國慶之前，中央出台降低房貸利率、降低公積金利率、換購退稅三個地産大招，不過買漲不買跌的樓市，仍在艱難複蘇中。

房地産特殊時期，樓市的信心，什麼時候能夠回來？

中泰證券研究所最新報告《地産銷售潛在空間還剩多少？》，測算了我國未來的住宅銷售面積，可以幫助我們了解未來房地産市場的發展情況。

報告顯示，到2025年，按照相對保守的估計，每年對應的住宅面積需求約在13億平方米，中性估計在15億平方米，樂觀估計為17億平方米。

2022年1-8月，全國商品房銷售面積8.8億平方米，商品房銷售額為8.6萬億元，其中，住宅銷售面積7.4億平方米，住宅銷售額7.5萬億。

據此測算，今年全年的住宅銷售面積和銷售額約為11-12億平方米及11-12萬億元。

在房地産銷售不景氣的情況下，今年的住宅銷售面積與報告預測大緻相同。

因此，我們認為，我國房地産在銷售面積上可能已經見頂，但是房地産未來還是一個比較大市場。

這個市場的增量具體體現在哪些方面，而哪裡的樓市變得更危險，我們來仔細研究一下。

01

根據報告提供的思路看，首先，我國從整體上是不缺住房的。

這個結論主要是通過分析我國城鎮戶均住房建築面積和人均住房間數得來。

國家統計近期公布的《中國人口普查年鑒-2020》顯示，我國家庭戶平均每戶居住面積達到111.18平方米，人均居住面積達到41.76平方米；

平均每戶住房間數為3.2，人均住房間數為1.2。（不區分城鄉）

單看平均數，我國的房子完全夠住。

但是與國外對比，我國人均住房間數距離其他國家的居住舒适标準，還有一定距離。

國内對比，我國不同城市之間、城市和鄉村之間的住房結構差異較大，越發達的城市，其住房更為緊張，人均住房面積和間數更小。

數據顯示，我國城市人均住房建面為36.52平米，平均每戶住房間數為2.5，平均每戶居住面積為92.7平方米。

其中，廣東、上海、海南、北京等人口稠密、經濟發達地區的人均住房建面較小，而西藏、河南等中西部地區的房子住起來更寬松。

相應地，我國城市人均住房間數為0.99，低于人均水平的地區有上海、海南、天津、吉林和廣東等，而西藏、雲南、湖南等地的人均住房間數排名靠前。

所以，我國住房的需求增量空間，主要集中在人口密度大、經濟發達的城市。

西部和東北等省份的樓市，情況不容樂觀，房子蓋得太多，人口流失太快，空置率居高不下。

02

很多人說，大城市房價高，年輕人都要躺平了，部分人選擇賺錢去小城市買房生活，所以對大城市的房地産市場看空。

遺憾的是，報告還指出一點，我國人房錯配的現狀将進一步加劇。

因為目前我國經濟的發展，均以都市圈、城市群為龍頭，通過高效集聚效應打開高質量增量空間。

可以說，今後五年至十年，中國經濟百分之七八十的新增長動能将在五大城市群誕生。

它們是：長三角、珠三角、京津冀、長江中遊、成渝城市群。

而且，東南沿海城市群的強，是全方位的強。

東部地區超大、特大、I型、II型城市的數量均遙遙領先。

就連縣城，也是東部沿海的人口更多，西部縣城人口少。

這樣的分化，會産生馬太效應，也就是說，強的更強，弱的更弱。

在西北和東北的一些地方，已經出現了人口小縣合并的情況。

中國新聞周刊一篇題為《山西河曲的“小縣大改革”》的報道裡，詳細描述了該縣因勞動力外出務工、學生到外地讀大學、人口出生率降低等因素，造成人口流失，不得不減少編制，降低财政支出的做法。

山西河曲縣七普常住人口12.3萬，與六普14.5萬人相比，10年流失2.2萬人。

為此，河曲縣精簡黨政機構和領導職數，整合事業單位，裁減事業編制。

還有陝西“袖珍”小縣佛坪縣，2019年全縣常住人口3萬人，隻有9部出租車，沒有紅綠燈。

像河曲和佛坪這樣的小縣，人口不足50萬的，全國有1031個，在1700個縣中占比約為61%，以欠發達地區為主。

這些人口流失的地區，中老年人聚集、年輕人斷層，經濟發展失去活力，最後不得不精兵簡政、合并機構。

随着縣城的公共服務規模和市政配套慢慢縮小，年輕人會加速流失。

這樣，客觀上使得人口繼續向東南沿海地區集中。

因此，未來樓市最危險的，就是這些人口流失、經濟失速和财政收縮型地區。

03

報告還提出，從城市存量更新上，東部的房地産市場也更有潛力。

未來人口增量主要在東部，然而，東部住房比中西部更老。

分地區來看，東部發達地區住在2000年以前建成住房的家庭戶占比更高。

排名前五位的分别是上海（48%）、北京（40%）、天津（40%）、遼甯（38%）和廣東（35%），這意味着以上地區的住房更新需求較大。

2010年及以後建成的住房占比較高的地區全部是中西部省份，而這些地區人口流失更大，從而拉高了我國住房空置率。

此外，我國的家庭戶規模越來越小，一人戶兩人戶占比增加，則對應的住宅銷售面積也就越高。

按照城市化、人口集中、存量更新和家庭規模變化四個維度假設計算，我們城市每年新增住宅套數在1685萬套，按照城市人均住房面積92.7平米計算，總需求在15.6億平米。

這個數值偏中性樂觀，按照保守計算12億平米左右的住宅需求，大緻靠譜。

随着城市化進入後期，全國大部分城市将告别高速的人口增長和債務擴張，隻有少部分核心都市圈和城市群具有人口吸虹效應。

所以，一線、強二線和省會城市及其周圍的都市圈城市群，将是房地産的主戰場。

而“鶴崗化”可能是大部分中西部省份小城市的命運。

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