“談戀愛時就說要動遷，現在孩子都30歲了”。靜安區寶山路街道一居民笑稱，街道要動遷的消息一直在傳，但一直沒能落地。

随着城市發展，許多片區的弄堂逐漸老去，居民不僅沒有享受到市中心的方便，很多人做飯還用液化氣、電磁爐，上廁所靠拎馬桶。由于産權單位多且散、動遷成本高、不同分區難協調等原因，多年來，上海的舊區改造步伐較緩慢。

本輪新冠疫情暴露出城市老舊小區的安全隐患，上海發出了“舊改再加力、再提速”的集結令。根據上海《關于加快推進本市舊住房更新改造工作的若幹意見》，“十四五”期間，将全面完成非舊改地塊無衛生設施舊住房改造；全面啟動以拆除重建（含原址改建）為主的280萬平方米不成套職工住宅和小梁薄闆房屋的更新改造；力争實現“2000年底之前建成的、納入改造範圍的、符合改造條件的各類舊住房改造”全覆蓋；實施5000萬平方米各類舊住房的更高水平更新改造；逐步建立對重要路段、重點區域、重要建築的周期性更新改造機制。

《意見》明确，上海市舊住房更新改造範圍主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套設施不健全、群衆改造意願迫切的老舊小區，有條件的區可以适當将2005年底前建成的小區納入改造範圍。根據《意見》，上海将重點推進拆除重建改造。針對建築結構差、安全标準低、無修繕價值的不成套職工住宅和小梁薄闆等存在安全隐患的房屋，根據《上海市拆除重建改造設計導則》，按照“能改願改則應改盡改”的原則，通過實施拆除重建改造，實現房屋安全隐患徹底消除、廚衛功能全面完善、配套設施綜合提升。

征收動遷中，普通群衆最關心的就是如何保障自身利益。往往由于信息誤差等原因，産生一個群體：”釘子戶“。釘子戶，用來指代某些由于種種原因沒有拆遷，而又身處鬧市或開發區域的房屋。《現代漢語詞典》中的解釋是，在城市建設征用土地時，不肯遷走的住戶。

但同樣是釘子戶，有些釘子戶多拿幾十萬甚至多拿一套房，而有些釘子戶最終落到仍住老破小，更有甚者生命堪憂，得不償失。對此，本文從業内人士的角度，主要聊聊如何把握一夜暴富的機會，當一名合格的釘子戶。

01影視劇中的動遷場景真實麼

《戰狼二》風靡一時，開篇場景大家是不是印象深刻？《戰狼二》這部電影大火的時候，電影開場的動遷中冷鋒一腳踢飛拆遷惡霸，當時影院中很多人連連叫好，看得很爽。網絡上的評論很多大贊吳京敢拍，說是取材現實等等。且不論開發商的嘴臉，就一點，開發商有槍，竟然還用槍頂着軍人的頭？你跟我說這是現實？

《戰狼二》中開發商欺淩主角場面

看到這類電影的畫面和普通民衆的反應，仿佛釘子戶就是敢于和官商勾結的惡勢力相鬥争的英雄代名詞，大有成為最牛釘子戶，方可是人民英雄這種趨勢。

私下微微摸了一下額頭上的冷汗。

02現實中的動遷誰主導

很多百姓印象中動遷是開發商在拆房子，真的是麼？

成年人的語言中，不應該絕對的肯定或者否定。因此，筆者隻能說現實中的确可能存在開發商與黑道勾結，進而欺淩百姓。

就上海而言，法治社會下，别說和黑道勾結，就是斷水斷電都不可能。另外，動遷的主體并不是開發商本身，而是鎮或村組織，也就是戰狼中應該是村長組織動遷，調動村民積極性，而村長是村民選舉出來的。

所以，如果您是農村戶口，和村長搞好關系，比去開發商門口敲鑼打鼓更有效果。上海的村長當得起一個詞：土皇帝。如果您是城市戶口，按有證面積補償，沒有太大空間，動遷辦這個機構了解一下。

農村動遷的補償分為數人頭和數磚頭兩種，數人頭是指按戶籍人口來算，數磚頭是指按有證面積來算。

上海在農戶動遷補償方面，以往都是兩者取其高進行補償，如果你家戶籍人口多，按戶籍人口數量補償，如果你家有證面積多，按有證面積進行補償。一般，每戶平均能夠額外獲取所拆遷房屋價值的20%，部分地區能夠達到40%。

大部分釘子戶之所以是釘子戶，因為補償問題談不攏，而補償談不攏的最大點就是口徑不一緻。普通百姓分兩種，一種覺得住在房子裡的人都要取得賠償的錢，租戶和住戶也要補償。第二種覺得隻要是自己建的房子都要取得賠償的錢，無證面積也要賠償。其實這是沒有法律依據的，但這兩點成為沖突關鍵點，讓百姓覺得自己拿少了。

03反面教材：不合格的釘子戶

不合格的釘子戶案例簡直太多了，這裡我們淺談兩個地方的，一個上海，一個北京，這兩個案例都曾被媒體報道過。

上海案例：

2003年，實行滬亭北路拓寬工程，政府下令動遷，老徐自己有兩套宅基地，但合法的隻有一套，另一套無證，拿不到自己希望的6套房子，認為自己吃了虧，滿心委屈，因此做了14年釘子戶。

2011年，最終滬亭北路的拓寬工程繞過徐家的房子完成了通車。在這樣尴尬的地方，即使出門就是來往車輛，晚間睡覺鳴笛聲不絕于耳，老胡曾堅持隻要有水有電，他們就堅持下去。

上海市松江區九亭鎮的滬亭北路堅持14年的釘子戶（網絡圖片）

2017年，經過十多年的心理博弈，老徐一家最終主動提出按法定認可程序進行補償，獲得合法補償房屋三套。這家“最牛釘子戶”僵持了14年，終于解脫了......拼了十來年，最後也繞到了原點。

北京案例：

如果說上海這家還是為了無證面積在掙紮，做了14年釘子戶。北京這家，更純粹些，就是為了錢。

2013年，戶主覺得自己房子位置優勢很大，開發商繞不開他們開發，因此開口要價1億，但按政策規定合法賠償金額為84萬。

北京開價1億的釘子戶（網絡圖片）

2019年，因為影響市容，法院介入，按照法院的判決，執行03年标準，他們獲得84萬拆遷款。6年時間，他們損失的是自己的居住環境和這84萬的機會成本。

04别讓喜事成了哀事

關于動遷的故事精彩程度不亞于二級市場各種花邊新聞，動遷的初衷是為了更好的區域開發，但動遷中巨大的利益往往能暴露出人性的複雜和脆弱。

文中所舉的兩位不合格的釘子戶戶主最終還算比較好的一個歸屬，最終他們能被動遷還是因為房子地段較好。

筆者曾經曆過一個農戶動遷項目，一家在基地角落的人家力争做釘子戶，多要十來萬。最後開發商直接改了項目範圍，把這家劃到範圍外去了，結果原本可以拿到的沒拿到，最後曾經的鄰居都住上了樓房，房價都上升了，自己家還是住在破舊漏雨的房子裡，因為也沒有影響到道路交通等，到現在還無人問津。連主動申請動遷，都因為一戶所占的面積小，開發商懶得再介入承接這個地塊。

筆者還經曆過一個三線城市的動遷項目，動遷過程中按産證面積1.2補償，一戶老奶奶80多歲說什麼不同意，覺得自己兒子大了，已經成家，也要給孩子要一套，談了幾次未妥，這個沒有什麼文化的老奶奶跟動遷指揮部辦理人員吵了起來，當着大家的面，從自家窗子跳了下去，當時她兒子和媳婦都在場，樓層不高，二樓，不過因為年紀大，直接死亡。最後老奶奶這條命，大概換了幾萬元，兒子一家拿了錢這事就算平了。

動遷的初衷是為了更好的區域開發，但動遷中巨大的利益往往能暴露出人性的複雜和脆弱。

做過動遷工作業内人士，怕是看過太多，為了錢，争得頭破血流，為了利，鬥得雞飛狗跳。明明一場财富晉級的機會，好端端變成了家破人亡的慘案。是春光踏青不美麼？是夏夜龍蝦不香麼？是秋日碩果不甜麼？是冬雪被窩不暖麼？好好的日子，為什麼不拿着香香的毛爺爺，踏踏實實過下去，享受子孫繞膝，頤養天年之樂。

在《如何做個合格的釘子戶》上篇中，筆者與大家簡單分享了一下傳統概念裡的動遷和真實的動遷，以及一些失敗的釘子戶案例。下篇中，将手把手指導大家，如何利用合理因素，鑽進法律空隙，在動遷中實現個體利益最大化，讓生活因此更美好。

一個合格的“釘子戶”，阻止動遷不是目的，目的是收益最大化，成為拆二代。接下來我們開始劃重點了。

05避免司法強遷

請各位讀者跟我一起，牢記合格釘子戶第一條重要事項，一起說三遍：避免司法強拆，避免司法強拆，避免司法強拆！為什麼我們一定要避免進入司法強拆呢？法院介入意味着什麼呢？

直接直白些說結果：意味着房子拆不拆主動權已經不在你手上了（除非上訴，兩敗俱傷）。

更重要的是一旦司法強拆，賠償金額會下降，不是沒有，但是會下降。為什麼呢？

因為原本協議動遷中開發商往往會設置獎勵金或者一定的預備費資金池。村鎮可以調配這部分資金，為了縮短動遷時間，減少财務成本，早點進入二級開發，開發商願意多給村鎮一部分錢，用于調動動遷積極性和解決一些突發事宜。

司法強拆根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，按照征收補償方案作出征收補償決定。也就是說獎勵金沒有了，可談判的空間沒有了，一切都按最基本的文件執行，違章建築不要想着拿到一分錢，個人檔案還多了一筆涉及法院系列的故事。

合法強拆，你就算不同意不簽字，也是沒有用的。錢少了不說，最後房子還是被拆了，而且沒有任何主動權。想要阻止合法強拆基本無望，能做的就是轉移被拆房屋中的貴重物品。

所以，任憑你一哭二鬧三上吊，但是千萬記住，不要走到司法強拆這一步！

司法強拆現場（侵删）

真的進入了司法強拆，筆者也遇到過釘子戶搞得兩敗俱傷的案例，那種拼到最後自己不好也不讓别人好過的人。

一種是懂些法律了解政策的釘子戶，他們在收到補償決定之日第59日内複議，因為補償條例規定，60内可提複議，6個月内訴訟，拖着反複上訴。一般走司法強拆途徑的基本都是釘子戶合法證據不足，或者房屋無證，或者人口不是戶籍人口認定範疇，因此這類懂法的釘子戶也自知上訴是赢不了的，就是和開發商耗時間，反複提請複議，一次複議就讓項目拖延59天。

第二種釘子戶是不太懂法，但是就是覺得自己委屈自己有理，類似自己家人口多，雖然長大後去了城市成了家，戶口轉出去了，但是有血緣關系，是兒子或者女兒，都要獲取賠償之類的，這類人逢開大會必上北京，拉橫幅，喊口号，給政府機構一次又一次維穩的機會。

不過，司法強拆後，這類無用功是損人不利己的，這種事情還是别做。

06國有土地動遷補償

上篇中也提到國有土地動遷其實相對而言可争取的地方不多，法律空子能鑽的也不多。我們以上海黃浦區新昌路7号地塊為例，簡單來了解一下。網上信訪受理中心有這樣一則關于居住環境的投訴信件，通過信件，即使沒有去過新昌路7号的人都能感受到環境之惡劣，2019年的時候，這裡的居民還在用夜壺倒屎尿。這是哪裡，不是偏遠農村，從上海繁榮中心人民廣場到新昌路步行20分鐘左右。一邊是現代化、自動化，甚至智能化，一邊是弄堂舊裡，亂雜簡陋。

這是國有土地動遷的前提，很多人會問什麼樣的房子能撞上拆遷，能否透露一下，是否可以提前入手。如果看到這樣的差距，嚴重影響市容市貌，居民動遷意願強烈，信訪極度頻繁的居住小區，大概50%以上的可能性會動遷。一旦進入動遷前期程序，該片區房屋産權将凍結，房屋買賣等交易将終止。後知後覺的買家，将錯過發家緻富。

黃浦區新昌路7号地塊納入舊改項目範疇後，能否取得賠償要看兩次集體意願征詢結果。第一輪意願征詢是前提。隻有當第一輪意願征詢同意比例達到90%以上，方能啟動房屋征收第二輪方案征詢簽約。這期間，就要群衆發動群衆了，如果第一輪征詢中10家有3家不願意，那麼想拿到動遷補償改善居住條件的你，就要去鄰居家裡，可能還不是你一個人去，而是你們7家願意的一起去，3家不願意的至少要談到1家願意，這樣才像動遷補償款邁出了第一步。第二輪意願征詢推進同理。

順利完成征詢，進入啟動階段，會在公告欄裡張貼征收補償方案。需要注意的是不同類型的房屋補償口徑不一樣，最高的是公寓，為2.06，相當于，一平米可補償2.06平米，翻了一倍。簡屋的補償相對而言較低，為1.25，一平米補償1.25平米。因此，購入二手房，企圖搏一把拆遷的，可以在購入後内部收拾一下，争取從簡屋發展一下，一般裝修按300每平米補償，室内裝修更好的，可請評估公司進行補償标準另議。

接下來，對于黃埔區這個項目，筆者告訴你如何操作可以争取最多的補償款：

第一、争取簽約獎勵費。第1個月簽約可獲得額外50萬，所以這是第一筆額外穩拿動遷收入，不要錯失。若你被征收的面積是100平米，超過25平米，可另拿75*0.5=37.5萬。遲一個月則少5萬，再遲一個月就蒸發了20萬。第一條做到位，可到手87.5萬元。

第二、争取搬遷獎勵費。這筆按合同約定順利搬遷到手50萬，遲一個月少10萬，再遲一個月再蒸發10萬。若你被征收面積100平米，超過25平米，可另拿75*0.1=7.5萬。第二條做到位可到手57.5萬。

第三、配合上述第一點和第二點基礎上，及時遷移戶口，額外可得1萬。

第四、不予認定建築面積部分。這部分根據具體項目不同規則也不一樣，有些項目沒有開這個口子，黃浦區項目開了這個口子，就用全它，千萬别弄僵。按公告，不予認定部分1平米補償600元，最少可獲得10萬元。若兩百平米無證面積，到手12萬元。這部分如果鬧到需要走上司法強拆，就打水漂了，所以要拿穩，一定要事先做好無證面積認定材料，積極配合動遷人員進行面積測定，必要時候請動遷辦吃個飯，遞根煙。

第五、抓緊申請居住困難戶，準備外地配偶或者未成年子女證明提交給居委會，可以争取幾十平米，折算成金額，到手約40萬。

做好以上五點，能比某堅持十來年最後走司法強拆的的釘子戶，多拿240多萬，即便是上海，也可以入手一套外環小面積新房了。不買房的話，十年時間240萬投資固收類産品，按4%年利率（複利測算），能有355萬。按2020年上海平均工資6378元來算，可少工作33年，我就問一句，這樣難道不香麼？

07集體土地動遷補償

集體土地動遷補償要比國有土地複雜不少，一般市場投資者無法通過集體土地動遷提升财富，因為該類隻限于享有農村集體土地承包權的在冊農業人口，這類動遷涉及農田及地上附着物的補償計算。如果你是農戶，并且家裡土地即将被征用，涉及到動遷，如何做到收益最大化呢。

在上海，根據政策，土地補償按4.17萬/畝，青苗補償按0.36萬/畝，耕地占用稅3.07萬/畝，耕地開墾費2.5萬/畝。根據動遷本地措施，對農田設施和新增建設用地另有補償。

接下來，我們具體看看該如何确保動遷作為農戶，如何确保自身收益最大化。

第一，要拿穩有證房屋補償款這項。很多農村房屋都忽視了證件辦理的重要性，尤其是面朝黃土背朝天的農民，沒有宅基地使用權和住房所有權的概念，那麼無論您家是否動遷，都要抓緊辦理好相關居住證件，提前申請，早日審批，拿穩農村房屋宅基地證。機會總是留給有準備的人，動遷發家也不例外。有了證，可以獲取兩部分政策保障的動遷補償：房屋補償和土地使用權補償。

第二，房屋裝修，一般這類按動遷地經驗值進行補償。裝修标準較高的房屋，可在談判中獲得一定優勢。所以，如果您家還是泥土地上茅草房，在動遷前，有必要刷個水泥，貼層瓷磚。在上海，裝修補償500每平米不是夢。

第三，附屬設施補償。這個一般根據經驗值判斷，對于無證面積的判定也可能計入附屬設施補償中。真的來不及辦證或者不符合辦證條件的部分建築或者物資，可争取在附屬設施中予以補償，上海大概每戶可争取到10萬左右。

第四，争取獎勵費。同國土征收一樣，集土征收也會設各類獎勵費，千萬不要錯過，提前了解清楚，把握時間進度，符合标準的及時申報。拿穩簽約獎勵費和搬遷獎勵費。

第五，額外設定的項目可通過公告獲知。所以，一旦放出公告，要仔細研究并逐條解讀。如上海動遷中設大病補助，可通過辦理證明材料領取額外補助。

做好以上五點，擺脫面朝黃土背朝天的生活，三套房入手，兩套出租，一套自住，再找一份工作，充實自己的生活。

衷心提醒一句，千萬不要突然拿到大把錢，就放棄工作。最讓筆者痛心的就是看到淳樸而忠厚的農民，本有妻女其樂融融，後經動遷一夜暴富，黃、賭、毒，任沾一個，毀其一生，殃及一家。瞬間補償款揮霍完畢，更有甚者，成瘾難戒，日子比動遷前更艱難，好事反而變成了壞事，曾今有錢不如曾今沒錢，真的還不如仍舊耕田種地。

08小結

無論國土征收還是集土征收，無論你是拆遷項目中的城市戶口還是農村戶口。，自2020年新土地法實施以來，整體趨勢是法治化、公開化、公平化。

做個合理合法的“釘子戶”，充分利用動遷政策和具體項目中的實施措施，讓自身利益最大化，在所有可能性下，争取到最多的毛爺爺。

最後，對于本話題，用一句佛語總結這個話題，如下：

生死不斷絕，貪欲嗜味故，養怨入丘冢，虛受諸辛苦。

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