蘇州部分闆塊放開限購，會是一個信号嗎？

前兩天去了一趟蘇州，這也是今年第一次前往蘇州調研。而來的原因，是聽說一直嚴格限購限售的蘇州，現在已經有部分闆塊放開了口子，像昆山太倉那樣，實行了人才編碼的政策，外地人不需要落戶也可以直接購房。

而這個放開限購的區域是哪裡呢？相城區。

在幾年之間，相城區還幾乎是蘇州準入門檻最高的一個行政區，需要高積分落戶，而兩年之後，反而成了最先放開口子的那個區域。

相城區

按照相城當前的政策，外地本科以上學曆的話，和以前一樣，可以直接落戶蘇州進行買房，而關鍵來了，有些上海或者農村戶口的，并不想落戶蘇州，這在以前是沒辦法買的，而現在呢？

相城和昆山太倉一樣，也實行了人才編碼的政策。本科以上學曆，交三個月社保，就可以申請人才編碼，不用落戶也能直接購房，大專學曆繳滿6個月社保，同樣可直接申請編碼購房。

同時我們了解到，這個社保時間限制其實是并不固定的。像年初的時候，本科一個月社保就可以申請，而近兩個月才加碼到3個月，也就是說，未來這個時間可能會繼續加碼，也可能會放寬。

不得不說，這個消息對于蘇州樓市來講，是一個很大的利好消息。

這次相城整體看下來，感覺目前蘇州樓市一個蟄伏的大窪地，隻是被一直壓着，然而一旦說開始啟動的話，勢頭并不會比2019年的那一撥小多少。

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首先說一下蘇州整體，

與之前去蘇州調研時的那種烈火烹油感覺不同的是，如今的蘇州樓市确實因為各種調控政策的疊加，顯得分外的冷清。外地炒房的基本都不來了，園區也缺乏新房，以往那種萬人搖的情況已經相當罕見。

2019年的時候，蘇州人還說着那個因為買不起蘇州，隻能把房子買在上海的老段子。而現在，蘇州幾乎就已經變成了長三角對于買房最友好的城市了。（可能要再加一個無錫）

南京在售新房房價

在甯波城區房價普遍4-5萬，南京杭州主城4萬起步的時候，人口更多，經濟更好的蘇州，卻奇迹般的實現了全市範圍内新房房價不超過4萬。（當然，像園區獅山這些地方的二手房還是很貴，動辄7、8萬，以至于隻要有新房出來那就是搶房)

蘇州在售新房房價地圖

今年整個長三角的房價，都在上海的帶領下漲的非常猛，像蘇北的鹽城等，漲幅更是直接沖到了全國第一。但是蘇州呢？一點沒受到整體氛圍的影響，依然橫盤。一進一退之下，蘇州這個最強地級市，反而成了房價窪地。

蘇州新房層級圖

不談杭州甯波等地方，我們就拿蘇州和自己下屬的城市比。

今年蘇州下屬的太倉樓市相當火熱，成交量相比去年直接翻了2倍。而太倉火爆的最大助推器，就是婁江新城這個闆塊的規劃。

婁江新城這個闆塊建了一個太倉高鐵站，5 1軌交彙入，預計明年會成為蘇州大市範圍内的第二大高鐵站，因為這個利好的推動，婁江新城在商業人口都比較欠缺的情況下，房價直接沖到了2萬5。

（婁江新城以前是太倉的陸渡鎮，闆塊内其實沒有什麼大型商業，還是以産業園廠房為主）

太倉站是第二大站，那第一大站是哪兒呢？就是相城區的高鐵北站。

相比于婁江新城的方興未艾，蘇州北站所在的高鐵新城可打造了太多年了。高鐵 地鐵 商圈 企業集群，堪稱是全國高鐵新城建設的教科書。

而高鐵新城現在的房價是多少呢？兩公裡範圍内的新房均價2萬7，3-4公裡範圍内的新房均價2萬3-2萬4。

高鐵新城在售新房房價表

也就是說，一個已經相當成熟，且各項屬性幾乎都是升級版的主城區闆塊，房價隻比剛剛開始啟動的縣級市闆塊，房價高1—2千。

這種差别還不僅體現在了房價上，像太倉婁江新城今年隻要新盤開出來，那基本就是即開即清盤，甚至需要全款才能進入搖号。而相城這邊則正好相反，你去詢問一下蘇州本地人，問他們對于相城的看法，那一般都是不太好的。

“高鐵新城？那邊誰去啊，沒有人氣的。”盡管高鐵新城已經引進了幾百家企業，規劃了6條地鐵，已通車1條，幾個大商業體都已經開始營業，且人氣不俗，但是在大部分蘇州人的心目中，仍然是“沒什麼人氣”的新城。

無他，實在是蘇州太過富足，放到别的地方絕對可以視為是香饽饽的地方，放到蘇州，完全就泯然衆人了。

咱們就拿商業體來說，放到其他小一點的城市，基本上有一個萬達廣場，那就可以視作是一個商業中心了。但是蘇州呢？根據主數據顯示，整個江蘇共有商業綜合體1666個，而其中蘇州就占據了463個，比第二名的南京多了195個。

以蘇州自己來說，園區4萬方以上的商業體足有85 ，比很多縣級市的商業加起來還要多，相比下，相城30 的數量卻是有些不夠看。但是這不是說相城不夠好，隻能說園區新區這些地方太恐怖。

蘇州獅山天街

在蘇州這邊考察，和我們以往去南通嘉善這些地方的一個最大差别就是，在這些地方，銷售好像總是拿着規劃圖開吹，我們這邊會有什麼，那邊會建什麼，來幾個小企業就敢說是産業區高新區，未來會有十幾萬人，所以房價一定會那麼高，而蘇州這裡呢？像相城的高鐵新城和元和闆塊，各種規劃都已經處于了一個建成和落地的狀态，而僅僅因為人氣沒有那麼足，就一直處于一個保守的狀态。

這裡其實能看出蘇州和某些地方思路的一個不同。像蘇州，經過了2年多的調控，（當然，實際上從2017年，蘇州就開始針對新房限價），目前的投資性質其實已經很少，在蘇州買房的，90%以上都是本地人，90%以上都是自住需求，所以他們更注重的是什麼呢？是實際生活體驗，買菜上學等日常生活的便利程度，而不是說指着一張規劃闆來買房，這也就是為什麼，整個相城闆塊，價格最高的是日常配套最齊全的中央公園闆塊，而非最高大上的高鐵新城闆塊和離園區最近的元和闆塊。

但是要是以投資的眼光來看，那就會覺得，相城這個地方，簡直是一個絕對的窪地。

以元和闆塊來說，是相城離園區最近的闆塊之一，開車基本15分鐘就能到達園區，位置上首先就很符合熱點外溢闆塊的概念；其次，元和闆塊屬于省級的高新區，闆塊内的企業以微電子等高新技術産業為主，這也就意味着這裡人口不會少，同時購買力較強；同時，元和闆塊内目前有蘇大第二附屬小學和中學，在相城區排名數一數二，更不用說還有在建的7号線地鐵了。

元和闆塊規劃配套圖

那麼這個闆塊新房均價多少呢？2萬3-2萬4左右。而且都是帶中央空調等三大件的精裝修配置。這個價格和太倉的婁江新城基本一緻，而婁江新城遠遠不足元和闆塊成熟。

同樣再說一說高鐵新城闆塊。2011年，蘇州北站正式通車，次年，蘇州高鐵新城管委會挂牌成立，以北站為核心建立起了高鐵新城，并一躍成為蘇州“一核四城”的核心闆塊。

高鐵新城沙盤圖

在北站通車之後，依靠着高鐵這個優勢，高鐵新城闆塊内陸續進來了兩條地鐵線路、1000家以上的注冊企業、100億投資規模的商業配套，每年創造的服務業産值達330億之多。

這個闆塊給人的感覺怎麼說呢？就是特别的高大上，甚至連路上的公交都是無人駕駛版的。

而這裡一個最大的特點是什麼呢？就是倒挂特别厲害。像馬上清盤的新城項目，均價2萬5-2萬8，而旁邊的建發二手房已經買到了3萬7了。

（元和的倒挂雖然沒有這麼厲害，但也依然存在。像在售的弘陽項目，均價2萬3600左右，而闆塊内的二手房挂牌價基本在2萬4-2萬8這樣。）

也就是說，相城這個地方，一方面是新房普遍倒挂，基本上買到就是賺到，或者至少也是保值；另一方面，則是配套和規劃與當前的房價不匹配，按照長三角其他城市的思路，那元和賣到3萬 沒什麼問題，高鐵新城賣到4萬 沒什麼問題。

（當然，這兩個闆塊的二手房挂牌也基本與這個價格接近了，主要還是新房被限的太厲害。）

相城近期土拍情況

我看了一下今年上半年的土拍，相城各個闆塊的樓面價基本都要比之前的高1000-2000塊左右，普遍在1萬4左右，這也說明了相城這裡的一個價值潛力。而現在相城首先放開了限購的口子，那麼一旦說蘇州開始補漲，那麼最先起勢的，多半就會是相城。

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