先介紹三個涉及用地方面的常識：

首先，什麼是“二調”和“三調”。《土地調查條例》規定：國家根據國民經濟和社會發展需要，每10年進行一次全國土地調查；根據土地管理工作的需要，每年進行土地變更調查。所謂“二調”，就是第二次全國土地調查，成果統計到2009年底。“三調”，就是第三次全國土地調查，成果統計到2019年底。

其次，違法用地，不僅是隻指占了耕地等農用地，未經合法批準占了建設用地、未利用地，也同樣是違法用地。

第三，什麼是衛片執法。簡單說，就是現在發現違法用地，除基層日常巡查外，主要依靠衛星，衛星相當于天上的巡警，隻要你動工建設，地貌和顔色發生變化，都會被衛星拍成照片，疊加相關數據後下發各地核查整改，行話叫“圖斑”。所以，别有任何僥幸心理，這就叫“人在做，天在看”。

地類，在認定違法用地中隻是因素之一。認定是不是屬于違法用地，主要綜合考慮五大因素：

一是規劃問題。主要看是不是符合土地利用總體規劃，依據土地管理法規定；涉及農用地的，符合規劃的沒收，不符合規劃的拆除。

二是地類問題。地類包括農用地、建設用地、未利用地三大類，農用地又分為耕地、林地、草地、園地等，建設用地分為經依法審批的和未經依法審批的（也就是無權源建設用地）。

三是轉用問題。農用地和未利用地轉為建設用地，必須履行轉用審批手續，這叫用途管制，農村集體所有的土地轉為國有的，還要辦理征地手續。

四是供地問題。即使使用的土地已辦理了農轉用手續，但還沒有辦理供地手續，這種情形叫未供即用，同樣屬于違法用地。《土地衛片執法圖斑合法性判定規則》明确：衛片圖斑下發時，已依法辦理農轉用手續，但未辦理供地手續，即開始占用土地，屬于新增非農建設違法用地。

五是登記問題。隻有經過登記的建設用地使用權，才具有法律意義上的物權。也就是說，這塊地是不是屬于你，要看登記，要看你手裡有沒有不動産登記證。有人拿着一個村裡開的一紙證明，非要說這塊耕地是他家宅基地，這叫不懂法。

你占用的如果是建設用地，也要先區分兩種情形：一種是合法的建設用地；一種是無權源建設用地（沒有辦理過農地轉用手續，未經确權登記的）。

無權源建設用地，實際中存在“二調”和“三調”都是建設用地的情形。按照2022年6月2日，自然資源部辦公廳印發的《關于明确土地衛片執法地類套合統計規則的通知》（自然資辦函【2022】974号）規定，對無權源建設用地，可追溯到“二調”的基礎成果數據，如果“二調”是建設用地，即判定為建設用地。

還有一種情形，“二調”是建設用地，“三調”是耕地，這種情形就不用向前追溯了，可以直接判定為耕地。

對判定為建設用地的，建築物如何處置呢？《國土資源違法行為查處工作規程》提出：違法占用的土地為建設用地和未利用地的，對地上新建建築物和其他設施，由違法當事人與合法的土地所有者或使用者協商處置，涉及違反《城鄉規劃法》的，應當轉交城鄉規劃主管部門處理。通俗說：就是退地、罰款，依據《土地管理法》是無法拆除或沒收的，這是《土地管理法》規定的一個漏洞。如适用《城鄉規劃法》，可以拆除。

目前有兩個省級條例，明确了違法占用的土地為建設用地和未利用地的，對建築物如何處置。

《江蘇省土地管理條例》明确規定：違反國土空間規劃，未經批準，或者采取欺騙手段騙取批準，或者超過批準的數量非法占用建設用地、未利用地的，由自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建築物和其他設施，可以按照非法占用土地每平方米一百元的标準處以罰款。

《廣東省土地管理條例》明确規定：對違反國土空間規劃擅自占用建設用地、未利用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建築物和其他設施，恢複土地原狀，對符合國土空間規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建築物和其他設施，可以并處非法占用土地每平方米一百元以上一千元以下的罰款。

所以，“二調”和“三調”都是建設用地的，但隻要沒有取得合法用地手續，就屬于違法用地，雖然沒占耕地，如果現在翻建被發現後，也要被處罰。

再解釋一下為什麼不建議現在翻新、翻建。

2020年7月3日，國務院召開農村亂占耕地建房問題整治工作電視電話會議，提出對新增農村亂占耕地建房問題采取“零容忍”的态度。具體規定是：2020年7月3日以後，違法占用耕地新建、擴建、續建、翻建或非法出售的房屋，均屬頂風違建。同時，提出對2020年7月3日之前的存量問題，從實際出發，試點先行，分步整治、分類處置，重點整治強占多占、非法出售等惡意占用耕地建房行為。

也就是說，以2020年7月3日為時間節點，之後的“零容忍”，之前的先搞試點，試點結束後，會出台具體處置政策，包括什麼情形可以保留和補辦手續，什麼情形必須拆除或沒收等。

這就是為什麼建議多年沒有合法用地手續的（包括住宅類、産業類、公共公益類），先别輕舉妄動！不動屬于存量，等待國家出台政策，可能還有保留和補辦手續的可能，如果非要現在翻新、翻建，隻要被衛片發現，就屬于頂風違建。

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