日前，有媒體爆料佳源系定融産品“佳源集團廣州中新債權項目”發生實質性違約，從去年12月底兌付困難至今前後承諾6次，最後都沒有完成剩餘本金5085萬的兌付。

據悉，該定融産品發行人為佳源南方（深圳）集團有限公司，管理人為深圳市佳海投資有限公司，起投門檻30萬元，業績比較基準9%-9.5%，所募集資金用于廣州增城佳源印象的開發建設。佳源集團和實控人沈天晴為産品的到期兌付提供全額不可撤銷連帶擔保責任。

佳源集團（全稱佳源創盛控股集團）1995年始創于浙江嘉興。創始人沈天晴（原名：沈玉興），1959年出生于浙江嘉興，會計出身。

佳源集團曆經27年發展，已成長為集房地産開發、市政園林、健康養老、服務、商業管理、文化旅遊等産業于一體的控股集團型企業。其中地産闆塊佳源國際（HK.02768）在港股上市，物業闆塊佳源服務（HK.01153）登陸港股，農業科技闆塊美麗生态（SZ.000010）在登陸A股，智慧城市西谷數字登陸新三闆。

其中房地産開發業務的上市主體為佳源國際，年銷售額在300億左右，系小型區域性民營地産開發企業。系2015年5月5日在開曼群島注冊成立的獲豁免公司佳源國際控股有限公司，并于2016年3月8日登陸香港交易所。

佳源國際的土地儲備主要集中在江蘇省，比重超過三分之二，以長三角的三四線城市項目為主，主要是大型住宅小區項目和商業綜合體項目。

2019年為拓展區域布局，佳源地産以41億元收購安徽徽源投資控股有限公司全部股份，從而得以将其安徽省内項目合并納入。與此同時，佳源地産還有少部分其他項目分布在深港澳、貴陽、烏魯木齊和柬埔寨。

然而在行業競争加劇的背景下，過度進行非相關多元化擴張和海外項目布局，已使佳源集團整體經營面臨的不确定性上升。

截至2021年6月，佳源國際債務總額達636.61億元，較上年增加20.86%，淨債務率為0.71；其中短期債務比重較高，償付壓力較大，獲得的國際評級較低，融資難度有所增加。

而佳源國際對非标融資依賴度較高，其中信托和其他類非銀融資占比已超50%，比重和融資成本均處于行業較高水平。

且海外對其市場認可度偏低，自2019年以來發行的多筆美元債發行利率均高達13.75%。目前境外美元債餘額尚存15.35億元，其中4筆将于年内到期，償付壓力不小。

此外，佳源集團目前主要業務為地産開發，主打平台為全資子公司浙江佳源房地産集團，項目主要分布在重慶、浙江和青島，面積占比分别約為36.41%、33.07%和12.84%，其中重慶為2017年新進。系佳源房地産闆塊的非上市部分。

佳源集團原主營電器零售和地産業務。2020年7月以27.27億元（分兩次轉讓，一次12.74億元轉讓46%，一次14.53億元轉讓54%）的對價将電器業務的運營主體五星電器轉讓給了京東。

截至21年9月末，佳源房地産集團總資産為810.17億元，其中貨币資金為45.41億元、其他應收款30億元、存貨402.88億元和投資性房地産（91.13億元），主要為房地産業務在建未售樓盤與預售資金回流。

據知情人士消息，沈天晴現在集中精力兌付即将到期的美元債。

2月24日，佳源國際已委托中介戴德梁行放售其位于香港屯門新合裡1号全幢物業，以及新合裡3号彙賢一号最頂4層樓層，意向價逾11億港元。

難怪近期佳源國際的美元債價格已漲至90元以上。

不過，“佳源系”是位于三道紅線的綠檔房企。

2021年，佳源系還收購了另一家上市公司：中天金融旗下地産平台中天城投100%股權，收購價高達89億元。

然而卻在支付第一期股權轉讓價款15.8億元後，被爆出未能如期支付第二期股權轉讓價款及第三期股權轉讓價款三分之一的股權轉讓價款。

據2月初中天金融披露的信息，佳源創盛已提出将第二期股權轉讓價款的付款計劃延期至2022年3月28日前支付，第三期股權轉讓價款分三期在6月28日前付清。

如此看來，定融違約或許隻是冰山一角。佳源系今年要拆解的雷，恐怕不少。

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