7月臨近月底，最近市場上購房的聲音沒那麼熱鬧了，更多的變成了開發商、促銷、特價房信息頻出。

今年真的是很特殊的一年，這種特殊表現在整體經濟大環境的确不好，疫情的影響需要一定時間的恢複期，而老百姓們的收入、就業預期更需要恢複，這樣的環境之下購房者整體數量減少，也是必然的。

01.

既要看整體 又要區分局部

買房想判斷房子的短期走勢，無非就是看短期的供需；看長期的價格走勢，相對是看城市、片區發展，具體樓盤的稀缺性。

落到2022年的濟南樓市，感受最深的是兩點：

1、有錢人手握400-500萬，沒什麼好買的改善盤，可選餘地非常小，導緻次新二手房價格水漲船高。

2、普通剛需購房者購買力下降，購房群體銳減；而你看雪山、唐冶、神武、張馬、新東站、黨家、西客站、王府莊、藥山、北湖有大量在售和新入市樓盤。

這種樓市的供需狀态導緻了CBD、高新、奧體周邊的次新二手房價格有所上漲。比如财富中心二手房從2020年下半年開始上漲；比如中垠雅苑、海信賢文世家二手房今年價格也有所擡頭；中海奧龍觀邸盡管房齡差不多10年左右了，價格也一直上行，中海天悅府部分小洋房價格站上了25000 ；大漢峪片區小高層二手房價也真心不低了……

反觀剛才提到的諸多剛需片區二手房，因為限售政策調整，突然大量次新二手三室挂牌量激增，導緻價格非常平穩，低于周邊在售新房的房源比比皆是……

02.

促銷 價格戰在所難免

近期北湖片區（遠洋湖印都會）、唐冶片區（遠洋潮起東方）、彩石片區（新中鐵城）相繼有樓盤低價促銷，在我看來這算是星星之火了，剛需片區的大規模促銷、價格戰，在下半年是不可避免的。

唐冶能建紫郡蘭園必然會低價入市，但是樓座位置是整個地塊最差的，北側就是東西主幹道飛躍大道，同時小區内還有一棟租賃住房，品牌也沒有特别突出；新東站的天鴻公園大道二期低價入市，對整個片區同樣有很大的殺傷力，畢竟配套成熟，且天鴻深耕新東站十餘年，整體不錯。

截至2022年7月1日，濟南2022年已網簽商品房64463套，住宅33081套，截至7月24日，濟南2022年已網簽商品房73634套，住宅37727套。 今年上半年濟南住宅網簽量隻有去年的6-7成，如果說去年賣的太好，對比2018年、2019年，今年這個成交量也是非常低的。

正像開始所提到的，雪山、唐冶、神武、張馬、新東站、黨家、西客站、王府莊、藥山、北湖有大量在售和新入市樓盤，一旦有價格戰出現，那麼牽一發而動全身，在剛需購房者相對有限的大前提下，看誰的動作快，先把客戶裝到自己口袋裡。

所以如果你真心打算今年買房，就好好攢錢，等待機會，現在還處于膠着期。下半年，濟南樓市大概率會重複2019年的走勢。

耐心一點，好好挑選自己的目标樓盤。

03.

分情況 擇機買入

我一直提醒純投資買房的不要着急，而自住、改善因為屬于相對的長期持有，所以現在針對價格調整到位的樓盤購買沒有什麼問題。比如說一個樓盤現在是15000元/平米，明年買也是15000元/平米，剛需買了可以早點交房，早點住，省了房租，而投資者買了這一年沒有任何收益，資金成本一算還要賠錢的。

對于部分剛需樓盤，很可能年底促銷能省個十萬八萬，那就耐心等待一下，今年剛需盤漲價的概率基本上為0……

今年以及未來核心片區優質改善盤價格很難有大的調整，且穩步向上概率更大。這個就需要看自己購買力、需求去篩選了，早買早住早享受。

“當下的經濟形勢，大部分人投資買房一定要慢下來，安全第一。買房投資在當下的行情，晚幾個月沒什麼影響，還能看得更清楚點。看不懂的少摻和，需要投資大，且回報不确定的更得謹慎。”

任爾東南西北風，對于大部分人：現金在手你才有把控權。樓市向上期，你早買是搶占先機；樓市膠着期，不見讓利是沒必要早接盤的。

小結：濟南樓市預期已變，而且對短期樓市變得越來越沒有信心，這時候的分化更明顯，更快速。特别是到了三季度末、年底的任務沖刺，資金回籠，所有的事情都在加速變化。

價格調整到位，且房源産品稀缺有限的可以入手，因為再等的确沒了。而針對還未調整，或微微調整成交量沒有改觀的樓盤，且片區供應量還比較大，這就要謹慎對待了，甚至每個具體樓盤的負責人也不知道會不會來個降價促銷，接下來幾個月耐心一點，沒壞處。

又是一篇得罪開發商的文章，希望更多剛需購房者能看到吧。

個人觀點，供你參考。

這周會議大概率會有一些政策出台，又到了關鍵期，周六直播我們結合具體政策聊聊。

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