今天要跟大家談談兩個在倫敦項目，也是跟我們一貫的一樣，兩個已經跟開發商談好折扣，房價低于市場價的項目。

我看到這兩個項目的故事背景還有點意思... 最開始隻是我一個英國做地産的朋友對我推薦了其中的一個。 粗看了一下決定确實挺不錯。

後來開始做詳細research，結果發現就在這個盤的對面，有另一個跟它簡直不相上下同樣劃算的盤... 這就讓我陷入了深深的糾結。 很難說服自己哪一個比哪一個更好.....

後來來來去去折騰了一周多的郵件和電話，終于把兩個開發商的折扣都拿下~ 決定把這兩個樓盤帶給大家。

先說重點：

• 倫敦西南Surrey的Sunbury-on-Thame

• Sunbury火車站旁邊，50分鐘到Waterloo火車站。

• M3高速旁邊，40分鐘開車進城。

• 平均每平方英尺價格500鎊。 1 bed 23萬起。 2bed 27萬起。

• 年租金回報Yield 4.5~5%。 過去12個月這裡Sunbury房價漲幅13%

• 折扣5%-15%

因為有兩個樓，兩個樓都有各自的特點，我們先說一下兩個樓共有的部分：

1 地區概況

Sunbury-on-Thames是在倫敦西南Surrey的一個小鎮。 鎮上有火車和高速公路經過，進城便利，可以作為倫敦通勤鎮Commuting Town。

在我前天的文章裡，因為正好研究到Sunbury，所以寫文章時幹脆用Sunbury做例子，做出了詳細的地區投資情況調查。

可以戳下面的文章看更詳細的Sunbury調查情況↓

以Sunbury為例，怎麼分析一個地方的房産投資價值？

2 為什麼我們覺得這個區域可以買

有這幾點原因：

1 這裡房價還比較低，30萬鎊以内買到2 bed，屬于倫敦的房價低窪地帶。

2 地處倫敦西南Surrey郡, 旁邊是Hampton之類的好區。

3 火車和公路交通方便，屬于倫敦1小時上班圈範圍。

4 2014-2015年倫敦市中心房價大漲後，房價已經超出英國本地人能承受的範圍，本地人買房開始考慮倫敦周邊1小時上班圈的Commuting Town，需求的提高導緻熱度提高，房價增長。 過去12個月這裡房價漲幅13%

5 本地有BP英國石油的一個大型辦公區，也有輕工區，有本地工作的需求。 當地人的買房率（Owner Occupier）很高，導緻可以出租的房子少。 當地House比較多，Apartment的比例隻有27%， 這一切都有利于投資放租。

3 當地房價和租金

房價：

House: 2-3 bed 35-40萬英鎊，4bed 大房60-80萬英鎊

Flat： 1-2 bed 1一室一廳到兩室一廳的 27-35萬英鎊。

租金：

House: 2-3 bed 每月1200-1400英鎊

Flat: 1-2 bed 每月1000-1300英鎊。

上面得出這個房價和租金的具體調查過程同樣可以看我們前天的文章的第三部分

↓

以Sunbury為例，怎麼分析一個地方的房産投資價值？

好了，區域大緻情況介紹完了， 我們現在開始分别介紹這兩個樓盤。

【The View】

The View是一個高樓的改造項目， 之前去現場考察的時候，這棟樓是這樣的。 一共12層，80套公寓。

地址：

STAINES ROAD W， SUNBURY-ON-THAMES ，SURREY

TW16 7AR

跟火車站的相對位置是這樣的

旁邊就是 Sunbury的購物中心， 就有Marks & Spencer 超市。

走兩步路到旁邊，還有更大的Tesco Extra 和Costco.

完工時間： 2個月内。

Lease: 150年。

Ground: 250英鎊每年。

Service Charge: 大約1500 英鎊每年

停車位：4000鎊（露天停車場）

他們樣闆房的實拍圖，戶型圖見最後的附錄。

因為他們還沒有完全完工。 所以外面有些腳手架還沒拆。

這套房在市場上的價格距離：

1 bed Apartment 605 24.8萬英鎊

2 bed Apartment 803 30.4萬英鎊。

我們跟開發商談下的折扣：5%

大家可以對比一下上面提到的605和803

（因為種種原因，價格隻能放出這幾套做例子，還有其他的房号和房型選擇，如果感興趣可以找我具體要。 ）

投資回報表格計算，以803為例：

注： 因為倫敦的房子租金回報達不到6-7% 所以如果首付25%的話不一定能通過銀行的還款壓力測試，所以這裡以首付40%進行計算。

通過計算可以看出，這既是一套租金回報率不錯的房，也能跟随倫敦房價的漲幅，保持很高的Capital Gain。

這也成了我們覺得他值得推薦的理由。

但是同時值得注意的是，

在調查的過程中發現這個樓盤是“Concrete construction”，而且在一樓有商業店鋪。 這套房對于海外買家來說，拿不到貸款，但是英國本地買家可以貸到。

（商業店鋪就是實拍圖裡下面連接的部分，現在是個健身房。）

因為是這種改造的結構和商業店鋪在一樓的原因，不是所有的貸款方都願意把錢貸給這樣的樓盤。

比如假設英國的貸款方Lender有200個，願意貸給這種的可能隻有60個， 雖然貸款方會少，但是本地買家基本都可以找到合适的願意的貸款方。 但是作為海外買家來說，本來願意貸給海外買家的Lender本身就很少。 兩個條件合在一起，他們就不會放給這套了。

所以對于海外買家來說，要麼現金Cash Buy， 要麼，可以考慮我即将要介紹的下一套樓。

【The Richmond】

好吧，雖然地點并不在Richmond, 但是這個開發商還是把他自己的這個起名成了The Richmond。 這套房海外買家可以貸款。

地址：

91-105 Staines Road West, Sunbury on Thames, Surrey

TW16 7AE

在地圖上的位置是這樣的，也在火車站旁邊，跟前一套相比，多走幾步路。

他的前身，是曾經IBM設在這裡的一個服務器機房，現在準備改建成公寓。

為了稱重大型服務器的重量，主體結構設計得異常堅固。

改造以前這裡是這樣的。

内部結構是這樣的。

改造完之後的效果圖是這樣的。

因為這套要明年第一季度才完工。 現在才剛剛開始動工改造。

所以現在還沒有樣闆間。 開發商給的效果圖，是這樣的。

Lease: 250年

Ground: 250鎊每年

Service Charge: 1350鎊每年

停車位：15000鎊（地下停車場）

我們談到的價格：

這個隻剩白的3套了，紅的都已經reserve了

除了折扣以外，開發商還同意幫買家付額外3%部分的印花稅。 也就是每套8400鎊左右。

你可以理解成額外給了8400的折扣，每套房的交易總價（房價 印花稅 其他費用）再減8400..

開發商之所以不直接壓低房價給折扣，而是用印花稅減免的方式，是因為這樣在土地注冊局Land Registry注冊時，還是不含這部分減免的價格，有助于你未來提高這套樓盤的要價。在你未來的買家接受以及其他買家參考你的價格時，看到的是你沒減免的價格。

（舉個通俗的例子解釋，你買100塊的東西，商家給你返現10塊，但是發票還是給你開的100塊的發票。 ）

所以，你可以理解成這個1bed的實際價格在27萬到28晚之間。

投資回報表格，以0014計算

基本兩個盤的回報率都差不多。

兩套對比優勢與劣勢

正如我文章開頭所說的，這兩套房，作為英國本地買家，其實我都沒有辦法做出很快的決定。 雖然總體的投資回報率都很不錯。 所在的地方也不錯。 如果單看的話，都是一套值得投的房。 但是正好兩套房都放在一起，究竟選誰好呢？

我們比較一下優勢劣勢：

The View

優勢：

• 價格較低。

• 1-2個月内交房，可以今年内産生租金收入。

劣勢：

• 貸款選擇性比較少，海外買家無法貸款。

• 停車場是露天停車站，相隔幾百米，需要走幾分鐘

The Richmond

優勢：

• 機房改造，結構堅固，可以貸款。

• 停車場在地下，對于住戶更為方便。 （但是停車位略貴）

• 有印花稅減免。

劣勢：

• 價格比第一套略貴 （但是有印花稅減免抵扣了8000鎊）

• 明年第一季度才交房，要到明年才能開始收房租。 少了大半年的租金收入。

這就是我的判斷，如果你有更多的分析，歡迎随時與我交流。

最後，這兩個房，有沒有一句話就能說清楚的選擇？

有，本地買家買The View， 人在國内的可以投The Richmond.

你可以點原文鍊接留下你的聯系方式，我們會聯系你。

或者如果你對這個有其他的問題，

你也可以掃下面加我們的個人 fangquanuk 具體問

（本周日7月24日開始統一回複）

附錄：房型圖

The View

The Richmond

0014

1030 1033

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