就目前的長租公寓服務商來說，要麼靠的是大集團輸血活下來，要麼通過資本市場發型ABS融資來續命，很少聽到說哪個長租公寓能夠靠自身的現金流活得很好的，反而各種“長租貸款”卻頻現暴雷事件，說明這個事情不是單靠國家來引導就是一個健康良好的事業，長租公寓尤其自身的特點，我們就國内幾家長租公寓的現狀來進行分析：長租公寓是否迎來了“最好的時代”。

長租公寓

一個長租公寓，如果要做到規模效應，一開始一定是要不斷擴大自己的公寓數量。就萬科的“萬村計劃”來說，在深圳多個城中村将大大小小的房源統一收到萬科旗下，然後統一裝修、統一品牌、統一對外出租——于是“泊寓”跟大家一一亮相。這些裝修好的公寓非常精美，公寓内各種電器一應俱全，而且打造出了符合年輕人的生活空間，打造集聚效應，還能夠讓年輕人走出公寓，擴大交際圈。而且這樣的改造過的房子房租也隻有2000-3000元每月。這對于剛畢業的大學生來說還是可以接受的，而且這樣的房租也給剛來到深圳的年輕人一個落腳的地方。

對于一線城市和其他大型城市來說，未來會有越來越多的年輕人選擇在大城市落戶定居，剛到一個新的城市，有一個舒适的落腳點會讓年輕人安穩地在這裡工作生活。所以長租公寓未來的市場前景會非常大，而且是逐年增加的市場。說深圳的長租公寓有600億的規模，就目前來看可能還有些誇張，但是未來這個市場的規模肯定不止600億。

城中村

但是最近的消息卻着實讓深圳的長租公寓又有了新的局面：深圳市規土委發布了一個規劃意見稿——深圳市将劃定綜合整治分區，在特定時間内保留一定比例的城中村，範圍内的土地将不會納入拆除重建的城市更新單元計劃等等。這意味着深圳的城中村不會拆除了，一夜暴富之夢破裂了，而這些城中村很多都要被規劃為做長租公寓。

現在，城市更新速度放緩，開發商的期望落空，拿地的熱情也不會那麼高。這時候再加上政府幹預整治不僅會改善環境還能增加供應，租金的定價也會變得更合理一些。

深圳是可以造就千萬富翁的，所以一旦政府決定不再對城中村進行更新，那些在城中村的村民就不幹了——筍崗村村民強烈反對綜合整治，要求城市更新。

有消息稱：萬科在深圳的“萬村計劃”目前已經全面暫停簽約新房源，後續啟動時間待定，“至少要等到明年4月份。” 張紀文是萬科集團南方區域首席執行官，他在萬科内部極其低調，但業務視角多有創新。萬村計劃便是萬科在深圳的創新業務，他們試圖用“城中村綜合整治 引進物業管理 城市化商業運營”的模式，對“髒亂差”的城中村進行精細化改造。 這是一個野心勃勃的商業計劃，深圳擁有約360平方米公裡的城中村建築群體，幾乎占據着20%的土地面積，其中居住着超過1000萬的人口，集中居住和集中消費的場景，為物業管理、長租公寓、社區商業提供了充滿想象力的商業環境。

但是就目前來看，長租公寓中的蛋殼公寓、魔方公寓、泊寓、冠寓等等各種大中型品牌都沒有說能夠在現階段實現盈利的。一方面是因為長租公寓的投入回報周期過長，另一方面是因為這件事投入是真的很大，一旦沒有辦法實現可持續的發展，就需要股東或者資金不斷輸血。 項目方從房東手中把房間租下來，一般租一年甚至幾年，房租每年按照一定比例上漲，這樣房東有了穩定的保障，項目方再把房間統一裝修，然後再推向市場。推向市場之前，要花很多錢，而且公寓進入市場後要保證一定的出租率，這樣才能保證項目不賠錢。那什麼時候回本，就是另外一回事了。

潘石屹

“我不建議去做長租公寓，這個生意是虧的。”8月19日，SOHO中國董事長潘石屹這段話使得長租公寓在租房漲價潮後，再一次引發公衆讨論。

不斷發行新的公寓類ABS

2017年市場迎來的長租公寓領域四單ABS産品："魔方公寓信托受益權資産支持專項計劃"、"中信證券·自如1号房租分期信托受益權資産支持專項計劃"、"新派公寓權益型房托資産支持專項計劃"以及"中聯前海開源-保利地産租賃住房一号資産支持專項計劃"是長租公寓企業開展資産證券化的代表性産品。2018年也有幾例ABS成功發行，這些發行的利率大多在5%上下，資金成本沒有很高，通過這種資産支持計劃來為公寓續命，問題的關鍵在于：這錢能賺回來麼？事情雖好，但是若是不能持續健康地發展下去，這種模式遲早要黃。

我自己的觀點是：長租公寓是一件利國利民的好事情，卻未見是一個好生意，但是還得有人去啃這個硬骨頭。如果通過市場化的行為都不能很好地做好長租公寓，那我覺得未來的長租公寓要很大程度上要政府來參與。無論是降低土地成本，還是減少稅費，還是降低資金成本，抑或是提供補貼，這種關系到年輕人安居的事情，需要政府的大力支持和參與。而市場則是在這個基礎上提供更加多樣化的選擇方案，提供更加舒适、更有特色的公寓類型。

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