引言：樓市已經進入到以改善型消費占主導地位的新階段。在改善居住環境時，市面上可供選擇的住宅産品有：大平層、複式樓、别墅、合院、多層洋房，以及部分城市推出的所謂“第四代房屋”——空中花園别墅，等等。在此重點聊一聊在遇到大平層和别墅時，選哪個作為改善房好。

近年來為滿足中産改善需求，很多城市向市場提供了别墅和大平層這兩類産品，但是二者相比各有優劣。而對于房企來說，可能更願意建造大平層來滿足市場需求。畢竟大平層和普通高層住宅的相同點是，在有限的土地面積上，都可以向空中發展，開發此類樓盤能獲得更高的利潤。而一戶一宅一院子的别墅，土地利用率不高，利潤空間有限。

不過，中産在置換時如果同時遇到這兩類住宅産品，實際上沒有必要糾結。客觀地說，這兩種房子都是不錯的改善型産品，優點是都擁有超大的居住面積，相比于普通的“鴿子房”，住起來會更加的舒适。當然了，它們的總價也很貴，是中産以上階層可以企及的産品。

值得一提的是，這裡所稱的别墅，不是那些遠離市區、車程超過一小時、交通不便、配套不齊、鳥不駐足的遠郊别墅，而是位于城市周邊、基本生活需求有保障、緊鄰城市交界處、開車進城在20～30分鐘内的近郊别墅。

其次，目前市面上還有一種“經濟适應型”别墅和“疊墅”，小套面積隻有120～150平米，去除樓梯、走廊等配套面積，實際使用面積跟普通商品房無異，購買這類别墅可能達不到改善的效果，盡量也不要去考慮。

當然了，這裡所稱的别墅，也不是那種具有大開間和長進深、給人一種恢弘大氣震撼感，擁有保姆、月嫂、管家等專職管護團隊的豪宅級别墅或莊園，她與普通中産還是有很遠距離的，當然也不在考慮之列。我們所指的别墅，是食人間煙火的普通中産，經濟方面完全可以考慮的、比較接地氣的别墅。

另外，盡管從大衆的購房習慣來看，改善房的主流産品，可能還是市區的大平層，但也并非絕對，在下面的内容中我會具體談及。

下面結合筆者的觀察以及自己的一些親身體驗，談一談大平層和别墅的優劣。

第一，從空間利用率和保值升值方面來比較。

大平層的所有房間由于都處于同一個水平面，不需要通過樓梯來銜接各功能間，且各功能間的結構、布局會更加合理，浪費的面積較小，因此空間利用率更高。而别墅不像大平層那樣一馬平川，通常會分為樓上三層、地下一層，每個樓層都需要通過樓梯來銜接，因此浪費的面積比較多。

而在保值升值方面，大平層由于通常位于人口密度大的市區，地理位置優越，因此保值升值的空間會大些。别墅因為大多位于城市遠郊或近郊地帶，附帶的優質城市資源不多，因此通常情況下，升值的速度趕不上市區的大平層。

不過，如果你買房不是過多地考慮升值方面的内容，而是以純居住為目的，則另當别論；且因為價格上的便宜，同樣的錢買到的面積會比大平層要多，因此浪費部分的空間又可以被沖抵掉；而大平層的公攤面積和商品房一樣，達到25%～30%，但是别墅的公攤面積隻在0～8%之間，因此得房率更高；再者，升值也是相對而言的，在隔代居住占據主流、家庭人口逐漸減少的當下亦或今後，大面積的大平層轉手也不是太容易。

第二，從安全性和私密性的角度來比較。

如果是多層住宅的大平層，在火災、地震等防控和救援方面與别墅基本沒有區别。但是，如果是高層住宅的大平層，且發生火災的樓層超過了消防員的施救範圍，實際上與普通高層住宅一樣都存在相同的“硬傷”（當然還包括維修難、老舊以後不易拆遷等問題）。而别墅通常隻有三四層，因此安全系數高、自救能力強（同時還包括易維修、好拆遷等優點）。

但是，由于别墅帶有樓梯，對于家中有老人和孩子的，他們上下樓會非常的不便，容易摔傷或崴腳；居住在大平層裡，由于沒有太多的阻礙物，相對就安全放心多了。

而在私密性方面，大平層的劣勢就更明顯了。比如家中有客人到訪，很可能對目所能及的地方“一覽無餘”；家庭成員間不同的朋友到訪，接待、聊天的嘈雜聲，有可能會傳到其它的房間，影響其他家庭成員的休息。但是别墅的會客區和休息區是不在一個樓層的，且隔音效果非常好，因此私密性也好。

再者，如果家庭是幾代人共同生活的，其實相互之間也是有隐私可言的。因此很多家庭都是按照輩分的不同分層居住，即一代人居住一個樓層，這樣都有獨立活動的書房、衛生間等，實際上與商品房隔代居住沒有太大的區别，而大平層卻做不到這一點。

第三，從打掃衛生和通風采光的角度來分析。

同理，由于大平層的各個功能間處于同一個平面，房間拐彎抹角的地方較少，打掃衛生時會更加容易些；而打掃别墅的衛生，如果沒有内置電梯，會比較費力。

另外，别墅犄角旮旯的地方比較多，比如樓梯的底部、閣樓、地下儲藏間等，每一層打掃都需要攀爬樓梯，打掃起來費力且耽擱時間。如果請鐘點工打掃，費用成本也比大平層高。

而在通風采光方面，由于高層住宅小區的容積率普遍較高，因此除非房子是位于整個小區的最前排，否則多多少少都會受到前排樓棟的影響，導緻通風不暢、采光不足，特别是住在低樓層的大平層内。

而别墅小區屬于低密度社區，容積率很低，且每棟樓的層數相同、樓高一緻，樓間距較寬，因此通風無阻、采光無遮擋。

第四，從年齡層次和人文環境方面來衡量。

毋庸置疑，大平層由于位于城市主城區或新區，因此城市所擁有的醫療、教育、就業、文娛等資源，住大平層都可以享受到。而非市區别墅外，其它位置的别墅在資源配套方面肯定欠缺。因此對于年輕人來說，想要滿足孩子教育，以及享受城市燈紅酒綠的生活，改善房自然要選市區的大平層。

而對于一些中老年人來說，一方面城裡的很多資源自己用不上，再者自己又讨厭喧嚣浮躁、交通擁擠的城市生活，而喜歡安靜舒适的城市邊緣環境，那麼就沒必要和年輕人擠在城裡，反而不如選擇風景好、空氣質量優的近郊别墅區作為改善房；城裡不缺房子的，還可以在城市與郊區間不停地切換生活場景來提高生活品質，需要看病就醫也兩不耽誤。

改善居住環境，小區人員素質也是需要考慮的重要内容。但是，城裡的居民小區可能會存在人員構成複雜、素質參差不齊的情況。人多的地方是非也多。大家聚集在一起生活，可能會因為停車位少、公共服務配套設施分攤使用率低等事情而發生争執，影響人的情緒。

小區的人基本上還是要處于同一個收入水平，這樣相互不嫉妒、不攀比，心态平和，好相處。人少了，是非也少。

結語：因此總體而言，市區大平層和近郊别墅，都是不錯的改善型産品，兩者基本上不分伯仲。如果非要二選一的話，個人建議以年齡層次、收入水平、個人性情喜好，以及對居家環境、人文環境的理解和要求作為衡量标準。但是無論選擇大平層還是别墅，隻要自己喜歡就好，别人的建議也僅僅隻是建議而已。對此，你怎麼看？

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