以下為“雕叔談樓市”公衆号粉絲問答精選問答，請關注公衆号提問

提問：雕叔你好，看你的評論覺得你非常有見解，想咨詢一個買二套房如何選擇的問題。 我現在在生物城上班，第一套房還有貸款35萬在二環刃具立交附近，單程通勤時間較長，想買第二套房上班近一些，也需要兼顧娃娃兩年後讀幼兒園和小學。 因為有高新區人才公寓資格，綜合考慮如下，天府菁萃裡，價格便宜且有配套學校，但是周邊沒有商業和地鐵配套，家裡老人幫忙帶娃感覺對他們來說可能會有些不方便；另外兩個高新區的人才公寓高投新悅府和熙悅府，我對其了解不深，隻知道價格更高但位置更好。 現在手上現金160萬，是将第一套房的貸款還了首付4成上更大杠杆還是直接首付6-7成劃算？每月可承擔月供1.5萬，希望套三以上。 除開人才公寓，我還去看了商品房包括交投新月湖畔，鹿溪樾府，天府彙中心，感覺也在能力範圍内，但對于通勤、教育、老人幫忙帶娃這些因素的取舍難以把握，不知如何選擇。

回答： 其實你的問題是非常具體的，目前來看刀刃立交的房子不論是自住還是爺爺奶奶在那邊帶着讀書都不太方便，隻能拿來當做出租、投資等用途了。 先說你們的月供能力，月供1.5萬，按照當下的貸款利率行情來說，純商貸30年的話，你們可以貸款250萬左右，這個範圍是非常大的，你們的還貸能力彈性很好。 反過來看二套房，你們現金160萬當做首付，如果直接上6-7成，（新房）總價段位是228-266萬，這個價格如果想在南門買套三新房的話，不是買不到，而是相對會局促一些。 此時你貸款是68-106萬。如果提前把刀刃立交的還貸完，剩餘125萬，這樣再首付4成，杠杆可以加大，總價能上到312萬。此時你們貸款是187萬，月供大概1.1萬。 也就是說不論是哪種方案，你們都是可以承受的，因此考慮到你們第二套房偏自住改善的角度，我建議提前還貸刀刃立交，這樣把總預算騰出來，給自己更大的可選空間。 此時就是選擇到底看哪些樓盤了。 首先說幾個人才公寓，熙悅府在大源南，雖然不在大源腹地，更接近天府新區了，但整體來說地段還是很不錯的，而且周邊片區發展，尤其是交通、學校，應該是你看的這些樓盤裡相對最好的。熙悅府主要問題是一方面産品不純粹，作為人才公寓，必然會各種高中低配都存在，所以一些差的戶型或者剛需的房源，就淪為雞肋。另一方面雖然是人才公寓，但是單價設置并不低，普通老百姓感覺沒啥實惠，所以基本上總價單價都不便宜，性價比一般。最終剩餘了好些房源在售，目前符合你預算的，可能就是99/108平的套三單衛了，可以去了解一下，實地打探一下感受一下，是否還有其他的坑。 新悅府在新川，整體來看地段差一些，周邊的配套不足，比較荒涼，但是整個新川闆塊的預期是比較好的，未來兌現度也還不錯，另外距離生物城遠了些。上批次目前是售罄了，等下批次吧，從産品來看基本都是小高層，也在預算範圍内，買這裡主要是買個未來預期，比較适合預算300内的人才。至于天府菁萃裡，整體來說你也在生物城上班，就很了解了，優缺點都很明顯，優點是便宜，缺點是荒蕪。 天府菁萃裡主打的是兩梯四戶，總22-29F的高層産品，由于面積區間設置合理，在96-141平（建築面積，信息源自開發商，下同）之間，加上單價僅在1.1-1.3萬之間，所以總價在100-200萬之間，對于預算有限的南門購房者，這個樓盤的門檻極低，性價比比較高。天府菁萃裡距離最近的地鐵回龍站大概2.5千米，不在地鐵的有效輻射範圍，今後或需要依靠公共交通來接駁。 當下該樓盤周圍比較荒涼，商業和教育資源都很一般，綜合配套不足。綜合來看，你的預算（300萬）和需求（滿足自住，教育），因此天府菁萃裡并不是最優的選擇，當下從人才公寓排序應該是熙悅府>新悅府>菁萃裡。 從商品房來看，天府彙中心就算了，戶型是惡心給惡心他媽開門，然後學區也不太穩定，不能說就絕對是很好的，沒劃片之前，具有風險性。 鹿溪樾府和新悅府類似，整體闆塊荒蕪，未來發展可期，你作為普通是買得到的，這個樓盤當下地鐵沒有，主打的是投資，而且學區的話，以前是天府一小，現在有新建學校，所以也談不上就很好了，再說整個天府新區教育也很一般，比雙流好不了太多。還有就是當下配套較差，你父母帶孩子自住是有難度的。 最後交投新月湖畔我認為是可行的，但是普通資格一定能買到嗎？稍微有點玄，但值得一試，樓盤本身價格稍高，但開發商也要掙錢，不能做慈善，所以可以理解，整個闆塊的綜合配套兌現度也比較好，距離你上班也很近，相對來說是當下怡心湖闆塊最符合你情況和預期的一個樓盤，我認為商品房的話，可以重點把握這個。 彙總一下，你的普通資格，自住學區和通勤的需求，不允許你有太大的選擇，當下打新是比較好的，而周邊二手房單價虛高，杠杆利用率也低，不太符合。而新房裡，最适合你的就是交投和熙悅府。

提問：雕叔你好，普通投資，華潤24城溢價房溢價100，說可以選的樓層比較多，龍光天瀛順銷房，交了幾萬定金。兩個總價都300多萬？怎麼選啊，應該如何才能夠利益最大化，才能夠賺到更多的錢？謝謝！

回答：倒挂第一，選籌第二。 華潤24城溢價100萬，單價也大概是2.4-2.5萬，對比當下華潤比較新的幾期二手房價格來看，依然是比較香的，值得入手，可見可得的收益。 龍光的單價目前也和溢價後的華潤類似，甚至更高，當然産品是更好一些。但是地段就半斤八兩了，一個享受當下，一個未來可期。 從收益的穩定性來看，我還是建議入手華潤，龍光更适合沒有路子的普通購房者。而且是着手于中長期的。 成都買房應該如何才能夠利益最大化！ 現在成都新房限價都需搖号，新房限價後有些就比周邊二手房便宜很多。 所以，隻要能夠搖到，立馬就可以賺到，隻要有價差完全不用去做什麼供求分析、區域分析、選籌分析、什麼方法論，完全沒必要，立馬就可以上，買到就是能夠所見所得的收益，何樂不為呢。

提問：雕叔你好，孩子馬上讀小學想買學區房，請問買學區房要注意什麼？

回答：你好！學區房一直是家長争議的話題，雖然說以後人們買房會越來越注重品質，但很多家長為了給孩子創造更優質的教育環境，依然是學區重點考慮在前的。 在買房的時候，買房者通常聽到名校學區就會買賬，但背後的差距卻是你不了解的。 你買房時開發商隻會告訴你是什麼學區，不會告訴你是什麼性質的學區，也不會跟你說有什麼區别，很多買房者聽了介紹，都覺得房子不錯，學區又好，但你真的了解他們口中的“學區”嗎？ 其實學區校分直屬、托管、和合作辦學這三種性質。 1，直屬分校 直屬分校歸于同一個行政區，由本部直接辦理和差遣教師教學，分校和本部歸于一個行政，教學管理等保持一緻，一般來講，直屬分校的教師和主要骨幹力量是由本部分配的。 2，托管辦學 托管辦學，是指分校屬于同行政區，通過名校托管辦學後，薄弱學校與名校統一管理制度，統一調配老師，統一質量管理，統一考核評價，一般不一定會有本部派去的老師，但是老師會與名校老師在一起統一備課，主要還是原有學校的師資。 拖管辦學，是指分校屬于同行政區，通過名校拖管辦學後，薄弱學校與名校一緻管理制度，統一分配教師，統一管理，一緻查核評價，但一般不一定會有本部派去的教師，但是教師會與本部教師在一起一緻備課，師資也大緻和本部同樣的師資。 3，合作辦學 合作辦學，是本校和分校壓根都不屬于同一個區的教育局，而且這種合作方式也比較新，應該說現在還沒到檢驗教學成果的時候，這類學校不一定會有本部派去的老師，并且老師也不與名校老師在一起統一備課，采用的管理制度和教學制度也與名校不同。 買房，學區不能僅聽開發商的一面之詞，要想了解它的學區性質，最好的辦法就是咨詢教育部門進行求證，避免房子買了以後産生不必要的糾紛，所以說買學區房的一定要自己去了解清楚，才不會踩雷！

提問：雕叔你好，同一樓盤洋房在價格相差不大的情況下，是選擇高層，還是洋房呢？

回答：作為投資選擇高層，簡單講下洋房和高層。 很多樓盤會高層和洋房并建，買房的時候該怎麼選擇？其實還是要看買房人的具體需求以及整個樓盤的房屋比例。 同小區帶電梯的洋房單價肯定是會高于同小區高層房單價的。畢竟在相同的面積上，單位産出的戶數少，總價不變的情況下，這個差價就需要均攤到每戶平均價格上，自然溢價就高了。 洋房的好處在于戶型好，樓層總戶數少，鄰裡關系簡單，均攤小，得房率高，但總價偏高。所以，這類房，需要改善居住環境的人群買得比較多。 而高層樓層高，戶數多，上下班高峰期電梯繁忙，車位緊張，沒有洋房戶型好，公攤面積大。優勢在于買房門檻低，小戶型房入手容易，畢竟總價相對低很多。所以，剛需買高層電梯房比較多。 買洋房，更注重是居住感受，但總價偏高，不利于後期出手，所以投資的屬性偏低。 買高層，居住體驗沒有洋房好，但是在後期轉手的容易程度上來看，和相近面積的洋房來比較，總價低于洋房，所以轉手率會高于洋房。

提問：雕叔你好，雙流區普通資格，報名兩江映月，售樓部喊明天選房，樣闆房看不到說在維修，請問這個盤怎麼樣，是自住加投資，可以買不？望解答，謝謝！

回答：可以選的，兩江映月地段很好的，能夠上就趕緊上吧，作為普通，能買到熱門樓盤的房源，已經不容易了哈。 兩江映月是二江寺tod，地鐵資源肯定好，然後又臨近高新和天府，享受他們的市場外溢，緊接着又有華府闆塊的教育和商業不斷入駐，整體來說這個闆塊加上怡心湖，尤其是近地鐵的區域，應該是當下雙流的最強王者了。 從産品上，主打的是兩梯四戶高層，但是戶型都偏大偏改善，因此可以定義為剛改的角色，主要是清水單價确實還算OK，不貴，1.7萬的樣子，總價210-260萬的樣子，這個總價段，在當下的天府新區、華府闆塊也确實買不到什麼像樣子的房子，所以性價比還是有的。 主要就是看自己的預算是否能夠達到這麼多，如果是的話，真的又比較偏向于自住生活的話，我認為這是當下一個還不錯的上車盤。

提問：我最近即将把三圈層的一套房賣出（買方已付定金，大概率沒有問題），準備置換為成都的一套房。我和老婆現在名下在青羊區已經有一套房，有貸款。老婆天府新區戶口，社保在郫都區；我的戶口和社保都在青羊區。三圈層的房子賣掉後加上手上的現金目前有200-220W，如果貸款買，新增月供盡量不超過7000。 置換房子的目的主要是保值增值，基本無需考慮自住，我們也不是做短線的，更偏向于長期的升值空間。至于買房的時間點，我們不是很着急馬上下手，但是準備開始篩選合适的房子，并找機會慢慢開始實地考察一番，有合适的再下手。 現在想請你指點一下可以重點關注哪些區域？重點關注新房還是二手房？以及買房的大概時點（比如今年秋天，冬天或者明年春天？如果今年秋天不買，估計每半年手頭會多出30-35W現金）？家裡有人對于東部新區和TOD這些概念比較關注，不知道雕叔如何看？因為目前還是信息收集階段，問的問題比較泛。

回答： 你們目前資格是普通資格，除了高新南區都可以買。月供7K，如果商貸，按照目前利率行情，大概可以貸款110-120萬左右，也就是總價310-340萬之間。此時你首付200-220萬，比例是6成左右，還是很符合二套房首付标準的。（天府新區的話，要首付7成，如果你們青羊這套房子還在貸款中，那麼就有點難，或者隻能縮減總預算）。整體我的觀點是，新房如有合适的，可以及早買，這個沒有時間先後周期，因為整體來說，新房的拿地節奏，尤其是主城區，好地段，并不多，地價高，現在買不起，以後也買不起，地價低，你現在搶不到，以後更搶不到，所以新房我認為是如果遇到有合适的，就可以及早上車。而且新房的信貸比較優質，比二手房好放款一些，也是優點。至于二手房，當下市場處于回調早期，一些核心的優質的闆塊，還沒有破防，但我們可以等待，預計今年底，明年初或将是一個不錯的撿漏時機。新房的話，建議關注武侯新城、二八闆塊、興隆湖、怡心湖等區域。二手房的話，建議可以關注青羊新城、成華萬象城 槐樹店、東郊記憶一帶，此外錦江東湖 塔子山，我認為都還是比較好的核心區域。至于東部新區，太過于長期了，具有不穩定性，而且你的預算也不低，那邊隻适合預算低沒辦法，有确實主打長期投資的人。TOD概念遍地開花，但是普遍來看，除了高新的陸肖TOD,其餘的去化還比較堪憂，TOD是好事，但不是說沾到TOD就萬事大吉，而周邊的方位，其他配套就不看了，對吧？所以TOD小概念還是要置身于闆塊的大概念中，才比較合适。

提問：成都雕叔，你好！新人首問，最近經常看你對網友的購房建議，覺得很不錯。我的情況跟老師咨詢一下，我是成華區戶口，社保也在成華，在怡心湖有個套三，普通資格，周邊學校一般，目前我和家人都在西安工作生活，租房住，孩子明年上小學，計劃在西安讀，基本已聯系好一個較好的學校，未來三四年後計劃回成都，第一個目前糾結在成都買套學區房，還是在西安搖号？ 整體預算四百五十萬上下，搖了西安高新和曲江四五次均未搖中，想看成都青羊和錦江的學區房，看了西派金沙，單價2.9萬，總價四百四十萬，8樓，日照不滿足，是公寓，西派金沙學區不錯，但是容積率過高，樓間距較大，交通出行也不是很方便，内心不是很滿意，又在内金沙看了中海金沙府，金沙府地段，學區，交通，自身品質都很好，135面積的2樓帶車位470萬，17樓不帶車位毛坯470萬，單價在3.35到3.5萬，感覺高了些。 也看了其他金沙鹭島和中大君悅金沙的幾套，感覺最近成都二手房市場降溫了，大部分房源近期都在下調價格。 第二個糾結的買西派金沙還是慢慢看内金沙的二手房，等着再降點，買個相對性價比不錯的二手房？ 第三個點，三四年後全家回成都，小孩要轉學，了解到這種情況，孩子入學會統籌安排，有可能讀不了所買小區對應的學校，這種情況綜合應該怎麼買房置業比較好？有合适的小區推薦嗎？

回答：你的情況還是很典型的。 1、西派金沙在外金沙闆塊，周邊配套很差，孤零零的，空有西派系的名号，但是沒有周邊配套的完善和成熟，不算豪宅。旁邊的成都市實驗小學尚雅校區也是起步階段，目前并無出口，教學質量還有待時間檢驗，另外即便今後有小學畢業了，對口的也大多是外金沙的學校，趕不上内金沙内光華的青羊五區。風險性太大，我們不是太推薦的。 内金沙的中海金沙府是屬于上次被指導價的樓盤，所以基本沒有房源挂牌，你問道的房源算是行情價，不過3.5的價格，确實有點高。這種樓盤後續還有一定的回調空間，建議可以觀察一下。 金沙鹭島和中大君悅金沙系列産品良莠不齊，但至少是區域内的大盤代表，是可以在裡面好好淘筍，加以觀察的。建議不急于下手。 2、整體你要求學區的話，就選擇穩妥一些的二手房，新房當下基本是不帶穩定學區的。你的預算足夠支撐你入手不錯的二手房。 3、半路轉學統籌的話這個确實就隻能以教育局為準了，也就是說入學不了對應學區，這還有啥意義呢？建議你們落實一下這個政策，如果真是這樣的話，那就沒必要買二手學區房了。 4、綜合來看的話，如果要學區房，青羊五區是最能兼顧自住和學區的闆塊了，除了你之前看的内金沙，也推薦内光華的保利貝森公館、天合凱旋城、優品道和中鐵西子香荷等次新樓盤。

提問：雕叔你好，成都現在是上車時機嗎？有什麼要注意的？

回答：成都今年來看，當下的市場幾乎處于冰凍狀态，房東惜售，買家觀望，特别是二手房指導價出台以後。 但這些并不代表成都就已經不能投資了。 買成都現在不能看當下，要看5年甚至10年以後，強者恒強，以後價格隻會越來越高，适合守長線。 成都買房幾點建議： 1、回歸中心。中心城市中心地段，城市中心分單核 多核，三四圈城以下原則上隻抛不買； 2、敬畏政策。房産投資，要敬畏市場，更要敬畏政策，政策是房地産最重要的基本面； 3、流動為王。流動性好的不動産，擁有更高的溢價，抗風險性更好； 4、長持為策。拒絕短炒，房産的持有周期應該考慮5年以上，5年也是經濟小周期； 5、配置優化。擁有多套房的投資客，優化資産配置，應對未來房地産稅； 6、控制杠杆。家庭負債總額原則上不超過家庭稅後月收入的200倍； 7、勤于踩盤。讀萬卷書，踩百個盤，學會分析樓盤的區位價值、附屬價值和産品價值； 8、回歸中長線價值投資的思維，做好一定持有周期的心理準備和财務準備，短期的政策調整、房價起伏都不會慌亂。 9、不管是剛需還是改善，有自住需求的，不要在等待房價下跌的過程中錯過好 房 。

提問：我目前住書房花香龍都，想賣掉這個房換個環境好一點小區，預算在150萬左右，朋友建議我買東安湖片區，我覺得相隔不遠，買同樣面積的要多補幾十萬不劃算，想聽聽老師的建議。

回答： 花香龍都在龍泉書房算是一個比較小衆的樓盤，當前樓市下行，再繼續持有短期翻身比較困難，因為這麼多年你也看到，即便東安湖建設得紅紅火火，但是對整體的書房版塊二手房的拉動效應并不大，所以我們支持出售，盡快出售。 出手後預算有個150萬的話，我建議可以往地段和樓盤的改善（至少二選一）方向去走，同樣的你說你朋友買在東安湖片區，其實基本也就是書房附近的二手房，在地段上可以說是沒有什麼改善可言的，在樓盤本身的品質上，意義也不太大，當下東安湖的新房超預算，二手房又死氣沉沉，确實沒必要多花幾十萬，還有稅費中介費，折騰一圈還是在原地打轉轉，本身這種折騰的意義并不大。 我建議可以往主城區方向走一走，比如當下的大面版塊，可以說是目前龍泉二手房最為成熟的區域，集中了大量的品牌開發商，加上周邊的地鐵2、13号線，還有拔地而起的商業、土拍，以及東進東風和不斷新建的校舍，整體來說是龍泉，甚至東門的一顆新星。 關鍵是，比較切合你的預算需求，基本上可以買到套三戶型，在房子上改善不明顯，但是在地段上可以說是好得多了。像類似的百悅城、世茂城、炜岸城、華潤國際社區等等都可以去看下。當下大面受制于指導價，所以好些房源都下架了，需要你去線下實地看看。 至于新房，150萬的預算，不是很好買了，或者說即便買得到也是我們不推薦的版塊。

提問：雕叔你好，我在成都有一個2005年的安置房套一，一個2006年的住宅套二，一個2001年的住宅套三(三個住宅全款全出租了)。一個商鋪臨街60平方年租金16W,還有兩個鋪面在北站建材市場每年各約15W的租金(建材市場鋪面有價無市，不好賣)。全部都是全款，我自己住的房子是銀行按揭。現在想把資産重新配置下。

回答：你好！買房一般不建議全額付款，沒有杠杆作用，資金利用率太低，後期利潤無法放大。對于房地産來說，不是數量，而是質量。要把手中的資産經營得越來越好。 2001年的住房年齡太老了。老破舊就建議出手，不值得長期持有。另外，安置房的升值潛力比較差，社區内的環境各方面都不好，這就決定了升值能力會很差。 住房投資的目的不是為了出租。核心是房子升值。好的購買是成功的一半，壞的購買是進退兩難的開始。

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