我是滬叔，擁有多年上海房産研究和投資經驗，長期持續關注上海地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下上海購房答疑内容，來自公衆号“滬叔說房”的粉絲精選提問：

提問：滬叔，你好，今年上海有哪些值得關注的？外環的哪個區域發展空間最大？有哪些建議呢？

滬叔：你好，今年上海樓市值得關注的有内環二手房與外環一手新房，内環新房将供應量較少，房子較為稀缺，購房難度大。在中内環購房的客群主要為改善型，主打大面積的優質次新房将有不錯的市場空間。而一些不帶學區的老破小，未來流動性會變差，建議盡快出售。外環如嘉定、青浦、松江、奉賢、南彙五大新城可選的新房數量相對較為充足，居住環境更加優越，從政治定位、周邊城市利好以及區域内通達性來看，五大新城各有優劣，整體上青浦的各方面條件更為優秀。

在上海買房，重點選擇區域有浦東的金色中環（前灘、楊思、張江、金橋、滬東船廠）、臨港自貿區、浦西的大虹橋闆塊、青浦的大虹橋闆塊、青浦的華為闆塊，這些區域有政府規劃利好。

而對于外環的别墅建議盡量規避，房産未來可能流通凝滞，抵押變現能力不足。如果選擇二手房，建議盡量選擇優質地段的滿五二手房。上海樓市調控并不是在降低房價而是減慢房價漲幅，而購房資格、所需成本會在調控過程中不斷提高，建議有購房資格的購房者還是要趁早買房，後期買房會越來越困難。

提問：滬叔你好，普通人也可以做房産投資嘛？既然都是買進賣出，我們和專業投資客的區别在哪兒？投資客比我們買的更多？如果名下隻有一套房，要怎麼操作可以買到多套房産呢？

滬叔：普通人買房首先是為了居住，滿足居住需求之後就不會再想着買房了，一般來說算上所有名額家庭隻有六套房，很多人都不會買這麼多，購入三四套就停下了。而專業投資者與普通人的購房差别之一在于買房意識。普通人有錢買房，買完了之後收租金再賣出置換，都是通過自有資金去操作。而投資者會有意識的買入加倉，用一套房去養另一套，以前面買入的房子作為基礎與籌碼，去融資或者通過收租金擴大資金流，再購入第二套、第三套甚至更多，步步為營。其次還有資産結構。普通人買房關注點可能比較少，以為套數多就夠了，而投資者或有意識的配置自己的房産，讓資産優化，盡力買入核心資産，地鐵、學區、物業等都可以成為溢價籌碼。核心資産可以長期持有循環抵押，而些流動性強、漲幅快的地鐵房和老破小學區房則可以随時變現。以現有資産融資抵押獲取流動資金助推後面的資産配置，所持資産也像滾雪球一般越來越大。

提問：滬叔，你好，現在為孩子教育發愁，現在的問題是不知道以後讓她走什麼教育路線，是留在國内還是去國外？不同的教育分别需要多少預算呢？

滬叔：你好，如果是體制外的國際學校的話，分為三類：一是外國籍的國際學校，二是中國籍的民辦國際學校，三是民辦雙語學校國際班。民辦國際學校花費很高，如果是十二學年，需要96-240萬不等。其次，如果是民辦體制内的話，分為兩類：一是民辦雙語學校體制内班型，需要48-110萬不等，二是純體制内民辦，需要12-36萬不等。最後，如果是公辦教育的話，從小學到高中的花費可以忽略不計。不同家庭适合走不同的教育路徑，而且教育不僅僅是擇校的問題，還涉及家庭培養，建議家長根據自身的家庭實際情況做好選擇。具體買房選籌，詳見知識星球内部資料《滬叔上海買房十大頂級思維》。

提問：滬叔，你好，近期想買房，預算不多，市中心的新房不起，現在要麼買老破小，要不就是買遠郊的新房，但是買遠郊的房子，上下班通勤大概需要3個多小時，太累了，想問一下什麼樣的老破小值得購買呢？怎樣區分老破小是否有投資價值呢？

滬叔：你好，首先，從地段來看，需要盡量選擇有地鐵或者是學區房的老破小，但是如果在學區房與地鐵中間選擇，就要選擇學區房，在購買老破小時，要注意面積比戶型更重要。從産品來看，戶齡太高或者梯戶較高的都沒有太大價值，建議購買中間樓層的房屋，而不要購買頂層或者一層的房屋。此外， 也要盡量選擇物業較好的樓盤，選擇内外部都給人觀感較好的樓盤及小區整體環境好的樓盤。總之，在購買老破小時，一看地鐵和學區，二看樓盤本身的物業和外觀及樓層，三看房齡及周圍環境。

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