最近想整理從購房到裝修生活各種瑣事的文檔，于是就有了這第一篇：

網上有一句地産名言“決定房地産價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，是否是李嘉誠所說我沒考證，但是地段始終是決定房産價值的核心因素。然而并不是每個人都有财力去選好地段的房子，相反很多大城市的人隻能反向操作，去找地段較差的房子甚至去異地買房。預算不夠的情況下，退而求其次可以考慮發展潛力較好的區域，如果在5-10年内能變成好地段，也不失為一個好選擇。

其實從居住屬性來說，房子優先是上班和上學方便，然後是周邊設置齊全（學校、醫院、超市）。理論上房子其實都應該圍繞這樣的需求設計，奈何現實總存在巨大差異。

目前主要的住宅産權分三種：商品房、公寓、小産權房。

買房絕大部分情況讨論的都是70年産權的商品房。

公寓分兩種：第一種是商住兩用公寓，實質上是商業用地，水電是商用價格，不能通燃氣，産權40年；第二種是住宅用地的公寓，水電是民用價格，可通燃氣，産權50年。但是否有入戶和學區得看當地的政策；

小産權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其産權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱“鄉産權房”。最大的問題是産權不明，屬于曆史遺留問題。買這種房子純粹是和政策對賭；

如何挑選樓層要分情況分析，參考開發商更簡單，因為以開發商的精明，越好的樓層和戶型價格自然更貴。但同一小區樓層對價格影響不算特别大，可以選當然優先選更舒适的房子。

住宅建築按層數可劃分為：

1.低層住宅（1-3層），：别墅、洋房、自建房；

2.多層住宅（4-6層），：洋房、公寓、老式樓梯房；

3.中高層住宅（7-9層），早期小區房或者小城市的小區房；

4.高層住宅（10-39層），當下主流的小區房多為高層住宅；

5.超高層住宅（40層以上），大城市有不少超高層住宅；

别墅：别墅屬于獨棟獨院，沒有讨論意義。選别墅主要看朝向和視野内的景緻。

低層洋房：并非低層都是洋房。洋房基礎設施齊全、居住密度低也不會太喧鬧。低層洋房各層差距不大，注重視野和隐私性建議選2-3層，但一些洋房1層有院子使用權的優勢。

多層住宅有“金三銀四”的說法。無論是老舊步梯房，還是帶電梯的多層洋房，三四層都是不錯的選擇。家有老人選步梯房建議選擇3層以下。帶電梯的多層洋房，五六層一樣很方便，且高層的隐私和視野更好。

從多層建築到高層建築，有一個樓層經常被讨論，這就是頂樓。頂樓如果施工不規範容易隔熱差和漏水，這是大家購買頂樓時最容易擔憂的問題。頂樓隻要處理得當一般不會有漏水問題，但隔熱會稍差。但頂樓的優點是隐私性好，也不用擔心樓上的噪音。如果樓盤普遍的頂樓隔熱不佳，存在漏水問題，那就不建議選擇。如果沒有這方面的問題，頂樓完全可以選擇。

中高層住宅和高層住宅，一般除了頂層樓層越高價格越貴。樓層高在采光、噪音、隐私上有優勢。小區内的房子隻要采光好，樓層低一點也沒關系。如果是臨街的房子，建議選擇高樓層，噪音和揚塵更少。高層住宅的底層（1-2層）一般獨立下水，不然一旦出現下水道堵塞會出現反水（下水道污水倒灌出來）。高層住宅腰線設計很常見，腰線房是高層樓房中有裝飾帶的樓層。這個樓層因為腰線存在，采光容易受到影響，腰線容易積攢高層掉落的垃圾，如果施工不好還容易導緻漏水，理論上是一個劣勢，收房要認真驗收。

樓層越高對電梯的依賴程度越高。高樓層多電梯的設計更有優勢，否則高樓層隻有單電梯，遇到電梯維護會比較難受。

超高層住宅在前幾年很火熱，因為對開發商而言超高層意味着相同的地皮可以賣出更多房子。但超高層建築維護成本更高，房子總會存在設施老化的問題。超高層住宅一般都是因為地段優勢帶來的價格優勢，超高層本身并不算一個什麼大優勢。超高層的消防設計一定要好。

樓層不存在絕對的優劣。無論是低層還是高層，隻要房屋質量可靠，雖然各樓層間有優劣，但基本都會有人選擇。樓層沒必要選吉利數字。

戶型選的好，裝修更省事，住的也更舒心。有一句話簡明扼要地描述了好戶型的幾大要素：“坐北朝南、南北通透、動靜分離”。

小區基本是一層多戶（一般有4-8戶）。其中東南方的戶型朝向最優。獨門獨院房子的朝向指的是大門朝向，而高層的小區樓房朝向一般以大陽台朝向為準。朝南的房子采光好，且沒有西曬。除了采光之外因為我國多是季風區，季風風向為東南風和西北風，朝南的房子冬天不會面對北風呼嘯。

通透指的是戶型有對開窗通風的設計，可以實現全屋空氣對流。這樣的戶型通風換氣很方便，打開兩面窗即可。因為我國是季風區，所以南北通透的通風能力是最好的。一般來說同層戶數越多，越難實現南北通透。

住宅裡卧室這樣的空間叫做靜區，廚房客廳這些則是動區。動區和靜區做劃分，這樣家庭成員活動相互之間不會影響到。一般有老人和小孩的大家庭更要注意動靜分離設計。當然提升房間的隔音效果也可以起到相同的作用。一般主卧規劃在靜區最裡面是最舒适的區域。

除此之外，房子的動線也要合理。動線就是人在家裡活動的線路，好的戶型動線不會太多交織在一起且動線較短更舒适。比如如果戶型裡某間卧室被客廳隔開，上個洗手間要穿過整個客廳到另外一邊去，這樣很不方便。

除了基本原則，好的戶型還有幾點可以注意：

1.牆面平整特殊形狀少，這樣的房子裝修方便，可用空間更多。

2.空間劃分合理，房間大小合适，這樣不用做拆改更省事。

3.室内采光好、結構合理。室内走廊等不易利用的空間較少，如果空閑空間太多可能就需要做拆改。

4.如果有臨街、或者周圍有異味和噪音的場合，戶型的朝向應該避免直接面對這些場合。

環境分為小區周邊環境和小區環境。周邊環境主要考慮設置是否方便，比如周邊交通是否方便、是否有商超、是否有醫院和學校。至于依山傍水風景宜人這些在城市裡就不要想太多了。

小區内環境則主要考慮小區是否設計合理，管理是否規範：

1.小區采用封閉式管理，可以減少低樓層的防盜壓力；

2.小區采用人車分流，可以減少低樓層的噪音和灰塵；

3.小區環境好管理好，居住自然更加舒适；

小區的設計和物業對于居住體驗的影響也很重要。物業價值體現在于：鄰裡間有些公共空間糾紛，比如鄰居鞋櫃擺外面，是否能及時協調；自己需要安裝一些設置，比如車庫充電樁，物業能否積極協助；需要一些維修服務，物業報價是否合理。

選擇适合自己的房子；

準備好首付款；

到售樓部簽訂購房合同；

憑購房合同、首付發票、工資流水、征信報告、戶口本、身份證等（售樓部會把資料整理齊打包交給你）去銀行辦理購房貸款；

繳納契稅和維修基金等；

銀行放款後，開發商通知收房，走驗房和收房流程；

辦理房産證；

準備裝修；

對炒房的人當下是熊市，但對剛需而言還行，至少價格切切實實降了。不過唯一需要擔心的是爛尾樓問題。我自己也是一個爛尾樓受害者。幾十年債務傍身，大半收入上交銀行，自己終究一無所獲，要是沒有良好心态還真的難頂。

當下購房一般是絕對剛需，既然如此最好是選現房，然後是央企開發商。其他類型延期交房是大概率事件，是否能交房是未知事件，風險不能不考慮。

邁過了買房這一關，後面我繼續介紹些裝修的知識，歡迎大家關注！

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