今天，我剛好路過某個房産中介時，看到玻璃窗上貼着的一套二手房挂牌信息，上面赫然寫着：繼承房産，20%個稅由買家承擔！。

于是，我特意跑去問中介：按規定繼承房屋的也不需要繳納個稅嗎？中介聽完語重心長地跟我說：受贈房子、繼承房子時雖然免繳個稅，但當你想賣掉時，就要繳賣房款總額20%的遺産稅，逃得了初一、逃不了十五的！

• 那麼，爸爸去世繼承的房産，現在我要出售，房屋中介說的20%的遺産稅，真的是這樣嗎？我賣100萬要交20萬的稅？

懂的人都知道，目前我國還沒有征收遺産稅的稅種。在2017年的時候，财政部對于遺産稅一些問題作了回複，可以見下圖。

• 也就是說，遺産稅在中國根本沒有開征，并且我們還不具備征收的能力，一旦征收可能還會導緻資本外流，目前外國也都在逐漸廢除遺産稅了。

既然我說沒開征遺産稅，那你肯定很納悶：普通人原本就沒多少資産，一輩子就一套房，父母去世，繼承父母唯一房屋後，賣的時候卻真的交了20%的稅，不是說沒有遺産稅嗎？這又是怎麼回事呢？

别着急，其實你交的可不是遺産稅，那是屬于個人所得稅。

• 在這裡先說條件，100%繼承遺産（房産）的先決條件是：獨生子女且祖父祖母、外祖父外祖母先于父母去世的。

當你繼承房産時，并不需要交什麼遺産稅，隻需先辦理繼承權公證，繳納少量登記費，這套房子就歸繼承人所有。

• 如果房子一直自己住着或出租，根本沒什麼大稅項，一旦要把這套繼承的房子賣掉，稅就來了，買賣過戶需要繳納契稅 增值稅 個稅，其中契稅、增值稅都是小頭，20%個稅才是大頭，但也并非一定要繳納的。

要知道，繳納20%個稅是沒錯的，可是很多中介往往會忽悠你必須繳納售賣總房價的20%個稅，這是否存在呢？

• 我可以說，确實存在“20%的個稅”，但不是以總房價作為應納稅所得額。

根據我國《個人所得稅法》規定：财産轉讓所得應當繳納個人所得稅，适用稅率為20%，以轉讓收入減去财産原值的差額，作為應納稅所得額。

• 也就是說，我房子買來100萬，賣掉200萬，掙了100萬，掙多少繳多少所得稅，如果賣掉還是100萬，根本沒掙錢自然也無須繳納所得稅。

可以看出，在轉讓受贈、繼承房産時，房産原值是以購房原價計算的，而不是0，即便是繳納20%個稅，也是以“轉讓收入減去購房原價後的差額”來計算20%個稅。

此時，你還要知道，在特定條件下，出售繼承或受贈與的房屋也是可以免征個稅的。

這個條件是什麼呢？相信很多人都知道：滿五唯一，指的是自用5年以上，并且是家庭唯一的生活用房。

• 一般來說，由父親留給你的遺産房，肯定是達到滿5年的條件了，因為滿5年基本都是要看房産證登記時間，依此判斷是否已經滿5年，很有可能你的情況是做不到唯一，那就要征收差額部分20%個稅。

因此，如果這個房子是你現在手頭唯一可出售性住房，理論上就是免稅的，或你父親當初獲得房子成本比較高，即便要交稅，應稅基數也不會太高的。

有的朋友看到這，一定會覺得，大多數人到了繼承的年紀，基本都有房子，很難達到唯一。

• 何況父母都是在10多年甚至數十年前買的房子，房價很低，就算能減去購房原價，也減不了多少的，實際上和房産轉讓總價的20%差不了多少，稅收負擔實在太重了，那我該怎麼辦呢？

此時，我就要提到一個稅核定征收的辦法，我特意向在上海稅務的同學做了下咨詢，她說上海已經嚴格實施繼承或受贈房屋出售據實征收的規定，不允許核定征收了。目前還有其他城市都實行了2019年之後繼承或受贈房屋不再施行核定征收，具體可以咨詢本地稅務局。

• 如果是在這種情況下，你是可以進行一定的稅收規劃，比如可以考慮将繼承的房屋贈與給名下無房的成年子女、孫子女或兄弟姐妹，這時建議事先要簽好協議，同時還需要繳納3%到5%（根據城市不同，稅率會不同）的契稅和贈與雙方萬分之五的印花稅，再由受贈與的成年子女、孫子女或兄弟姐妹以“滿五唯一”出售，這樣就可以省掉不少的個稅了。

當然，當你在進行稅收規劃前，我還是非常建議你要先向專業律師或稅務師進行咨詢，并簽好相關協議，以免有任何争議産生。

• 如果你隻是單純繼承父母的房産根本沒多少稅費，繼承完不賣也沒有稅費，繼承完再賣，20%的個稅跑不掉，但如果你符合“滿五唯一”也是可以免征的，即使不滿足也可以通過稅務籌劃來減輕個稅負擔，這就是我的分享，謝謝！

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