一、本文探讨的案件困境

現實中真實存在這麼一種困境：債務人在履行期限屆滿後仍無力清償，故與債權人達成以房抵債協議并交付房屋，但因故雙方未及時變更權屬登記。後債權人（即房屋受讓人）轉讓房屋給第三人（即房屋再受讓人）。第三人占有、使用房屋多年後發現，債務人（即物權登記人）已被吊銷營業執照多年了。

此時，第三人該如何将房屋權屬變更登記至自己名下呢？

第三人到不動産登記中心請教，得知過戶必須有物權登記人的協助。

可是，物權登記人因故已被吊銷營業執照多年，人去樓空了，僅剩工商注冊信息猶存。

顯然，此路不通。

第三人被迫尋求訴訟解決。

可是，這時該起訴誰？提什麼訴請？訴請的請求權基礎又是什麼？

本文嘗試解決上述連環問題。

二、以房抵債協議的效力

第三人對房屋的權利，溯源于當初債權人和債務人達成的以房抵債協議。那麼，以房抵債協議是否應予支持，便是本次權屬訴訟的首要問題。

權威司法文件已提示司法審查重點。九民紀要（即全國法院民商事審判工作會議紀要）第44條第一款規定：“【履行期屆滿後達成的以物抵債協議】當事人在債務履行期限屆滿後達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，人民法院要着重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形，避免虛假訴訟的發生。經審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。”

第三人作為債權人和債務人以外的主體，而且時隔多年，其實很難判斷以房抵債協議“是否惡意損害協議以外第三方的合法權益”。

不過依筆者看來，第三人無須過分擔心，因為司法審查的前提是有案外人提出異議，主張當年的以房抵債協議損害自己的權益，而此種概率是相對小的。再者，如前文所述，常規的行政途徑無法變更權屬登記，司法救濟系唯一選擇。

發起權屬訴訟，已勢在必行。

也許仍有人心存疑問：盡管當年債權人和債務人簽署了以房抵債協議，可是，雙方始終未變更權屬登記呀。

這樣的以房抵債協議，還成立嗎？

有這種顧慮的朋友可能是參考了定金合同的成立規則。

民法典第五百八十六條第一款規定：“【定金】當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。”

解決上述顧慮需要區分諾成合同和實踐合同。

諾成合同指意思表示一緻即可成立的合同；實踐合同指除意思表示一緻外，尚需實際交付标的物才能成立的合同。定金合同便是典型的實踐合同。

而根據權威司法觀點，以物抵債協議屬于諾成合同，即無須實際交付抵債物即可成立。

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九民紀要理解與适用對此有作诠釋[1]：“我國法律并未規定代物清償制度，故代物清償制度在我國屬于無名合同。根據《合同法》第124條之規定，無名合同适用合同法總則的規定，并可以參照本法分則最相類似的規定。”

“根據《合同法》第25條有關‘承諾生效時合同成立’的規定，在合同問題上，以諾成合同為原則，以實踐合同為例外。也就是說，隻要沒有法律的明确規定或當事人的明确約定，合同原則上為諾成合同。”

“考慮到與以物抵債性質最相類似的買賣合同亦屬于諾成合同，因此，在我國，隻要當事人沒有約定将物的交付作為以物抵債協議的成立要件，就應當認定代物清償協議為諾成合同，自雙方達成合意時成立。”

三、債權人轉讓房屋給第三人屬于“債權轉讓”

在通過以物抵債新形成的房屋買賣合同關系中，債權人的權利是要求債務人交付房屋并辦理過戶登記，義務是變更原債權債務合同的履行方式。

在債權人不再依據原合同的履行方式要求清償債務，且債務人已依據新形成的房屋買賣合同關系交付房屋後，債權人享有且僅有請求債務人辦理過戶登記的權利，對債務人已不負擔任何義務。

債權人在從債務人處接收房屋後，将其轉讓給第三人，從法律角度分析，是将請求債務人辦理過戶登記的權利轉讓給第三人，即債權轉讓。該定性的法律依據是民法典第五百四十五條第一款：“【債權轉讓】債權人可以将債權的全部或者部分轉讓給第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根據債權性質不得轉讓；（二）按照當事人約定不得轉讓；（三）依照法律規定不得轉讓。”

根據民法典合同編理解與适用的诠釋[2]，“債權轉讓是指不改變債權的内容，由債權人将債權轉讓給第三人的制度。債權人既可以将債權全部轉讓，也可以将債權部分轉讓。債權全部轉讓的，原債的關系消滅，産生一個新的債的關系，受讓人取代原債權人的地位，成為新的債權人。”可見，在本文篇首的場景中，第三人已取代原債權人的地位，成為新的債權人，有權直接請求債務人辦理過戶登記。

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在（2014）粵高法民一終字第19号案件中，廣東省高級人民法院便結合案情做了類似的法律分析，在判決書中寫道：“在曾某某與瑞達公司之間通過以物抵債形成的房屋買賣合同法律關系中……曾某某享有且僅有請求瑞達公司辦理案涉房屋過戶登記手續的權利，對瑞達公司已不負擔任何義務。曾某某在從瑞達公司處接收案涉房屋後，将其轉讓給了韓某等三人，實際上是将請求瑞達公司辦理案涉房屋過戶登記手續的權利轉讓給了韓某等三人。”

“韓某等三人向曾某某購買了案涉房屋，并為此向曾某某一次性支付了全部購房款40萬元，據此受讓了曾某某對瑞達公司享有的債權，有權請求瑞達公司協助自己辦理案涉房屋過戶登記手續，原審判決不支持韓某等三人關于判令瑞達公司為其辦理案涉房屋過戶登記手續的訴訟請求不當，本院予以糾正。”

上述案件中，債權轉讓行為隻發生了一次。實踐中還存在涉房債權轉讓多次且從未變更權屬登記的案例，在這種較為極端的情況下，最後一輪債權受讓人依舊對房屋物權登記人享有請求變更權屬登記的債權。

譬如，在（2015）潮安法民一初字第127号案件，潮州市潮安區人民法院認為：“原告主張請求第一被告、第二被告将潮安縣城區興利商業城三幢**号房産産權登記過戶到原告名下，第三被告予以協助，根據《中華人民共和國合同法》第六十條第一款‘當事人應當按照約定全面履行自己的義務。’、第一百零七條‘當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。’的規定，本院予以支持。”

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細心的朋友可能還會注意到，前述民法典第五百四十五條第一款規定的債權轉讓除外情形第（一）項是“根據債權性質不得轉讓”，這應作何理解呢？

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根據民法典合同編理解與适用的诠釋[3]，“根據債權性質不得轉讓的權利，主要是指合同是基于特定當事人的身份關系或者對特定人資質能力等的信賴而訂立合同産生的債權。”顯然，請求辦理過戶登記之債權，不在此列。

四、對債務人的通知可由第三人作出嗎

民法典第五百四十六條第一款規定：“【債權轉讓的通知義務】債權人轉讓債權，未通知債務人的，該轉讓對債務人不發生效力。”

可見，債權人将所接收的房屋轉讓給第三人後，債務人是需要被通知到位的。如此，轉讓行為才對債務人有效，即第三人才享有請求債務人辦理過戶登記的債權。

那麼，通知行為是不是必須由債權人作出呢？

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本文篇首探讨的問題是第三人遇到的問題，相關權屬訴訟也是由第三人發起的，如果此時第三人還要搜集“債權人曾将債權轉讓行為通知債務人”的證據，則确權路上又多了一個麻煩。

好在，第三人直接告知債務人，也是有效的。

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民法典合同編理解與适用對“通知主體”的問題有作诠釋[4]：“……關于通知的主體。債權人轉讓債權時對債務人作出通知，是債權轉讓對于債務人發生法律效力的必備條件。從促進交易便捷開展的角度，可以允許債權的受讓人成為通知的主體。本條規定的‘債權人轉讓債權，未通知債務人的，該轉讓對債務人不發生效力’并未限制僅能由債權人作為通知主體。”

“當然，受讓人作為通知主體應屬于例外情形。特别是在某些情況下，轉讓人可能無法對債務人作出通知，在受讓人能夠提供充足的證據證明債權轉讓的事實，也可以允許其對債務人作出通知。”

五、用一般生活經驗補強第三人債權的真實性

無論是債務人和債權人之間的以房抵債行為，還是債權人與第三人之間的房屋轉讓行為，都可能因為時間久遠而證據不足。這時，發起權屬訴訟的第三人可考慮借助輔助證據和生活經驗來補強論證相關行為的真實性。

譬如，在（2019）最高法民再270号案件中，案涉房屋由陸某某占有多年，其主張自己當年是合法受讓案涉房屋的，并提供了房産證原件（物權登記人是他人）和曆年維修房屋的付款憑證用以佐證自己對房屋的權利。

最高人民法院在判決書中寫道：“再次，陸某某長期持有案涉房屋的權證原件，而張某某為登記權利人卻不享有案涉房屋的實際權益。除不動産統一登記外，房産證亦為權屬的表彰形式。通常房屋實際權益人會在代持登記辦理完成後收取并控制房屋權證原件，以确保己方已獲得的相關權益。特别是在不動産所在地存在交易過戶政策性限制的情況下，房屋權證原件的交付，一般可以體現雙方當事人在權屬移轉方面已形成意思合緻。……”

“最後，陸某某長期實際占有、使用案涉房屋，并對房屋維護、修繕持續投入。本案中，陸某某提交其出資維護和修繕案涉房屋的付款憑證，以及張某某關于房屋代持、使用情況的陳述，均可證明陸某某自2003年起至今實際占有、使用案涉房屋的事實。”

六、債務人能适用訴訟時效抗辯嗎

在本文篇首的場景中，債務人（即房屋物權登記人）已被吊銷營業執照多年，早已人去樓空，自然不可能在第三人發起的權屬訴訟中出庭抗辯。

然而，我們可以假設一下，如果物權登記人出庭以訴訟時效為由抗辯，那麼第三人還享有勝訴權嗎？

答案是肯定的。

現行有效的八民紀要第24條規定：“已經合法占有轉讓标的物的受讓人請求轉讓人辦理物權變更登記……，對方當事人以超過訴訟時效期間抗辯的，均應不予支持。”

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在本文篇首的場景中，無論是債權人（房屋受讓人）還是第三人（房屋再受讓人），都是房屋合法占有者，因此他們請求債務人（房屋物權登記人）辦理物權變更登記，債務人都是無法以超過訴訟時效為由抗辯的。

七、獲得勝訴判決後如何實現物權變動

一旦法院作出“被告應協助原告辦理過戶登記手續”的判決，那麼就可以認為原告勝訴。

可是，本文篇首的場景中，物權登記人（即債務人）已被吊銷營業執照多年、人去樓空了，實操中其是無法協助過戶的。

此時該怎麼辦？

原告可以申請法院強制執行，法院有權要求行政機關配合變更權屬登記。

民事訴訟法第二百五十八條規定：“在執行中，需要辦理有關财産權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。”

民訴法司法解釋第五百條規定：“人民法院在執行中需要辦理房産證、土地證、林權證、專利證書、商标證書、車船執照等有關财産權證照轉移手續的，可以依照民事訴訟法第二百五十八條規定辦理。”

實踐中，在被告不配合或無法配合的情況下，原告借助上述規定和司法力量實現過戶的情況屢見不鮮。我們可以通過公開的裁判文書一窺究竟。

譬如，在（2019）閩0213執異23号案件執行裁定書中，廈門市翔安區人民法院寫道：“廈門市中級人民法院經審理，于2018年3月30日作出（2017）閩02民終5303号民事判決，判決：二、郭某某、黃某某應于本判決生效後七日内協助葉某某辦理坐落廈門市××室房房産過戶登記手續；……該判決于2018年9月8日發生法律效力後，因郭某某、黃某某未主動履行生效判決所确定的義務，葉某某向本院申請執行，本院于2018年10月23日立案執行。”

“本院于2019年1月30日作出（2018）閩0213執2837号之一《執行裁定書》，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十一條規定，裁定如下：三、申請人葉某某可持本裁定書到登記機構辦理相關産權過戶手續；……同日，本院作出（2018）閩0213執2837号《協助執行通知書》，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十一條的規定，通知廈門市國土資源與房産管理局協助執行上述裁定事項。”

八、總結與思考

針對本文篇首困景，第三人合适的訴訟策略應是：

1.全面搜集證據（如債務人和債權人以房抵債關系成立的證據、債權人将案涉房屋轉讓給自己的證據、自己近年來合法使用、修繕案涉房屋的證據等）；

2.訴請債務人（即物權登記人）協助辦理過戶登記；

3.獲得勝訴判決後，申請法院強制執行，完成權屬變更登記。

綜上可見，處理本文所探讨的案件困境，需要綜合運用公司法、物權法、合同法、民事訴訟法等多部門法。

聚沙成塔、集腋成裘，我們隻有日常性地認真鑽研積累，才能在處理複雜疑難問題時擁有更多得心應手的法律工具。

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