“2019年8月5日”，住所“北京市通州區永順鎮蘇坨新村 12 号底商”。經營範圍“零售服裝鞋帽、化妝品、個人衛生用品、日用品等。執照辦理後，許某英将執照交付江文。

2019年11月20日，營業執照經營範圍發生變更，增加了“第二類醫療器械;修腳服務(不含診療活動)等。變更後，許某英再未将執照交付江文。

但是，疊加疫情等原因，江文再未能開業。

時間拖延到了2021年。

2021年3月1日，許某英委托女兒李某将江文起訴至法院。要求解除合同，支付租金和違約金。

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許某英稱，被告（江文）承租至今僅給付 45 000 元(包含三個月房租和一萬元押金)，原告多次要求被告交納租金，被告一直推脫。

被告江文辯稱，不同意原告許某英的全部訴求。原告不是本案的适格主體，原告不是涉案房屋的産權人，原告作為承租人，超出其與村委會簽訂的租賃期限，原告與被告簽訂的租賃合同無效。

原告與村委會簽訂的租賃合同中約定未經村委會同意不得進行轉租，原告未提供證據證明其有轉租權。合同約定原告許某英應向被告江文交付營業執照，衛生許可證，食品流通許可證，且原告的聯系人系其女兒和女婿，與被告的微信聊天記錄中也承諾辦理上述證件，但實際上并未辦理，導緻工商局、城管、食藥監局等部門接連進行查處，且上述各部門明确告訴被告無法辦理上述證件，導緻被告無法正常經營，雙方自簽訂完租賃合同并辦理完交接後，被告一直無法正常經營，給被告造成巨大經濟損失。

原告要求支付違約金無事實與法律依據，本案合同并不是被告原因導緻解除或者确認無效，且被告并未要求解除合同或者終止合同，合同第 5.2 款有相關約定，合同并沒有約定特殊原因的情形，故原告的第三項訴求不應得到支持。原告自始至終從未向被告催要過房屋租金，而是被告多次聯系原告要求辦理上述證件，但原告均不理睬，根據合同約定，被告如果存在拖欠的情況下，原告有權收回房屋，但是原告至始至終未向被告催要租金，未向原告交付上述證件，導緻被告無法正常經營，且原告女婿還因此向被告在微信上賠禮道歉，可見原告自知理虧。

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經過審理，通州區人民法院認定事實: 關于營業執照，原告出具辦理營業執照審批截圖一份，稱食品流通項目因被告原因未辦下來，進而無法辦理衛生許可證，被告對此不予認可，稱營業執照法定代表人不是被告，且被告被有關部門告知該處無法辦理商鋪證件。

關于合同所附交接物品清單中的手寫部分，原告稱當時被告說要辦理這三個證件，原告怕記不住就寫上了，被告稱該證件系原告承諾要給被告辦理的。

關于商鋪返還，原告要求就合同解除的後果一并進行處理，被告稱确認合同無效或者解除之後可以還給原告。關于裝修，被告出具交貨憑證四份，用于證明對商鋪進行了裝修，原告對此予以認可，并稱已經進行了相應的免租。被告稱因疫情原因應當就租金進行減免，原告稱願意對被告進行減免兩個月的租金。

關于原告轉租情況，原告出示“證明”一張，内容包括“茲有北京市通州區蘇坨村村民委員會底商 12 号出租給許子英使用，面積 239平方米，經雙方協商一緻，村委會同意許子英将底商進行轉租”，該“證明”有“蘇玉軍”字樣的簽字，被告對此不予認可，稱無村委會蓋章。

公開信息顯示，北京市通州區蘇坨村村民委員會法定代表人為張華，并非“蘇玉軍”。既沒有加蓋村委會公章，又沒有法定代表人簽字的證明，其證明效力何在呢？

天眼查顯示，蘇玉軍為小微企業“北京蘇坨新村物業管理中心”法定代表人。成立于2006年9月21日，注冊資本50萬人民币，經營範圍包括物業管理、供暖服務；銷售金屬材料、五金交電、建材。

通州區人民法院經審理認為，被告辯稱合同因原告轉租未取得村委會的書面同意而無效，原告雖僅提供一張僅有村委會主任（？）簽名的證明，但根據合同的履行情況來看，未有證據表明村委會不同意原告的轉租，也未有證據表明因村委會不同意轉租的原因導緻被告無法使用12号商鋪，本院對于被告的該項辯稱不予采納。

法院認為，被告租賃12号商鋪後，對12号商鋪有使用，根據查明的事實，被告在支付原告包括押金在内人民币45000元後便未再支付，被告對此辯稱系無法正常經營，應當指出，被告在被有關部門告知無法辦理相關執照，認為本方無法正常經營的情況下，依然繼續占有使用12 号商鋪，同時采取不交納租金的形式對抗原告，被告辯稱不交納租金系因原告未向其要過租金，在合同明确約定的情況下，被告的該項辯稱缺乏合理依據，本院不予采納，被告的行為存在不妥當之處，對自身損失的擴大負有責任，被告的行為緻使原告無法實現合同目的，故原告享有對于合同的法定解除權。

關于合同所附交接物品清單中的手寫部分，經詢問，雙方當事人對此作出了不同解釋。合同并未對衛生許可證，食品流通許可證的辦理、交付等事項作出明确約定，雖然被告同原告的親屬就營業執照的辦理進行過交涉，亦無法認定雙方關于營業執照辦理的約定構成了合同的主要内容，故關于被告稱原告未為其辦理營業執照的抗辯，法院不予采納。

再根據查明的事實，被告同原告親屬就營業執照辦理的相關問題自 2019 年 4月至8月進行了一系列溝通，被告在明知未辦理合法資質不能進行正常的商業運營的情況下，依然對 12 号商鋪進行了裝修并為顧客辦理會員卡，被告未能采取适當方式防止自身損失的擴大，亦對自身損失的擴大負有不可推卸的責任，本院對于被告的該項解釋不予采納。

法院判決：原告許某英與被告江文解除合同;江文給付許某英租金 212 625 元；江文給付許某英違約金 11 250 元；交還許某英商鋪。案件受理費 2675 元，由江文負擔。

因不服判決，江文上訴于北京市第三中級人民法院。

二審法院認為，根據查明的事實，合同并未對衛生許可證、食品流通許證的辦理、交付等事項作出明确約定，雖然江文同許某英的親屬就營業執照的辦理進行過交涉，但無法認定雙方關營業執照辦理的約定構成了合同的主要内容，亦難以認定許某英就執照辦理事宜對江文存在欺騙、構成違約。

二審法院駁回上訴，維持原判。

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近日據北京晨報報道，從去年以來，北京利用衛星進行了8次查違，現場核查确認違法建設575處，面積達208萬平方米。其中今年前4個月發現違法建設79處，13.35萬平方米。發生在集體土地上的違法建設數量占到總數的98%。部分鄉鎮、村隊等基層政府打着“新農村建設”、“農民上樓”的旗号行房地産開發之實，侵占集體土地，興建别墅出售，以牟取暴利。有些區縣興起的村鎮“小産權”現場就是集中體現。工作人員透露，繼房山的青龍湖别墅區被查處後，近日，規劃部門又在通州發現了百萬平方米的“小産權”房。

該工作人員坦言，目前确實有一些違法建設與當地政府利益挂鈎。這個問題有望得到解決，将出台的《城鄉規劃法》拟建立屬地責任制，管轄地盤上發現違法建設，當地政府要擔責。

相關法律專家介紹，“小産權”實際上便是 “鄉産權”,它并不組成真真正正法律實際意義上的産權。說得再直接一些,“小産權房”是一些村團體機構由于房地産商喊着新農村建設建設等為名售賣的、工程建築在集體用地上的房子或者由農戶自主機構修建的“商住樓”。 最高人民檢察院有關案件審理城區房産租賃合同書糾紛案實際運用法律多個現象的表述》第二條:出租人就未獲得建設工程項目施工許可證或是未依照建設工程項目施工許可證的要求建設的房子,與承租方簽訂的租賃協議失效。

經多方查詢，本網無法查詢到蘇坨新村建設的立項、規劃、施工許可證、房産銷售等相關手續。

蘇坨新村是否屬于違法建設？蘇坨新村是否有權将商鋪租賃給本村村民許某英？許某英是否有權将商鋪轉租給江文？本網将持續關注。

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