房地産項目公共配套設施作為成本的重要組成部分，如何稅前扣除？能否稅前扣除？将對整個項目稅負産生重要影響。作為企業财務，應該從以下四個方面關注扣除的判斷标準：

項目範圍内的才能夠叫做公共配套設施，如會所、幼兒園、物業用房、小學等。紅線外的建築物不屬于項目範疇，自然不能計入公共配套設施，但紅線外的支出是否一定不能扣除？這要看具體情況才能确定，實務中常常會常出現特殊勾地條件，如取得土地必須配建學校，如果學校在紅線内，自然是作為項目組成部分的公共配套扣除，如果是不在紅線内，就應該屬于特殊土地成本，而非公共配套設施。

無論是會所、幼兒園還是物業用房，這些公共配套設施都有一個共同特點，就是結構上相對獨立，如果不是獨立的空間，而是依附于别的空間，如在地下室内設置的配電室等，就不是單獨的公共配套設施，而應劃入對應的獨立空間，如人防或地下室。

這種獨立還有一個重要的作用，就是對應的成本可以被單獨歸集，這決定了公共配套設施要作為一個過渡性成本對象先單獨歸集核算成本，最後再做二次分攤，将公共配套設施成本攤入其他可售面積。

公共配套設施的定義決定了它一定是非營利性，不能夠有收入，因為是為所有住戶服務，因此應将成本計入所有可售面積。實務中常常有企業在這個問題上犯錯，導緻出現巨大涉稅風險。

第一種風險：将公共配套設施對外銷售；

公共配套設施不屬于可售面積，也不能對外銷售，但實務中總是有開發商将其對外轉讓，尤其是地下車位，既然不能獨立網簽，那就簽署《車位使用權轉讓協議》，轉讓與土地等長的永久使用權。這種操作應被視為轉讓商品房，正參照銷售繳納各種稅費。

第二種風險：将公共配套設施對外出租、承包經營；

對外出租或承包經營依然屬于利用設施獲取利潤，違背了非營利性特點，将原本屬于政府或者業主的利益竊為己有，那麼自然也不允許稅前扣除這部分成本。

第三種風險：将公共配套設施自己公司占據使用

這雖然看起來沒有直接利益對價，但本質上屬于無償使用，依然應歸屬于私下改變公共配套設施性質的行為，不允許稅前扣除對應成本。

按照稅法規定，公共配套設施的未來産權歸屬有兩個方向：

1、産權屬于全體業主所有

這種公共配套設施的典型代表有會所、物業用房、車位等，正常情況應移交業主委員會；如業主委員會暫未成立，也應有變通的處理，各地對這個問題意見不一，有的地方認為應移交當地居委會，有的地方認為應在報紙上打公告，還有的地方認為應在合同中注明，如果當地政府有這樣的規定，應該按照規定處理，如果沒有規定，至少應該移交物業公司代管。

2、無償移交政府或相關職能部門

這種公共配套設施的代表是幼兒園、學校、社區辦公房等，如果移交應取得政府的移交手續；但需要關注人防設施的特殊性，中國的人防設施依據《人民防空法》規定，誰投資，誰使用，那麼實務中的人防設施完工後并不是移交手續，而是獨特的驗收手續，我認為這依然應被理解為一種特殊的移交，稅務機關也不能以此為理由拒絕人防成本作為公共配套設施扣除。

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