甲公司是一家以通信服務為主的公司，自建辦公樓，其中部分對外出售，包括地下車位，但是部分地下車位無法辦理産權證，也就是業務無法拿到這部分産權證，地下車位無法辦理産權證，是否可以如同銷售商品房一樣确認收入并結轉成本，或作為投資性房地産逐年确認收入并結轉成本？

在這裡先普及下為何部分車位無法獲得産權證。原來這部分車位屬于人防車位。

《人民防空法》規定：開發商在修建民用建築時，得同時修建打仗時可用于防空的地下室。人防工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。也就是“誰投資，誰受益”。

我國《物權法》就明确的規定了，國防資産屬于國家所有。既然人防車位屬于人防工程，那就是國防資産，這所有權當然就是國家所有了。

因此無法辦理産權證。那既然無法辦理産權，能買嗎？當然能買，隻不過買的使用權，非所有權。那看看如何确認收入？

先根據新收入準則五步法模型拆解

第一步：識别與客戶訂立的合同。這個沒有問題，正常合同。

第二步：識别合同中的單項履約義務。隻有一項義務,合同履約義務即是提供車位

第三步：确定交易價格。交易價格，不言而喻。

第四步：将交易價格分攤至各單項履約義務。不存在，隻有一項履約義務。

第五步：履行各單項履約義務時确認收入。提供車位，确認收入。

從五步法來看，沒毛病，但是存在一個問題就是退貨，因為無法辦理産權證。公司出售無法辦理産權證的地下車位，其面臨的主要風險是：客戶可能由于無法辦理産權證而要求退貨，如果客戶退貨，則公司因向客戶轉讓商品而有權取得的對價不是很可能收回。這使得該合同不滿足《企業會計準則第14号——收入（2017年修訂）》第五條規定的合同标準“（五）企業因向客戶轉讓商品而有權取得的對價很可能收回”，此時，不能按照收入準則的規範确認收入。

據此，公司應考慮如果車位銷售合同中對辦理産權證有約定，并且根據此約定判斷，業主因為無法辦理産權而退回車位的可能性較大，則不滿足确認收入的條件（但确認為投資性房地産沒有會計準則上的依據）。

如果判斷業主基本不會因此退回車位。例如：即使存在産權瑕疵，例如，業主有可能明知該車位屬于人防設施，因而不能辦理産權證，但出于種種考慮而仍然購買其一定年限内的使用權，則不能辦理産權證明的事實不影響對價的收回，且合同标準其他四個條件也均已滿足，此時即是租賃合同，租賃車位，根據期限等因素對于出租人來說需要區分融資租賃還是經營租賃。

經營租賃一般期限較短，在一段期間内确認收入即可。比較簡單，不再贅述。

《企業會計準則第21号——租賃（2018年修訂）》第四十二條規定：“生産商或經銷商作為出租人的融資租賃，在租賃期開始日，該出租人應當按照租賃資産公允價值與租賃收款額按市場利率折現的現值兩者孰低确認收入，并按照租賃資産賬面價值扣除未擔保餘值的現值後的餘額結轉銷售成本。

如有不同意見或建議，歡迎留言讨論！！！

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