《不動産登記暫行條例》解答四

程 嘯　清華大學法學院副教授

一、規定不動産登記類型有利于保證登記的真實與準确

《不動産登記暫行條例》第3條規定：“不動産首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，适用本條。”這是對不動産登記類型的規定。其中，首次登記、變更登記、轉移登記與注銷登記是依據不動産權利的變動形态對不動産登記進行的劃分，屬于權利登記。至于更正登記、異議登記、預告登記與查封登記，則屬于法律規定的其他登記類型

首先，《不動産登記暫行條例》是《物權法》的配套規定，旨在貫徹落實《物權法》和其他法律關于不動産登記的規定。但是，條例的性質與《物權法》畢竟有所不同。《物權法》屬于不動産登記的實體法，而條例是不動産登記的程序法。事實上，我國《物權法》對預告登記、更正登記和異議登記的規定，也就是對不動産登記類型的規定。

其次，在《不動産登記暫行條例》中對不動産登記類型做出規定，有利于實現國務院要求的不動産登記“四個統一”的目标。按照國務院的規定，不動産統一登記就是要将分散在多個部門的不動産登記職責整合由一個部門承擔，做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台“四統一”。

二、詳細列舉可以登記的不動産權利有利于維護權利人的不動産物權

由于不動産登記制度旨在維護不動産交易的安全和提高交易效率，因此不動産登記并非意味着，登記機構隻要将不動産的自然狀況（如位置、面積等）記載不動産登記簿上即可。

《不動産登記暫行條例》就哪些不動産權利具有登記能力，可以依據條例進行登記做了明确的規定。該條例第5條規定：“下列不動産權利，依照本條例的規定辦理登記：（一）集體土地所有權；（二）房屋等建築物、構築物所有權；（三）森林、林木所有權;（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；（五）建設用地使用權；（六）宅基地使用權；（七）海域使用權；（八）地役權；（九）抵押權；（十）法律規定需要登記的其他不動産權利。”

《不動産登記暫行條例》第5條是非常重要的規定，它明确了能夠依據條例進行登記的不動産權利的具體類型。今後，無論是不動産登記機構在受理登記申請或按照有關國家機關的要求進行登記，還是人民法院處理不動産登記糾紛案件，都應當依據本條加以判斷。

首先，《不動産登記暫行條例》是《物權法》的配套法規，旨在貫徹落實《物權法》的規定。《物權法》第5條規定的物權法定原則是物權法的基本原則，對于不動産權利狀态的明晰化，保護不動産物權人的權益都是非常重要的。因此，判斷哪些不動産上的權利具有登記能力時，應當從公示原則的角度确定具有登記能力的不動産權利。所有的不動産上的物權，無論其變動以登記為生效要件還是對抗要件，原則上均具有登記能力，除非法律另有規定。具體包括：（1）不動産所有權，如土地所有權、房屋所有權、林木所有權等；（2）不動産用益物權，包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、海域使用權以及地役權；（3）不動産抵押權，如房屋抵押權、建設用地使用權的抵押權等。

其次，不僅是《物權法》這樣的法律上規定的不動産物權可以辦理登記，即便是其他法律，如果規定了某類不動産權利實行登記的，也能夠登記。為此，《不動産登記暫行條例》第5條第10項屬于為其他法律規定預留的通道。今後随着我國經濟社會的發展，如果出現了新的、應當登記的不動産權利，完全可以通過制訂或修改相應的法律加以規定，從而使該權利能依據《不動産登記暫行條例》進行登記。

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