今天來和大家聊聊萬科在金山的新項目：萬科城市之光,才開始預熱距離入市還有一些時間，一起來看看。

一、土拍詳情

2020年4月15日，深圳市豐兆振宏實業有限公司以41.24億競得宗地2020-21号地塊，出讓面積265.77畝，需要配建3萬㎡社會租賃房，按照6490元/㎡回購。按10500元/平回購商業建築面積8500平，商業不能少于2萬㎡，成交樓面價14160元/㎡。

分析：4月份福州樓市不管是價格還是成交量上來說都是算是同期比較好的，土拍情況也算是比較激烈，當天福州共計出讓了8幅地塊，成交額高達128.474億元。不過萬科這個地塊溢價率隻有10%算是當時比較低的，按照現在的狀況來看，這個價格拿地還是比較合理的，和旁邊的正榮巨成18687元/㎡的樓面價對比還是不錯的。

二、樓盤詳情

項目位于倉山區金山大道與三環路交叉口東北側，是一個規劃了2788戶的大項目，容積率1.79，綠化率30%。

主要戶型是89-165㎡，可以說是剛需型和改善型都有可以選擇的空間。

三、周邊配套

交通配套：地鐵四号線半洲站點距離項目200米左右（可能會有變動），說這個項目是地鐵上蓋項目也問題不大，對出現的幫助較大。

商業配套：周邊較多的創意園，休閑的去處還比較多，不過大型的綜合體距離就較遠了，到倉山萬達廣場距離要4公裡以上，算是一個不小的缺點。

教育配套：周邊比如倉山第六中心小學、福州市麥頂融信小學、麥浦小學等等，中學比較近的有正定一中，不過距離正式缺點劃片實際還很長，這些僅供參考。

分析：這個闆塊的居住條件還是比較成熟的，而且又是正地鐵房還是比較有競争力的，項目最少有20000㎡的商業配套，算是可以彌補一部分缺少大型綜合體的缺點。

四、價格分析

目前周邊比較有參考價值的就是正榮巨成金山洋房了，這個項目土拍和萬科城市之光是同一時間，不過開盤卻要早非常多。

正榮巨成金山洋房的體量較小（建總3萬㎡左右），現在基本是售罄的狀況，備案均價在28500元/㎡左右，面積主要是89和115㎡類型比較少。

而萬科城市之光容積率對比正榮巨成金山洋房（2.2）還要低一些，綠化兩個項目相當，地鐵位置要更優。唯一的缺點需要配建3萬㎡社會租賃房，雖然可以集中建設，也會一定程度上影響社區品質。

目前周邊二手房均價2.4萬元/㎡左右，新盤均價28000元/㎡。

正榮巨成金山洋房毛坯28500元/㎡，萬科城市之光的裝修比例60%以上，因為樓面價低不少，各人預計萬科的精裝修房源備案價應該和正榮巨成的相當。毛坯的備案價2.5-2.6萬元/㎡左右。

據了解這個項目要到12月份才有可能開盤，目前周邊新盤比較稀缺，萬科算是近幾年都比較穩紮穩打的房企，沒有瘋狂的拿地擴張。

目前宣傳的内容中有提到20#、21#、22#樓是整個項目裡面看江視野比較好的樓棟，可能價格會稍微貴一些，面積應該也都是較大的165㎡戶型。

五、樓盤點評

項目的優點是屬于正地鐵房通勤比較便利，樓盤規模比較大萬科物業在業内也算比較受肯定，周邊競品較少如果帶裝修的房源價格在28000元/㎡左右還是比較有競争力的。

缺少大型的綜合商業體，社區南側距離橘園洲大橋比較近會有噪音幹擾，而且配建了3萬㎡的社會租賃房。這3萬㎡的租賃房應該會集中在社區南側地塊，算是一種隔離吧。

總體來說這個位置不能算是金山的核心闆塊，不過位置并不差加上地鐵的加持個人對這個項目的去化情況還是比較看好的，當然前提是價格合适，以目前樓市調控的力度和福州目前的狀況來看，開發商應該比我們更清楚，以穩健為主的萬科應該也不會太出格。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!