“深圳的房價越來越高攀不起，那麼臨深樓市是不是要考慮一下呢？”随着今年初深圳樓市的走高，剛需群體們已經有點坐不住了。

但是，據一些數據顯示，東莞、惠州、中山這些城市的房價自年初以來也出現了一波上漲，單就漲幅來說，也不比深圳遜色多少。

如果要買臨深樓市，剛需族們究竟應該買哪裡呢？今天我們就來說說今年臨深樓市的一些新情況。

城區洋房備案價4萬

東莞樓市有點燙手

今年最火的臨深樓市當屬東莞。

4月3日，東莞莞城區豐華珑遠翠珑灣16号樓通過備案，總共248套房源，建築面積約99-126平的三房兩廳、四房兩廳産品。項目的備案均價約38279元/平，最高備案價40208元/平。莞城區另一個在售樓盤，最新備案價均價也達到了3.84萬元/平，相比2018年9月首次備案的2.5萬元，漲幅超過50%。

東莞萬江區某在售新盤一棟樓備案價，95-120平的三四房，最高價達到了3.8萬元/平，均價達到3.54萬元/平，而就在去年12月底，該樓盤首次備案均價僅為2.65萬元/平。按備案價計算，短短4個月上漲了33%。

需要說明的是，按照東莞城市區劃，雖然莞城、萬江都屬于城區，但莞城屬于東莞老城區，不但區域面積狹小，而且老舊建築較多，而萬江位置較偏遠，其實也不是東莞城區的中心位置。

東莞的行政中心區是南城，而南城新盤房價也已破4，即便是那些二十年前的老房，現在二手均價也在3萬 的位置。而東城區的房價更勝一籌，據東莞市住建局公開信息顯示，今年東城萬科禦景灣8号備案了17棟住宅，共計41套房源，最高備案單價為63315元/平。

然而，東莞城區樓市最受關注的是松山湖附近，這裡的優質盤價格也早已破4。去年9月11日，深業鵬基在松山湖拿下一塊地，成交價23.3億元，樓面價28000元/平，預計上市銷售價不低于45000元/平。

東莞是一個制造業發達的二線城市，地理位置處于廣深經濟走廊中心位置，區位優勢非常明顯，因此這裡不但本地購買力強勁，而且彙聚了不少來自深圳的買盤。整體來看，東莞樓市南高北低，臨近廣州的鎮街樓價不及臨近深圳的高，臨深鎮街的樓價追平城區樓價。

東莞臨深的幾個鎮，如塘廈、鳳崗等地，都是深圳剛需盤最青睐的區域。這些地區雖然是東莞地界，但由于緊貼觀瀾，高速路可以直達深圳，從當地自駕到福田中心區，車程隻需三四十分鐘，比龍崗到福田還快。

鳳崗是東莞深圳化最徹底的區域，鳳崗大運城城邦、名流印象花園等小區二手房挂牌最高價逼近6萬元/平，挂牌均價也在3.6萬元/平左右。而塘廈有贛深高鐵東莞南站，該工程雖然目前正在建設中，但按照政府披露的工程進度，主體結構計劃2020年12月底完成，2021年6月底試運營，屆時從塘廈乘坐高鐵到深圳，時間約在20分鐘左右。

存量巨大，價格萎靡

惠州樓市有點涼涼

與東莞樓市的火爆相比，惠州樓市簡直有一股涼涼的感覺。

根據中原地産數據顯示，今年五一期間，惠州整體的成交均價為12285元/㎡，同比上升6.2%，如果換算成單價的話，惠州今年五月的房價較去年，漲了717元/㎡。

惠東縣屬于臨深區域，又臨近海濱，風景優美，氣候宜人，但是惠東的樓價卻秋意很濃。

（圖源房天下）

那麼，這是為什麼呢？

第一個原因是，惠州臨深區域主要在深圳東部，而深圳現在的城市格局很明顯，整個城市的經濟中心在西部。這就讓惠州在臨深樓市中處于非常雞肋的位置。

第二個原因是，惠州的城市基本面很普通，自身承接高價盤的力量非常薄弱。惠州城市面積11599平方公裡，在廣東灣區城市中僅次于肇慶，是深圳的5.8倍，但常住人口隻有488萬，是深圳的1/5，城市人口密度411人/平方公裡，是深圳的1/15，在廣東灣區城市中倒數第二。經濟方面，惠州2019年的經濟總量為4177億，比福建漳州還差這一截，低于中國二線城市平均水平。

本來惠州和東莞一樣，都是制造業城市，但東莞發展勢頭從改革開放初期開始就比惠州好很多。最近幾年，東莞引入華為，而惠州最知名的企業還是TCL，兩座城市産業重合度很高，但發展差距還在擴大。

第三個原因是，惠州房價透支嚴重。據統計，2012-2019年，惠州商品房銷量83.58萬套。相比之下，深圳自改革開放以來，一共隻建了170多萬套商品房，相當于惠州7年賣掉了深圳一半的商品房。

然而，即便如此，惠州樓市的存量仍然非常巨大。

以惠州樓市現在最熱的大亞灣片區為例，據不完全統計，從大亞灣石化區到惠東平海鎮的這條海岸線上，按照各項目規劃數據統計，就有大約15萬套房，相當于深圳市5年的新房銷量。以惠州整體均價12285元/平的價格計算，至少要數千億的資金來接盤。這個體量有點驚人。

不過，惠州樓市不但價格便宜，而且還是大灣區為數不多的沒有限購的城市之一，這也算是一個優勢吧。根據房天下數據，惠州5月關注度最高的10大樓盤價格如下圖，大家可以感受一下。

炒完深中通道之後

中山樓市已經被人遺忘

根據5月份的統計數據顯示，5月第二周，中山樓市二手房挂牌價從11070元變成11032元。此外，最近三周，中山樓市在售二手房數量為31222套、31586套和32359套。

單從數據來看，似乎變化不大，但其實從今年以來，中山樓市二手房價格一直在走低，在售二手房數量一直在走高。

中山是珠江西岸城市，本來無論如何也不能算臨深樓市，但2015年12月，深中通道的建設正式獲得國家發改委的批複，一時之間，深中通道這個概念讓中山的臨江房火了。

當時炒作中山樓市的邏輯是，深中通道開通後，這個本來與深圳八竿子打不着的對岸城市一下子就變成臨深城市了，兩地距離一下子縮短到了24公裡。如果僅從距離來看，中山到深圳的直線距離比東莞到深圳還近。

此外，當時還有一些人認為，中山作為深中通道的西岸接口城市，還有望成為珠江西岸城市群的新領袖。

但是，這些邏輯非常牽強，其實都很難成立。

首先，中山常住人口300多萬，城市經濟在廣東省内排第五，存在感較低，本地購買力對1萬出頭的樓市均價都已經難以承載，其上漲空間是非常小的。

其次，即便深中通道開通，這24公裡的路到底是多長時間的車程也是一個謎。如果屆時深中通道堵車堵的水洩不通，中山臨江盤的價值可能就要出大問題了。

中山樓價在2016年開始起漲一波，但随後就一直不溫不火。至于其樓價情況，我們可以來看看網上的挂牌價格。

（圖源安居客）

麗豪花園三期在2017年2月的價格是8100元/平，這種80平左右的房子價格也就是65萬元左右，三年過去了，現價76萬元。麗豪花園位于中山市民衆鎮，離深中通道非常近，算是比較典型的深中通道受益盤了。

2015年，中山平均房價還在5300元/平左右，2018年達到12300元/平左右的最高峰，而近期又回落至11000元/平左右了。

結語

如果條件允許的話，買房首選當然是直接在深圳樓市裡選位置上車，但是在現實中，的确有很多剛需盤是真的買不起深圳房，所以臨深樓市也是普通家庭可以考慮的對象。不過，雖然剛需盤重點考慮剛需，但也不是說就對未來升值的事情完全無視，畢竟誰也不希望自己買入之後房價不漲反跌。

綜合來看，東莞臨深片區緊鄰深圳西部經濟重心區域，有多條高速公路接入，且有地鐵、高鐵等公共交通接駁的預期，其房價的升值空間是最好的。另外，東莞城市自身的價格承接能力也較強，因此東莞樓市的遠景預期較好。

惠州樓市地理位置緊鄰深圳東部，但已經被炒作過幾輪，且存量較大，未來升值前景并不樂觀。除非未來深圳東部因為某些新規劃而變得越來越重要，否則惠州樓市很難有大的起色。雖然深圳是中國的奇迹之城，但從目前的規劃看，城市重心西移是一個趨勢，東進可能會是很多年之後的事情了。

至于中山樓市，雖然深中通道确實會對中山臨江區域的樓盤帶來一些實質性利好，但利好作用有限。深中通道計劃于2024年通車，現在買入至少在未來4年裡會是一個考驗期。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!