2017年，雄安新區規劃出來的那段時間，一直流行這麼一段話：

“80年代錯過了深圳，90年代錯過了浦東，00年代錯過了一線，10年代錯過了成渝杭鄭蘇錫常，2017年的雄安新區，你還要錯過嗎？”

什麼是城市新區？百度百科上的解釋——城市新區是為了解決城市化的發展給城市帶來的一系列經濟、社會和環境問題而在城市外圍建設的新的地區。

城市新區這條路，幾乎每個城市都要走，也必須走，畢竟你不發展下去的話，整個城市也就無法建立起來。據統計，全中國的新區數量已經超過3500個，大如首都，小到18線，城城都在炒新區概念。

為什麼那麼多城市要發展新區，無非是老城區密度高，規劃比較落後，房子老，可開發土地又不多，如果要搞新建設，那就得拆掉重建，可是這要錢，要一大筆錢去賠給老城區的拆遷戶。

不差錢的城市可以搞幾年拆遷賠錢，但是長期以往的搞下去對于财政來說還是很吃力的。就比如重慶，現在老城拆遷也不是很多，畢竟費錢，像渝中、九龍坡的一些地方說要拆等了很久也沒拆。所以最有效的方式就是另選一個地方來發展，既可以解決财政，又可以解決老城區人口、規劃的問題，一舉多得。

新區有着大量土地等待開發，可以增加土地财政，從而城市的基礎設施配套也起來了，什麼就業啊之類的都可以搞定。這也是為什麼這麼多城市熱衷于搞新區的原因。

新區本來就有賭博性，看規劃，口号先喊出去，PPT先做着，至于發展新區走不走得通，這是後話。

說到重慶城市發展新區，那還是比較多，除了渝中區之外，幾乎每個區都有城市拓展的新區。當然，大部分人首先還是會想到北邊的渝北區、兩江新區等國家級或者市級的。

如果細分到每個區的話，現在這些新區打造得怎麼樣了？

渝北區

渝北區本身就是重慶市重點打造的新區之一，這點兒相信沒有人會懷疑。因為重慶一路向北的發展戰略，也因此在渝北湧現出了一大批新區，像照母山、禮嘉、悅來、中央公園、空港、龍興等。

照母山：算是整個重慶發展得很好的城市新區了，從無人區發展為宇宙中心，現在是要啥有啥，居住氛圍和配套都比較拔尖，最主要的位置還很好，距離傳統的核心區不近不遠。

照母山

禮嘉：這幾年發展得也還行，但是基本上也已經飽和，該給的都給了，房價也不低，不管是環境、教育、商業方面都比較到位了。禮嘉後面就是慢慢補血階段，短時間内也不會有太大的突破，目前就是還缺少點兒人氣。

中央公園：不用說了，妥妥的繼照母山之後的北區又一個城市耀眼新區，未來仍舊是北區十分具有潛力的新區。畢竟這片土地太重視了，成為重慶北區新核心相信也隻不過是時間問題，放眼北區，還能有哪個地方的比它更好？中央公園會起來的吧，重慶發展需要新格局。

中央公園

悅來：除了會展和海綿城市，基本沒有什麼讓人印象深刻的地方，不過貌似商業也有動靜了，就是不知道還要默默無聞多久，總體來說，不算出類拔萃的那種。

空港新城：在大多數人眼中空港這個地方還是比較偏遠，空港新城作為老區和新區的結合部，發展還是比較久了，各項配套相對成熟，目前來看入住率最高的也是它，人氣還是比較旺盛的。不過奈何賣地的地方太偏，所以一直沒什麼呼聲，直到近些年來靠着在中央公園旁邊，才有了一絲聲音。

龍興：龍興應該說是渝北區僅次于中央公園規劃配套最為完善的區域之一，不管是産業還是環境都很不錯。無奈目前還隻是處于開發階段，人氣依然不足。吃瓜群衆對該片區的最大疑問還是——真的會有那麼多人去這麼遠的地方嗎？

沙坪壩區

沙坪壩的新區主要是在西永和大學城，以及正在蓄勢開發的井雙新城。雖說沙區各種換馬甲。但是命運都差不多。

大學城：個人認為大學城應該算是重慶過去打造得最為成功的城市發展新區了，沒有之一。不管是人氣還是配套，還是作為一個新區應該具備的其他要素，它都有了。當然，除了産業、就業方面沒那麼高大上之外。

大學城

西永：西永片區的發展目前僅僅是依靠房地産，後面的發展高度還得看科學城的打造力度，如果僅是以房地産為代表的話，想想也比較悲哀吧。

北碚區

北碚區主打的新區主要是蔡家和水土。

蔡家：個人認為蔡家也算是重慶打造的比較成功的新區了，畢竟是北碚融城路上的主力選手，自然待遇是不一樣的。不過蔡家目前陷入了一種比較中庸的狀态，就是貌似什麼都有，但是貌似又什麼都缺點兒。這也需要時間，相信有北碚 兩江新區這樣的支撐，未來還是可期的。

蔡家

水土：現在的水土除了一條地鐵和吹個不停的産業，過遠的距離還是讓人比較抗拒的說，人口的導入是個大問題。既然都這麼遠，為什麼不選規劃更現實、更好一點兒的龍興呢？

九龍坡區、大渡口區

九龍坡以及大渡口的新區主要還是華岩新城、跳蹬，華岩新城也是打造得比較成熟的一個新區了，至少不跨江、不穿山，什麼都有。但是局限性也很大，未來也基本不會再有什麼利好和潛力之類的了。

華岩新城

至于大渡口，未來隻能靠建橋和白居寺闆塊看能不能扳回一把，畢竟跳蹬作為新區來說還差點兒火候，更願意說是一個地鐵站旁邊的大社區。

江北區

江北區的新區主要還是在複盛、唐家沱，不過這些片區因為周邊可開發的土地實在是太少，目前除了産業之外基本沒什麼城市面貌。

巴南區

巴南區的新區應該是除開渝北之外最多的，包括龍洲灣、巴濱路、高職城、鹿角等，不過目前打造得最為成功的還是要數龍洲灣闆塊，這邊因為區政府的加持，位置的優勢，所以巴南還是很重視。至于其他的新區發展火候都不大行，隻有看後面的鹿角看能發力一把不。

龍洲灣

南岸區

南岸區的新區打造主要有兩個，彈子石和茶園，當然最主要的還是茶園，茶園應該也是重慶打造得最為成功的新區之一，作為南岸區的重點發展對象，給足了各種利好，目前茶園也處于蟄伏期，後續聯合劉家坪、廣陽島的開發，也還會在繼續火下去。

茶園

其實可以看到重慶近些年來打造得比較成功的新區有照母山、中央公園、禮嘉、大學城、蔡家、茶園、龍洲灣、華岩新城這幾個，算是重慶新區發展中的代表，而其他的地方發展确實都不痛不癢，也沒什麼太大的亮點，一些新區的發展力度給人的感覺就是心有餘而力不足。

那麼重慶未來還有哪些新區比較火呢？個人認為茶園、龍興、西永、物流園這幾個地方。畢竟現在造新區不比以往，你既要給之前的新區輸血，又要給新的區域帶來各種利好，但是這些都需要錢啊，現在重慶手裡面沒什麼好的地可以賣了，沒地可賣=财政沒錢，财政沒錢很多事情就做不了。

未來重慶真正能夠大力砸錢的區域恐怕也就西部槽谷的科學城和高新區那一片。

至少從目前高新區、科學城的建設來看，大把的資金都是往裡面投的，市裡面集中了很大的力氣要去搞科學城。個人感覺這次科學城如果沒操作好，又要被隔壁拉下不少，到時候不管對于重慶北區、西區都是菜雞互啄的輸家。在北區發展沒有想象中那麼出色，而且也不具備參與全國新區競争的實力背景下，科學城也許就是全村剩下的希望了。

科學城的前景應該還是比龍興、茶園要樂觀的，但是能否比得過照母山、中央公園這個就需要時間來驗證。畢竟北區的發展帶有了重慶大部分資源，很難轉向。要讓人們從心理面接受的話，肯定遠不止打幾條隧道這麼簡單，而且科學城能不能成為創新和科學發現的熱土也需要時間。

目前重慶主城9區大概有1100多萬，預計後面幾年會有2、300萬的增長空間，就算拿出一半給科學城，像金鳳、西永這兩個中心，估計還能引入個幾十萬人口，這個體量也不多。

現在房地産市場存量大，導緻現在即便科學城賣，也賣不出多麼高的價格，錢少自然也沒什麼資金去投資，而且現在開發商願意去搏一把的也少。

現在重慶土地财政下降，以前平均一年人口增長30多萬，現在一年增長幾萬，當然主城區應該還是增長的。全國老齡化比較嚴重，人口增長放緩，房地産也是橫盤狀态，再想像以前那樣造新城還能起來是很難的。

未來的這些新區想要再次像龍洲灣、茶園這種地方的人氣的話，隻有等到下一波現有高層大量置換的時候。像龍興這樣的新區開發得早幾年，趕上了房地産紅利、人口紅利的最後一波，你看像水土、高職城這樣開發較為靠後的，人口吸引明顯不足。

龍興

重慶未來的新區建設格局基本不會再有太多的變化，主要還是增加西部槽谷，其他也不會再有什麼新區出現了。不過也會有一些新興闆塊會，比如說物流園、中央公園北、金鳳等，要規劃有規劃，要配套有配套。

有人說重慶攤子太大，哪兒都發展哪兒都顧不上。

畢竟幾乎很少有城市像重慶這樣，到處擴建新區的同時，劃定一個又一個新的中心，郊區的房子比中心賣得還貴。不過重慶的地理特性也決定了必須這麼做，就像重慶内環快速東段選擇走茶園而沒有走渝南大道，因為走茶園的效益顯然要比走渝南大道的效益要好得多，這是出于城市格局的考慮。

目前的行情雖然不好，但對比其他城市，重慶現在的房價還遠沒有到達頂點，也還有一定的發展空間。

記得有人提出一個“衆籌造城”的觀點，大概邏輯就是居民買房相當于投資這塊土地，等大家錢彙合一起，把這個片區打造好之後，土地升值，大家分紅。但是在現有的時代背景下，土地很難升值了，大家也就沒紅可以分，沒紅分了，可能也就沒有什麼興趣搞衆籌。

比如大學城就是個例子，土地又多又平，很有想象空間，吸引了大量開發商和居民入駐，也讓大學城的價值凸顯。但是現在地産走下坡路，地産開發商不怎麼下注了。城市打造需要投入的财力和政策支持，但是大學城又沒有高大上的産業來吸引投資。光靠官方很難，畢竟每個區也有各自的新區在開發，不可能都給足，所以大學城現在的發展也比較乏力，但是好歹基本面還是不錯的。

隻要國家在發展，城市在發展，中心區就必然會擴張或遷移，這是所有城市發展的趨勢。由于城市要擴張，往往會整幾個副中心，慢慢副中心就會變成中心，城郊會變成城區，但是這種情景肯定會越來越難。

對于一個新區來說，财政、人口，這些是發展以及經濟結構轉型的關鍵影響因素。如今的重慶樓市，哪裡是CBD、哪裡是工業園、商業中心，其實早已經十有八九固定，很難再改變。而新區一口吃成胖子的時代，也已經過去了。

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