這兩天，深圳不少地産群開始吹起了一股“松綁風”。

先是“貝殼内部透露深圳即将放開限購限貸”，調整内容主要分2個部分，最快五一面世：

1、全國有貸記錄，隻要還清深圳買房即可首付3成。

2、深戶3年 社保3年，調整為深戶1年 社保1年；非深戶5年社保調整為3年。

随便一條都是重磅。

驚得深圳貝殼今天一大早趕緊發文辟謠：群不存在、消息是假的，已報警。

寫稿時，又看到一條從“窗口”爆出來的消息：

1、離異時，家庭有一套房的，有房一方離異後賣掉，又可以買了，不鎖定購房人3年的購房資質。

2、離異時，家庭有一套房的，有房一方A把房子分割給無名額的另一方B；離異後，A的資質不鎖定，可以購買一套。

3、離異前，家庭有一套房的，聯名的賣給第三方的，也不用協商了。離異後兩人名額都不鎖定，有資質就可以購買。

4、離異時，家庭名下有2套房的，雙方購房資質還是一樣鎖定3年。

如果消息為真，等于取消了208的補充政策。

從消息截圖來看，傳得有鼻子有眼的。然而，當大象向不動産登記中心求證時，電話始終打不進去。

在官方發聲之前，這些“瓜”的保真度都不好說。

隻是不知道這些“網傳新政”，又撩動了多少敏感的神經。

好了，接下來我們來聊聊：深圳最近哪些新盤熱賣？接下來有哪些新盤值得重點關注？

4月超30城調控松綁

深圳網紅盤熱賣20億

4月以來，全國樓市一片暖意。

據中原地産研究院統計數據顯示，年内已有超80城發布了相關政策。僅4月就有30餘個城市因城施策，調整房地産政策。

政策不斷放松，不少購房者蠢蠢欲動，深圳也有不少表現不錯的新盤。

4月21日，鴻榮源壹城中心開盤，當天攬金超20億；4月23日，星河榮禦線上公證選房，推139套準現房，當天賣出9成。

|| 鴻榮源壹成中心十區

4月15日獲批預售，本次備案住宅1051套，住宅建面約83-94㎡，均價約7.18萬/㎡，單價區間約6.53-7.67萬/㎡，總價區間約548-713萬/套。4月21日線上選房。

4月初，大象團隊曾去現場調研過這個樓盤，主要關注點有2個：

1、地處龍華中心區，周圍配套設施相對成熟，居住氛圍濃厚，自帶壹方天地旗艦商業，可滿足多層次的消費需求；

2、距龍華站800米内，軌道出行方便；

此外，4大抗性也不得不看：

第一，教育資源緊張。

不少業主買壹成中心是為了孩子上學，然而時不時有業主投訴，龍華第二實驗學校學位緊張。

十區隔壁地塊将新建一所創新實驗學校，可增加一批學位，但單單為了孩子上學買房的業主，遲早得做好學位緊張的心理準備。

第二、約6.82的超高容積率，居住質量打折。

項目由舊改而來，基本都是50層以上的高樓，樓間距較低，低樓層日照受阻。

壹成中心自帶大體量商業，吸引了巨大人流和車流，節假日擁堵十分常見。

第三、交通規劃未定，片區環境尚待完善。

25、27号線目前尚未完全納入五期規劃，一旦落選，片區交通将多年持續擁堵。

再加上人民路拓路計劃遲遲未動工，對面的中洲舊改還是平地，老城區的棚改還在簽約，一切都需要時間等待。

第四、項目住宅存量大，二手房出手難。

算上十區，整個壹成中心有上萬套住宅，二手房挂牌量必然不會少。

而壹成中心過去以高贈送著稱，過去幾期的得房率一度高達90%，但十區沒有面積贈送，未來賣房時就有可能落入下風。

|| 星河榮禦

4月15日獲批現售，本次備案住宅139套，住宅建面約89-125㎡，均價約5.09萬/㎡，單價區間4.95-5.38萬/㎡，總價區間約448-642萬/套。

4月23日線上選房。

主要關注點有三個：

1、準現房，風險低。

2、項目自帶購物中心，附近有京基百納廣場、新沙天虹，滿足日常購物需求。

3、靠近主幹道寶安大道，道路交通出行方便。

此外，還有三大抗性：

1、項目周圍分布較多工業園區，居住氛圍一般；

2、學區在榮根小學和沙井中學範圍内，教育資源實力比較一般。

3、距離馬安山站1.4公裡，步行需20分鐘，地鐵出行便捷度不高。

壹成中心十區和星河榮禦熱銷，深圳樓市風向已經開始轉變，市場要回暖了。

深圳樓市窗口期

5大新盤驚豔亮相

當下的深圳樓市，正處于買房最佳窗口期——成交緩慢爬升，但價格還沒跟上。

但這絕不會成為常态，一旦錯過，未來2-3年，大部分人将很難在深圳低價買房。

所幸二季度還有一批新盤計劃入市，29個住宅，遍布11區。

其中不乏一些熱門新盤，剛需、改善、豪宅，都有。

剛需：宏發萬悅山璟庭（光明）、特發觀月台（光明）、深鐵璟城（寶安）。

改善：壹成中心十區（龍華）、卓越和弈府（龍華）。

豪宅：海德園（福田）。

跨度大、覆蓋面廣，是二季度新盤的總體特征，對購房者而言，無疑有更大的選擇空間。

大象編輯部梳理出了5個新盤，一起來看看它們的亮點與不足吧。

|| 宏發萬悅山璟庭

戶型：79-118平3-4房

價格：預估5字頭

今年年初，大象團隊到過這裡，得知項目此次預計主推79-118平3-4房，共678套。精裝交樓，預計4、5月開盤。價格可參考1期，估計也是“5”字頭。

3月，有網友爆出項目戶型圖，各有優劣。

✧79平三房一衛

優點：總價低，實用缺點：靠路邊，噪音大，西曬

✧89平三房兩廳兩衛優點：東南向缺點：兩個次卧太小了，有點像2 1房

✧B1戶89平三房兩廳兩衛

優點：朝南看花園、安靜，格局正常缺點：普通戶型，無功無過

✧118平四房

優點：橫廳設計，格局正常，實用缺點：廚房偏 小

宏發萬悅山位于光明核心區，規劃總建築面積21萬㎡，含住宅、商業、寫字樓于一體，商業、教育、公園等資源配套都比較成熟。

值得注意的是，宏發萬悅山附近有多所學校，如東周小學、深圳實驗光明學校、深圳實驗學校光明部（東區）、光明小學及光明中學等，正好東南西北四個方向各有一所學校。

商業配套上，除了自行規劃的2萬㎡商業，宏發萬悅山周圍2公裡範圍内的商場有藍鲸世界、光明廣場、康之寶百貨、正力時代廣場等。

|| 特發觀月台

戶型：78-108平住宅

價格：參考龍光玖瑞府5.18萬/平

特發觀月台，緊挨着龍光玖瑞府，稍遠點還有中海拍賣地A503-0093（案名中海觀園，毛坯限價4.44萬/平）。

預計推78-108平住宅，共360套，價格可參考龍光玖瑞府5.18萬/平。

項目距地鐵13号線光明城站約1.3公裡，周邊有光明外國語、光明農場、深圳中醫院、百花公園等生活配套。

由于13号線和龍大高速走向（上龍大30分鐘到西麗），項目更适合南山上班人群。

再加上少有的78平米2 1房，低總價更适合剛需上車。

不過小區較小，隻有兩棟，商業配套更依賴周邊。

|| 深鐵璟城

戶型：建面84-104平3-4房

價格：毛坯限均價4.58萬/平，精裝預估均價4.88萬/平

上個月，大象的市場調研團隊也到過這個項目。實地調研後發現，項目有四大優勢：

① 地鐵上蓋物業，和深鐵瑞城一樣。碧頭站是11号線終點站，住在這裡，每天搭地鐵上班都能優先挑選座位。

② 體量大。項目總占地約33萬平，總建面約61萬平，規劃總戶數約4000套。

地塊被劃分成南區和北區。宣傳資料顯示，先推售北區小高層，6棟6層高，27棟11層高。南區是13棟33-39層的超高層住宅，還有14棟保障房。

③ 價格優勢。毛坯限價4.58萬/平，如果精裝交付，按3000元/平計算，預計4.88萬/平。（具體以備案價為準）

④ 小高層戶型。項目主推建面84-104平3-4房。

根據網友曝光的戶型圖來看：

84平的三房兩廳一衛，是市面上常見的廳出陽台豎廳設計；

98平的三房兩廳兩衛，是帶超大陽台的橫廳設計；

104平的四房兩廳兩衛，跟98平的戶型設計差不多。

話雖如此，也有網友認為項目有一個重要的短闆：遠。

“和東莞長安隻隔着一條河”

“打開某團搜個美食都能搜到東莞的店鋪”

項目屬于大型社區，規劃配套一應俱全。

未來将建設成集住宅、商業、運動公園、學校等多業态于一體的綜合體。光學校建面就高達5萬平，總共有3所幼兒園、1個72班九年一貫制學校。

整體來看，項目更适合在科技園、前海、寶中工作的朋友。

|| 卓越和弈府

戶型：93-113平3-4房，精裝交房

價格：預計7字頭

項目推建面約93-113平3-4房，共706套，預計4月入市，價格參考壹成中心十區，預計7字頭。

目前隻開放了110平的樣闆間，入戶玄關做了到頂的收納櫃，廚房島台設計十分新穎，全落地窗設計使得房間清透敞亮。

項目前身是油松片區舊改，拆除用地面積約7.96萬㎡，開發建設用地面積約3.94萬㎡。計容積率總建築面積約25萬㎡，容積率6.34，規劃集住宅、商業、辦公、教育為一體，是典型的“四件套社區”。

項目由6棟32-50F超高層住宅，1棟32F保障房，2棟32F寫字樓以及1所12班幼兒園、30班小學組成。首批計劃推02純住宅地塊1棟1單元、1棟2單元、1棟3單元（層高42-47F）。

從生活配套看，項目存在兩大值得入手的理由：

理由一，與壹方城一路之隔。

項目與壹成中心商業——壹方城僅一路之隔，可直接享受商業配套。

區域内還有由中洲主導的龍華商業中心舊改，海岸集團主導的龍華海岸城舊改、華僑城龍勝舊村舊改等中大型的商業綜合體舊改，未來可形成延綿2-3公裡的超大型商圈。

理由二，4地鐵交彙。

項目鄰近規劃線路25号線與27号線的樞紐站油福站；周邊還規劃有6号線支線南延線，再加上現有的4号線，屆時，項目所在區域将被4條地鐵線包圍，極大增加出行便捷度。

就像人無完人，項目也存在三大劣勢。

第一，現階段項目缺乏軌道交通配套，項目距離現有地鐵4号線龍華站約2公裡，步行便捷度不高。

第二，和壹成中心十區類似，項目同樣存在交通規劃未定的問題。

第三，盡管舊改能促進片區面貌升級，但目前周邊建築仍以中小型舊工業區和私建民宅為主，緊湊但缺乏秩序，亟待通過城市更新手段實現整合提升。

綜合産品和生活配套來看，瑕不掩瑜，且有不少想象空間。和同一片區的壹成中心十區相比，二者價格估計差别不大，項目戶型設計更新穎，但由于面積段較大，購買門檻也更高。

|| 海德園A區

戶型：86-449平住宅

價格：參考B區均價約12.6萬/㎡

去年推出的海德園B區，一共有181套住宅，預計今年A區會入市，三個戶型，建面約89-195-248㎡。從推售的總面積來看，本次将推的應該是大戶型居多。

A區更靠近北環大道，價格可參考海德園B區，毛坯均價12.6萬/㎡。

項目位于香蜜湖豪宅區，近7号線安托山站，旁邊有萬科瑧山府、安巒公館，附近有紅嶺實驗學校、商業有萬科裡。

*以上信息僅供參考，具體以開發商公示備案為準！

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最後，來一波預告~

上周我們去龍崗調研，考察了4個項目，合正方洲、和昌拾裡花都、頤峰名庭、樂城二期。

合正方洲三房，首付114萬，适合剛需輕松一步到位！打算在龍崗買房的朋友，來聊聊~

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