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幹貨！上海新房購房流程，注意事項，如何增加社保分！

在前天上海第五批新房發布了上市公告，有57個新盤入市，合計15206套房源。随着第五批新房的到來，很多對第一次買新房的朋友，對購買流程不熟悉，今天我們這盤文章将會詳細分析上海新房的購買流程以及注意事項：

上海第五批新盤終于來了很多人都不理解新盤取證是什麼過程？拿證後開盤要等多久？下面一張圖解決你的疑問

開發商提交樓盤的推售面積、價格由區政府審批，區政府審批通過後市政府進行統一受理，樓盤若是上會價格過高，政府會讓開發商回去考慮考慮，等待下一批次的上會，這也是為什麼新房這麼熱的原因。（上海的新房取證一般是要建築主體出土1/2且不低于7層，可以向政府申請）

現在上海新房是分批次入市的，每批次的樓盤體量都是有限制的，并不是開發商想上就能上。政府确定了本批次的上市樓盤之後會在“網上房地産”網站發布公告。之後就可以向政府申請新盤取得了蓋章生效的《商品房預售許可證》、《準售房源公告及一房一價表》。樓盤上市公告會發布每個樓盤的入圍比，一般内環為1：2.5，中環為1：2，外環1：1.3-1.8（凡是超過1：1.3的則進行5年限售政策)。

在樓盤公示之後我們要做那些準備？

1、了解購房資格2021年最新上海購房政策彙總！限購、貸款、積分、交易稅費、房産稅、購房流程、繼承、贈與等！

2、選擇樓盤：根據自己的積分和預算選擇适合自己的樓盤，這裡需要注意的是，有的開發商為了快速回籠資金，會聯合銀行對買家貸款進行限制，變相卡首付。如果是自己想要購買的樓盤有這種情況，一定要對開發商進行舉報，來維護自己的合法權益。現在因為入圍比的擴大，不是所有的樓盤都是需要積分的，不要積分也不一定是爛盤。根據自己的積分和預算選擇适合自己的樓盤。

3、資金準備：現在很多售樓處基本上都是要求開盤當天選完房付首付，有買理财的或者其他東西的，提前把錢準備好，以免被動。置換的人群要注意，自己的房子新産證出來之後才可以參與認購，要麼會影響積分。需要貸款的，提前算好自己的月還款額，因為新房比較火，貸款審核比較嚴格，達不到2倍的可以讓父母進行參貸，上海現在還是有部分銀行可以父母參貸的。

在取得預售證之後，需要在“網上房地産”網站公示3天，公示内容有認購時間、認購地址，樓盤的認購資料和一房一價一般是在樓盤的公衆号上進行查看，也可以在我們的SH新房直通車小程序查看。

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一般情況下，樓盤公衆号發布認購所需材料與實際認購所需要的材料是不一樣的，實際認購材料要複雜的多，最好是提前找銷售要一下，資料準備很麻煩，需要一兩天的時間，提前做好準備，找不到銷售的樓盤可以參考一下别的樓盤認購的材料。

接下來就是認購了，現在大多數樓盤都是需要認購金 存款證明（首套買家合計不超過本批次推售房源套均總價的35%二套70%以内），比如樓盤套均總價500萬，自己要購買這個樓盤400萬的房子，手裡的錢隻夠400萬的認購金 存款證明，達不到500萬的怎麼辦，找親戚朋友借一下，等開盤之後在把錢還給朋友就可以了。

認購時間是6.5天，在認購時間内都可以去進行認購，對自己積分沒把握的朋友，可以等到最後兩天向銷售了解一下認購情況，在決定要不要認購，銷售在第一現場，可以預估到當前認購人數所需要的大概的積分，認購結束後公證處會把購房人的資料收走審核，審核會看購房人有沒有購房資格、購房人材料、積分審核。在這段時間我們要做的就是等待。一般會在開盤前1-2周公布入圍分數（認購後購房資格将會被鎖定，開盤後解鎖，積分未入圍認購金則是開盤之後退，一般辦理退籌手續為10個工作日退還)

注：以下這些人員是有加分的

1、博士在讀證明/學籍證明（本市學曆證明）畢業證書、教育部學曆證書電子注冊備案表、教育部學籍在線驗證報告、學籍證明（研究生院開具：明确讀碩士幾年、讀博士幾年，明确到具體年月日）;

在讀：錄取通知書、救育部學籍在線驗證報告、學籍證明：研究生院開具的碩土起止年月及博士起止年月：

注：在外省市讀博及境外讀博的不加分。

2、退役軍人

提供退役軍人事務管理局開具的證明。

轉業軍人自主擇業：退役軍人事務管理局開具證明（各區）

轉業軍人非自主擇業：提供現在所在單位開具的證明，另外加檔案裡面的轉業安置表，轉業登記表複印件敲本人單位公章 退役證

【現役軍人】提供部隊政治處證明。

以上證明應包含内容：認購人入伍、退役年月，入伍前滬籍及入伍部隊是否是駐滬部隊，落款：證明單位、證明單位電話、證明人姓名、證明人職務、單位公章；

鎮保\協保人員

提供《養老金核定表》，《小城鎮社會保險養老金核定表》原件

開盤的前兩天由東方公證處進行電腦搖号排序，一般是在樓盤公衆号公布，你也可以問你的銷售，後面就是開盤選房了，在選房之前一定一定要做好選房方案，找20-30套的房源做預選，避免在選房的時候号碼靠後出現自己選擇不知改怎麼選擇的情況發生。搖号是随機的，一定要記清楚自己的認購編号，等你選房時，留給你的時間很短，看到有腦子裡預選的房源直接入手。房源選好後，簽認購協議，認購金轉定金。有的樓盤是要求當天付首付，有的樓盤是開盤後的3-7天。（若是沒有入圍或者沒有适合自己的房子可以放棄選房，辦理退籌手續，放棄選房是不需要違約金的）

房子選好之後就是網簽和辦理貸款了，和銷售約好簽約時間，銷售會預約銀行信貸員簽貸款合同，辦理貸款的時候把材料準備好，銷售都會提前告知你的。選擇貸款銀行的時候要根據自己的情況選擇銀行。銀行貸款審批現在一般在1個月，審批過後不需要還貸，放款之後才需要還貸，現在新房要求封頂之後才能放款，大多數樓盤封頂都要開盤之後的半年至一年的時間，這段時間是不用還貸款的。銀行放貸後次月開始還月供。

上面的那些辦理好之後就是等交房和辦理産證了，在簽寫預售合同的時候會有交房約定日期，開發商一般都會提前交房的，交房之前會讓先交物業維修基金，一般都是幾千塊錢，然後去交物業費，在拿鑰匙驗房。房屋交接之後，開發商會去辦理大産證，大産證辦理下來，業主可以去交易中心辦理産證，辦理産證時需要繳納契稅。契稅90㎡以内1個點，90㎡以上1.5個點，二套3個點。

以上就是2021年10月開始最新購房流程，希望能在您買房的道路對您起到幫助！

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