環滬大熱的市場，竟然還有闆塊房價3年沒漲，這就是太倉港區！在婁江新城、科教新城房價屢屢創出新高後，太倉港區卻一直沉寂。

婁江闆塊的越秀向東島，去年1萬8、9，今年2萬1、2；

科教闆塊的複遊城，去年2萬3，今年2萬5，一年之間普漲了2、3千/m²。

太倉樓市的起勢，幾乎是被這兩個闆塊頂了起來，但港區卻是另外一番天地。

“驚現9800均價，即将首次開盤”，2018年7月，合生伴海首開均價9800元/m²，如今整整3年過去，在售均價不但沒漲，反而跌了200元/m²。

合生伴海登記價格一直未變：9700元/m²

合生伴海最新登記售價為9700元/m²，一直未變。也就是說，以合生伴海為代表的港區一衆樓盤，房價3年都沒漲！這讓當年高點接盤的投資客，至今深套其中。

太倉是全國百強縣，而港區作為産業最發達的集聚區，貢獻了太倉幾乎一半的稅收，強經濟片區卻存在着弱房價的悖論，這背後到底有什麼原因？未來真的不能投了嗎？

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一個非常有意思的事情是，在地理位置上，太倉距離上海是比昆山還要近的，但太倉的發展卻始終追不上昆山，虧就虧在太倉與上海對接得晚，被昆山搶先了一步！

也就是在今年，上海動工建設嘉闵線官宣延伸到太倉後，加之“5 1”軌道交通的規劃利好，太倉樓市才有所起色，婁江新城、科教新城兩大闆塊房價率先起漲。

去年，太倉迎來第一條鐵路，終于有了到上海的線路，20多分鐘即可達，随着蘇昆太、滬太交通的利好規劃，太倉港區也迎來真正的價值爆發，大概率是太倉下一個輪動起漲的闆塊。

且不論證港區有多少潛力，先來看看它最大的亮點：就是價差非常大！

對比大市範圍内的蘇州工業園區，限價39800元/m²，二手次新已挂牌到6萬/m²，但太倉港區，同樣是GDP領跑的闆塊，新房售價僅1萬1、2，價差已是4、5倍！

對比同城隔壁的婁江新城，港區價差在1萬；對比科教新城标杆樓盤複遊城，價差更是在1萬2以上；對比南部的浏河，價差也在2、3千！所以太倉港區的性價比，有絕對的優勢。

如果把婁江、科教、浏河、港區四個闆塊房價都番一倍，婁江從2萬3到4萬6近期有些困難，科教從2萬5到5萬阻力也不小，浏河從1萬5到3萬也毫無支撐力度，隻有港區從1萬翻到2萬壓力最小，可能性最大。

港區除了價格上的優勢，從蘇州以及太倉目前的規劃來看，其未來還具有很大的發展潛力。

太倉港區，定位很清晰，它是國家級經開區，港口吞吐量排國内第九、世界前五十，是太倉未來産業、人口高度集聚的區域。

且港區是有軌交規劃的，這裡就是太倉未來的“飛地”：

對于港區軌交，從太倉規劃展示館中可以清晰地看到，蘇州軌交S2線經昆山直接穿過太倉主城東西，彙入婁江新城太倉站後最終抵達港區。

沙盤中展示的軌交S2線路走向

參照港區在售項目合生晶萃的沙盤圖，軌交S2線過太倉站後，沿龍江路折向北進入港城廣場、五洋濱江廣場。周邊在售的幾個樓盤都成了軌交概念盤。

蘇州9号線連通蘇昆太三地

此外，蘇州地鐵正在編制的9号線，未來将連通蘇州市區、昆山、太倉3地，這讓太倉港區不僅有S2線軌交，還有蘇州9号線有望過境。

目前港區還有直達上海7号線美蘭湖地鐵站的滬港快線，如果是開車，穿越浏河，30公裡的路程，僅半小時即可達。

恰巧，港區與上海寶山就隔了這麼一個浏河，那麼，同樣是1萬出頭的價格，為什麼推薦買港區而不是浏河？

從規劃前景來看，港區今後的發展起碼要領先浏河30年！

浏河除了離上海近（寶山工作可買來養老自住），沒有其它可圈可點的，不管是在太倉還是上海的2035規劃中，浏河都沒有軌交，首先“5 1”軌鐵過浏河家門口而不入，再是上海地鐵1、7号線在2050的規劃中都不會延伸過來，所以對于浏河這個闆塊，投資不建議踩“坑”。

萬和四季小區實拍

好了，港區買房，到底如何選籌？這要從老港區與新港區兩個方面來看，以東西向的七蒲塘為界，北部是新港區，南部是老港區。

為配合國家級太倉港建設，港區所在的浮橋鎮政府已搬遷到新港區，在這裡還新建了港城廣場、五洋濱江廣場，港區客運樞紐也搬了過來，這裡就是港區未來重點打造的闆塊，适宜投資；

而老港區土地資源有限，發展也已經飽和，雖然配套更成熟、更适宜自住，但随着新港區的打造不斷被抽血，隻能淪為太倉港的“第二世界”，新港區會成為“第一世界”。

未來的太倉港區核心，就是圍繞港城廣場、五洋濱江廣場而發展，所以港區投資還是要看新港區。而事實上，當前港區在售的樓盤，也大多圍繞新港區而開發，老港區鮮有新盤面世。

太倉港區客運站

五洋濱江廣場

先看核心區，最近的是與五洋濱江廣場僅一路之隔的遠洋萬和四季精裝現房項目，不過人家是尾盤，隻剩幾十套房子了，均價1.25萬/m²，隻有117m²的中大戶型。

其次是遠洋萬和四季旁邊的公園郡，位置也不錯，毛坯單價僅1.15萬/m²，有88m²的最小戶型。

新華聯濱江雅苑

再是目前港區熱銷的、也是戶型最全的紅盤，新華聯濱江雅苑，同樣是1.25萬/m²的精裝現房，有75m²、118-127m²、141m²多個面積段可選。

錦著天逸花園

港區精裝項目都是清一色地1.25萬/m²，皆為現房，除遠洋萬和四季、新華聯濱江雅苑外，錦著天逸花園、合生晶萃這兩盤也都處在核心範圍之内，其中錦著天逸花園有高層（93-97m²）和洋房（116-130m²）兩種戶型，推薦買洋房，因為價格都一樣。

距離港區核心最近的大多是精裝項目，優先推薦，周邊也有幾個毛坯項目，性價比更高。如上述提到的合生伴海、公園郡，還有1.1萬/m²的金輝悠步江來和1.15萬/m²的碧桂園海上時光。

金輝悠步江來

在之前我提到合生伴海不太推薦，靠近高架、距離核心偏遠，房齡也較長（2010年拿地），現在依然維持這個觀點。金輝悠步江來與碧桂園海上時光相鄰，相較而言還是金輝的位置好一些，畢竟小區自帶一個大型商業綜合體，碧桂園還要用到它的配套。

太倉港區在售項目很清晰，大概4個精裝，4個毛坯，推薦買核心區的精裝項目，價格都比較親民，對于想投資環滬，手裡卻隻有30多萬首付預算的購房客來說，太倉港區是非常不借的選擇。

有投資客擔心買太倉不好漲價，也不好脫手，這隻能說是過去的情況，走訪多家售樓部可以明顯感覺到，港區已經熱起來了，不再是去年之前的沉寂，現場看房人員很火爆。

港區房價已經3年沒漲，但不代表未來不會漲，軌交線路的規劃、20萬的人口紅利即将到來，還有這麼多的高精尖産業集聚，在婁江、科教漲價潮的帶動下，将為港區樓市注入一個強大的動力。

太倉港區目前引進了26家世界500強、18家央企，已有超過600家企業入駐，按照江蘇十四五規劃，當前10萬人口的規模，未來5年将達到30萬，所以這個紅利是可以預見的。

相較投資客雲集的第一世界婁江新城、第二世界科教新城，第三世界的港區基本面更加紮實，本地自住客占到了6成，房價水分最少，這塊窪地終究會被填平，未來翻倍也更容易。

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