這兩天，有讀者給我留言，意思是去荔灣看了一圈：星河江缦、廣船、幸福灣。

說為啥荔灣這麼貴了？動不動就8萬起步。天河都沒這麼貴啊，比如珠江花城、保利天彙，也有大戶型，才6~7萬。

最後他忿忿了一句：

憑什麼？

大概這位童靴，是在天河海珠覺得預算吃緊，想去荔灣撿便宜貨，沒想到碰上硬釘子。

荔灣雖慢，但底蘊在

說起荔灣，印象中是老字号和批發市場，特别是北片，幾十年如一日的老舊城市面貌，卻勸退了不少新廣朋友。

誠然，如果喜歡萬博和科學城這種連片新城的買家，大概率是不會考慮荔灣的。但爾之砒霜、彼之蜜糖，喜歡荔灣的大多看重其底蘊：

1. 陳家祠、上下九，一灣溪水綠，兩岸荔枝紅，西關情結在；

2. 到市區近啊，畢竟到越秀、東山等廣州傳統中心，比萬博和科學城都要近不少；

3. 教育， 羅馬不能一日建成，教育最看底蘊，不少買家是奔教育而來。

說到産業，确實荔灣産業不夠亮眼，但也還是有重點和分片的：

白鵝潭産業組團布局示意圖

廣鋼-廣船組團，眼看着廣鋼從均價3萬賣到均價6-7萬，最後地塊中海保利朗閱已面市，待廣鋼中央公園、廣州地鐵10号線落地，不久将大美呈現。

聚龍灣片區，清代以來就是十三行通商起源地，商貿曆史悠久，在便利交通加持下，太古地産攜手珠江實業，官宣落地太古裡 太古彙航母級商業體；

聚龍灣展示區

白鵝潭核心區，“三館一院”項目（即廣東美術館、廣東非物質文化遺産展示中心、廣東文學館）也選址于此，預計年底竣工，2023年正式啟用。

花地灣闆塊，主要承擔了廣州西部的居住功能，由荔灣的老朋友萬科操刀，昔日的花鳥魚蟲市場已經蝶變，萬科花地灣CAZ大城正加速兌現。

萬科花地灣效果圖

這些年，荔灣不甘人後，對比其他區，或許她的利好不是爆發性的，沒一下子讓人驚掉下巴，但确實是一步一個腳印地添磚加瓦，可以說”雖慢但穩“。

覺得貴，

是因為你看的第一梯隊！

覺得荔灣比天河貴，那是因為：你看的是荔灣房價的第一梯隊。

荔灣：我冤啊，好歹也是稀缺江景，咋就不能賣個高價了？

天河的江景新房，都20萬起步了吧？

在荔灣這條沿江帶上，彙聚了聚龍灣、廣船和醫藥港片區，有着幾個在售的江景樓盤，分别是星河江缦、廣州濱江上都、廣州幸福灣。

荔灣江景新貨出來，就是以上這仨。

廣佛交界處的星河江缦，産品是亮點

主推建面約176-235㎡四房雙主套戶型，目前已開放示範區。下面項目現狀圖可以看看。

星河江缦：圖源廣州PLUS

項目位于廣佛交界處，距離佛山僅有200米的距離。

也就是5月初廣州首次集中供地中的荔灣金橋二期地塊旁邊，可惜星河沒能成功拍下，否則打通形成連片開發，更利于去化。

圖源：廣州房天下

周邊多為物料倉庫和倉房，進入項目體驗感肯定大打折扣。在周邊二手樓盤挂牌4-5萬的情況下，她的吹風價去到了7-8萬。

很多人都好奇，她的優勢在哪？我總結了3點，地鐵交通、一線江景和創新戶型。

距離5号線滘口地鐵站大約900米，現成的5号線，看得見摸得着的東西，讓人踏實不少。

北向望江視野，距離珠江僅90米，朝向很一般，但勝在近距珠江，據說做到了戶戶望江，連最小的179㎡戶型也不例外。

星河江缦實景圖

不僅充分利用了江景資源，而且每個戶型都做到了四房雙主套設計，數它235平戶型的17米L型陽台，陽台标準屬于廣州豪宅第一梯隊。

産品這一點，成為了她的制勝法寶，我認為這算是中盤點之一。

廣船濱江上都，區位尚可，但現場體驗不妙

廣船濱江上都，去年底開盤的項目，同樣賺足市場眼球。

項目效果圖

但是有看過項目的朋友說，可能地段光環太強，期望值太高了，但看完現場後沒啥沖擊力，就像是跟加了微信的相親對象面基，見過本人竟沒結婚的沖動。

原因如下：

a、踩盤第一感受，城市界面不能打。

城中村現狀突出，再對比廣鋼新城，落差就出來了。臨近鶴洞立交橋，車流高峰期有噪音影響。但這個城市面貌，跟其他兩個項目拉不開差距，也就罷了。

b、究其原因，真正掉鍊子的是産品設計。

主推建面約110-251㎡三到五房戶型。改善面積段的戶型，即130平以下戶型，基本跟江景無緣。

而且内部格局設計較為擁擠，如入門處的玄關空間，沒有作為室内外過渡，門口一眼望盡客餐廳活動區，體現不出改善定位的私密性和舒适感。

建面約108㎡戶型

130平的勉強望江（也是東向），但也望着車流繁忙的鶴洞大橋，看着堵車，心裡也會有點堵吧。

不過200多方的大平層産品，還是在市場買家的需求點上的，看得出前期做過功課。

不過亮點也有：廣船前有江景，後靠廣鋼，區位是可以的。

但目前主推的改善面積段産品，在沒有江景視野、單靠項目配套和周邊地鐵站的前提下，要是跟豪宅段産品價差不大，去化情況應該很難樂觀吧。

廣州幸福港，廣州醫藥港巨無霸IP加持

位于醫藥港片區的廣州幸福灣，目前已經開盤，在售建面約139-335㎡三至五房大平層産品，一期售價已突破10萬大關。

據說幾個小時不到，總價2000W的大平層大部分已沽清。跟琶洲南Tod一樣，據說買家大多數是老廣，看來有錢土著不在少數。

幸福灣 圖源：廣州plus

項目的價值點在哪？依然總結三點，周邊配套、頭排江景以及戶型産品。

所在的廣州醫藥港，總建面約200萬方港灣城市綜合區，商業配套相對齊全；距離項目1公裡内3條地鐵線在建（10、11、22号線），未來交通較為便利。

教育方面，項目自帶12班幼兒園，周邊有廣州實驗中學荔灣學校等3所學校。

再看産品，市面稀缺但豪宅偏愛的闆樓設計，居住舒适度、景觀視野、私密性都得以保證。

闆式設計VS塔式設計

但首開區來說，距江最近的都是233㎡、355㎡的大戶型，把最好的江景留給了最大的戶型，客群指向性很強嘛，簡單來說就是”非豪莫屬“！

而139㎡、191㎡的都是離江最遠的，但191㎡屬于小面積段裡還能有江景的戶型，上車門檻也友好不少。

聊聊幾個項目的價值排序

根據幾個項目的具體位置，其實論價值排序，廣船、幸福灣片區與海珠創新灣、番禺聯動發展，會更高于星河江缦。

我認為的價值排序：廣州幸福灣＞星河江缦＞濱江上都

為此，我根據公開資料整理了以上表格，标注紅色的，是我認為同維度裡面最具優勢的。

看标紅内容，廣州幸福灣應該是公認得最好，當然上車門檻也最高！但很多人不看好的星河江缦，為啥我沒把她放倒數第一呢？下面聊聊：

其一，貫穿西東的地鐵五号線比較香，畢竟是通往珠城、金融城兩個核心CBD片區的明牌，目前比廣佛線跟未建成的三條線，當下溢價空間要高；

其二，論距江距離，實際上跟其他兩個項目相差不大。論戶型設計，居住舒适度都得到了市場認可，特别是戶戶望江優勢、四房雙主套設計以及奢闊陽台。

就産品設計來看，對比其他兩個項目，這點都優勝；

廣州幸福灣陽台實景

其三，周邊城市界面，主要取決于片區整體開發進展，要快一起快，要慢一起慢，估計這幾個項目的兌現先後不會差得太遠。

當然廣州醫藥港規劃得很美好，落成後，幸福灣會是最靓的崽。但兌現用時多久還真的不好說，尤其立白這位跨界的民企選手，需要有賭一把的勇氣。

在這之前，大家是差不多的啊，況且星河江缦的上車門檻應該最低呢。

廣州幸福灣星環會所

預算夠買江景，不夠買二線

有一說一，江景資源不可再生，也沒法複制，可以說買少見少。這幾個項目算是目前荔灣最拿得出手的好貨，站穩區内第一梯隊。

所以這位朋友呢，其實是犯了一個錯，江景房，必然有溢價，如果覺得這個溢價不值得，那大可以往二線買的：

比如金域曦府和朗閱，6萬左右都有貨挑。

買房，關鍵還是擺平心态，量體裁衣、看菜吃飯。

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