2012年，杭州萬科首次提出“三好”，開始從’好房子、好服務、好社區”3個維度探索如何打造一個更好的家。2015年，形成了22條産品與服務主張，作為對“好房子、好服務、好社區”再進一步的注解。除住宅市場之外，萬科又進軍産辦市場，目前已經在杭州持有運營6座萬科中心，進一步對産辦産品進行探索，在産辦項目上也有了一些内部規範，并總結為25條主張28個系統229個子系統。
多元混合場景下，《産品與服務主張》再出發
對比住宅看寫字樓，中國寫字樓發展史短，在不斷深入探索實踐的過程中，杭州萬科看到了許多城市發展過程中所呈現出的機遇，也引發了很多關于個體的思考。如何來衡量一個寫字樓開發的好壞?産業辦公的客戶所焦慮和挑戰的痛點是什麼？與客戶的信任關系将如何建立……
近1年時間，3次結構性颠覆，50 次修改，108頁文檔，最終形成254頁，4.7萬字，《産品與服務主張》以五大模塊25條主張28個系統229個子系統，在新辦公、新産業、新商業、新文化等多元業務場景建立辦公與商業空間服務心法，成為萬科産城對新型業務運營服務的内部指導綱領，未必完全完整和正确，但系統性思考産辦項目的營造心法的，這份白皮書還是第一個，對同行來說也可以當做一個參考借鑒。
這本産品與服務主張，蘊藏着萬科杭州産城近3年的實踐經驗總結及探索性産業發展理念和産品規劃。
這正是杭萬人内在的價值基因所在，對産品與服務持續叠代與創新，已經深入杭萬小夥伴的血脈裡，形成了難以改變的工作習慣，這既是價值觀的傳承，也是老杭萬人與新杭萬人融為一體的“長征旅途”。
我摘錄其中一小部分内容，做一個分享，先來看一張魚骨圖，用一張圖，囊括了25條主張的所有價值點，是對整本書的高度概括。
産品與服務主張第1條（産業發展）
我們從土地的産業禀賦和文化傳承出發，尊重曆史，以人為本，開放邊界，我們以具備美學特色的地标建築，激活區域，助力提升城市形象。
▶尊重曆史，強調文化傳承
尊重地脈文化，向傳統文化尋求産業發展的靈感。良渚萬科中心呼應良渚文化，從建築規劃開始就與腳下的土地曆史内涵一脈相承。
/尊重曆史，強調文化傳承：良渚文化與良渚萬科中心/
▶以人為本，開放城市邊界
建築與城市如何才能做到共生與融合。一個大體量的建築如果采用封閉式規劃，就相當于在城市的流通血管上制造擁堵，但我們希望呈現的産辦園區擁有城市毛細血管疏通功能，成為城市活力單元。
坤和萬科·黃龍萬科中心的做法，是采用“嵌入城市”的規劃，不設圍牆，用四條街區與城市主幹道學院路與文三路、工專路形成鍊接關系，以體塊結構和網格化園區，制造人流聚點，将周邊人居系統、辦公系統、商業系統激活。
/以人為本，開放城市邊界：
坤和萬科·黃龍萬科中心“嵌入城市”/
産品與服務主張第2條（産業發展）
我們積極探索城市交通與土地利用的協調發展，通過交通向社區和個體主動滲透，重新發現“人、事、物”三者有機聯系，實現城市綠色發展和高效運轉相融合，推動城市不斷向前。
▶臨地鐵站高強度開發
遵循大疏大密開發，将商流、人流、信息流聚合到一棟樓，将地面上橫向分布的業态空間豎向聚合，将節約的土地構建更多園林景觀。
良渚萬科中心在地鐵站上打造150米光之塔，将節約的土地構建出三大開放廣場，與城市共享空間。
/以上圖片為良渚萬科中心效果圖/
産品與服務主張第3條（産業發展）
我們堅信産業興則城市興，我們從城市産業發展出發，賦能傳統産業，發展新興産業，培育未來産業，推動區域經濟升級發展，以産業IP激發城市經濟活力。
對于産業的發展，萬科杭州産城立足信息經濟，聚焦主流産業，以科學的産業發展平台和鍊條式服務模塊，推動産業與城市發展。
産品與服務主張第4條（産業發展）
我們以主導産業為核心延伸相關産業配套，在産業導入的同時，以關聯性企業/商家構建發展生态圈，以産業、人居、工作、消費、休閑等多元化複合業态，實現生産、生态、生活融合發展。
廣宇萬科·運河萬科中心，位于拱墅區汽車互聯網小鎮，大城北建設新時期，拱墅産業升級新動能，依托區域汽車産業發展，以“産業 空間 服務”三維運營理念，打造汽車互聯産業生态創新區，助力城市産業升級。
/運河萬科中心效果圖/
産品與服務主張第5條（産業發展）
我們認為創新是産業升級發展的根本，我們追求辦公産品的創新叠代，以新型園區服務、創新活動激發園區創新活力，我們組建創新中心，讓創新氛圍成為激活産業升級發展的基石，驅動創新生産力持續進步。
▶創新型産品
積極探索城市發展新路徑，以複合型創新産品和科學發展方法，契合創新産業發展，賦能新經濟，使城市運營效益最大化、功能布局科學化、城市組織有序化。江南萬科中心與濱水商街以開放的城市、複合的空間、文化的場景、社交的場所，呈現出業态多樣性、功能複合性、産業融合性，倡導人、自然、商業、商務在不同場景中和諧共存的美好狀态。
▶創新中心
創新中心是萬科杭州在産業生态領域打造的數字化的創新平台，通過引入外部合作資源，激活産業夥伴，搭建以數字化産業對接中樞為核心、産業創新加速器為載體的産業開放運營平台，目标鍊接20 科技巨頭，50 科技獨角獸企業，形成2000 科技企業的數字經濟産業生态，加速生态夥伴成長。
産品與服務主張第6條（産業發展）
我們積極搭建政企合作平台，為企業與政府的溝通對話提供雙邊服務；我們搭建産業交流平台，展示企業創新成果，助力關聯企業友好對話及商務合作，促進微型企業壯大，促進成熟企業效益提升。
/萬科杭州産城政企産業交流三角關系圖/
産品與服務主張第7條（空間升級）
我們從企業發展需要的多元化場景出發，以全周期辦公空間、定制化空間、彈性設置空間滿足企業不同發展階段的需求，服務企業全周期發展。
▶全生命周期的辦公産品
根據“種子期、初創期、成長期、成熟期、龍頭期”等企業不同發展階段辦公需求，以多種辦公空間形态，滿足企業在不同成長階段的不同需求。
▶定制化科技類園區
根據科技産業發展屬性，打造适合其産業研發、辦公、展示等特色空間，并從高科技人群工作及生活習慣，匹配相應辦公商務配套和服務。
▶個性化辦公産品輸出
根據企業不同行業特點和辦公空間需求，在部分産業辦公項目上，設置獨棟辦公産品，滿足企業多元化辦公需求。
/未來萬科中心效果圖/
産品與服務主張第8條（空間升級）
我們認為園區的景觀資源不應該是封閉的、圍合的，我們主張向城市和市民開放，我們以無邊界的設計理念，構建城市廣場、露台花園、主題景觀等交互空間，以活力景觀空間與市民共享。
在園區内部，坤和萬科·黃龍萬科中心通過多場景休閑廣場，提前預留活動休閑、發布會、音樂會、集市、人才市場等多種使用場景，讓開放的空間彙聚人氣，将園區内的景觀公園與市民共享。
除此以外，萬科的設計師被要求具備運營的邏輯思考能力，比如大屋頂的櫻花和四大中心系園區内部的吉野櫻，既是園區商業的時尚外景，又是标志性景觀節點，也是市民春季的網紅打卡區。。
/萬科中心系景觀示意圖/
産品與服務主張第9條（空間升級）
我們秉承空間最大化利用原則，從企業、商家、員工、消費者等人群使用場景出發，構建辦公落客區、多場景大堂，以共享的理念實現多項人性化功能應用，在滿足舒适度的同時不浪費空間資源。
▶從物理空間到服務空間
在地面景觀、辦公落客區、辦公大堂、裙房屋頂花園、标準層等物理屬性空間中加入多項人性化配套，讓物理空間升級為服務場景。比如在落客區加入六個功能設置，實現無淋雨入戶，方便外賣、快遞取送等。
▶多場景大堂
在大堂中植入多項服務内容，給空間賦予更多可能性，讓多場景大堂鮮活起來。
不出門買咖啡、商務社交、商務簡餐、鮮花、藝術展……員工新型的商務需求在大堂滿足。
▶能量充電站
70後、80後、90後，每一個年齡段的休閑場景都有一個次元壁，有的好動，有的好靜。對大堂的第二個升級是打造能量充電站，構建動區與靜區。
動區，滿足員工桌遊等休閑需求
靜區，滿足員工閱讀、午休等需求
▶共享服務空間
在園區以分散型分布方式，構建共享服務空間，将物理空間變成方便員工工作、生活的服務點。對入駐企業提供共享檔案庫，方便企業存儲各類文件資料，為企業節省存儲辦公空間，降低租賃成本。
▶合理利用空間
在标準層的升級中，預留可拆卸樓闆、鋪設靜音地毯、衛星電視接口預留、設置共享魔方會議室、引入智能新風系統、空調獨立計費功能、茶水間2.0版等。
産品與服務主張第10條（空間升級）
我們緻力于以生态、低碳、可持續發展理念助力城市發展，我們以環保建築技術和工藝建造綠色建築，實現公園式辦公和産業綠色協調發展。
坤和萬科·黃龍萬科中心通過【選址與交通标準、可持續場地标準、建築節水标準、能源與大氣标準、材料與資源标準、室内環境質量标準】六大綠色建築标準體系打造生态建築，在綠色建築标準體系的指導下，GHIAB座均已獲得LEED金認證，其他組團也将積極申報LEED金認證。
産品與服務主張第11條（空間升級）
我們整合智慧服務關聯資源，積極探索智慧城市應用實踐，以系統性的智慧化方案解決城市化發展問題。
對于運營者而言，在智能設施設備和綠色建築标準下，供水/供電/供熱可實現14%的節能率，空調冷熱源綜合節能率約5%—10%，這意味着運營成本和企業成本極大降低。
對員工而言，人臉識别考勤、智能會議室、可視化數據大屏、智慧化訪客系統可以極大方便員工辦公。
産品與服務主張第12條（空間升級）
我們重視工程質量，從精細化工程管理、工建流程化标準體系、工建室内标準化體系出發，嚴格把控工藝工法落地實施情況，以高标準産品力營造商業空間、辦公空間及産業園。
産品與服務主張第13條（空間升級）
我們認為現代園區的辦公—生活應該更加高效，我們從園區辦公人員的工作需要、生活需要出發，引入多種必備的商務配套、生活配套，提高園區入駐員工生活便利性和品質感。
園區配套系統：基本配套 大堂商業配套 園區食堂 24小時便利店
産品與服務主張第14條（企業服務）
我們主張運營提效，通過專業化運營團隊了解企業需求，打造産城運營服務體系，以高效響應機制解決企業發展經營過程中的相關問題，降低企業運營成本，提高辦公效率。
産品與服務主張第15條（企業服務）
我們從企業發展所需服務出發，專注于滿足企業“初創、成長、發展、穩定、擴張”各階段生長需求，為企業提供“3 7 1”服務體系，聚合優質資源，洞悉産業導向，攜手企業搭建創新産業生态。
在産業發展中，依托星商彙企業家聯盟平台，攜手地産、互聯網、金融、醫療、教育、物流、産學研等跨界資源，為政企搭建橋梁，建設互生、共生、再生的利益共同體。
産品與服務主張第16條（企業服務）
我們注重不動産的資産價值維護，我們以五大不動産全周期服務模塊，為商業、企業客戶匹配高品質、個性化的産城物業服務，讓客戶可以專注于企業本身的戰略發展和業務經營，助力企業發展提速。
▶萬物商企服務
依托萬物商企，通過維護不動産的價值強化業務與物業之間的聯系，通過前期顧問、運行期物業管理、綜合設施管理和資産運營管理服務模塊，為不動産提供全生命周期服務。
産品與服務主張第17條（企業服務）
我們提供萬科集團生态及平台資源，逐步打通萬科各城市公司合作資源平台，聯動萬科杭州平台資源，為企業快速發展賦能。我們整合政府、産業、金融、人才等各方資源，發揮協作機制效能，進一步推動企業創新和産業孵化。
産品與服務主張第18條（商業創新）
我們不斷推動消費升級，以新消費、新生态、新場景、新體驗，變革城市商業模式，我們順應市場需求，提升消費品質，以新物種商業，推動城市商業格局不斷更新。
▶新消費：知識消費體驗場
坤和萬科·黃龍萬科中心定位為“知識城市創新區”，園區内主要是螞蟻金服、有贊科技等新型獨角獸企業，相對應打造的商業配套K-lab，以知識消費體驗場為中心，通過線下知識體驗場景空間，為新經濟企業提供創新的商務辦公與精英生活服務。
/K-lab實景圖/
▶新空間：有節奏感的商業空間
未來萬科中心聯手杭州地鐵，于5号線五常路站締造TOD模式，交通高效運轉，無需出站，地鐵直通辦公/商業區，享受高效帶來的“時間拉長感“。通過星月徑、連廊、地下商業通道、下沉廣場等公共空間，連接各大複合場景及業态，集工作、學習、生活、休閑為一體，打造連接全城、全維生活的産城示範單元
▶新生态：社交人文體驗實驗室•E-LAB
構建社交商業 人文空間 創享服務式辦公 智慧辦公等多元消費場景，社交人文體驗實驗室，将聚會、人文、體驗 、巡演、服務雲集一體。
産品與服務主張第19條（商業創新）
我們主張高效城市生活，我們提倡讓休閑消費的時間更有價值，我們以TOD 商業的模式，縮短消費者交通時間，在一個消費空間内聚合多種消費場景，在辦公休閑時擁有更多社交消費空間。
▶未來萬科中心的“高效生活”措施
通過站城一體設計，并強化站前廣場設計，連接外部動線、優化内部動線，以立體公共空間和三次元交通動線，提高城市運轉效率。
産品與服務主張第20條（商業創新）
我們推崇服務創新，在住宅開發、産業辦公、産業園、商業開發系列産品營造過程之中，根據不同人群的使用需求，提供定制化商業服務，構建不同業态組合的生态圈，提升城市空間運營品質。
從三大消費客群、四大消費特點、千人商業配套标準出發，根據社區及産業綜合體和産業園的大小，匹配不同規模、不同業态的商業活力中心。
産品與服務主張第21條（商業創新）
我們推崇服務創新，在住宅開發、産業辦公、産業園、商業開發系列産品營造過程之中，根據不同物業人群的使用需求，提供定制化商業服務，構建不同業态組合的生态圈，提升城市空間運營質感。
産品與服務主張第22條（文化驅動）
我們以文化内容運營為城市生長賦能，依托大屋頂文化藝術平台，探索新時代文化産業發展模式，同時整合藝術家及藝術機構資源，激活産業園區、辦公樓宇文化基因，為城市競争的軟實力貢獻力量。
大屋頂文化成立于2016年6月，是萬科杭州旗下唯一的綜合性城市文化平台品牌。攜手海内外數十家藝術機構，以“展、演、書”三大内容闆塊為核心競争力、以世界級建築大師安藤忠雄在杭州設計的獨有藝術場館為起點，大屋頂正逐步探索文化産業運營模式，并衍生出一系列自有文化子品牌。同時，大屋頂文化整合藝術家及藝術機構資源，向萬科杭州産城項目輸送文化内容，提高園區文化活力，豐富園區文化活動。
▶以“展演書”三大模塊 四大平台，充實原創内容
▶引入曉書館，城市級文化生态建設
網絡綜合點擊量約12億
高峰日流量約3000
現場讀者約300000
/志願者：曉圍裙活動實景圖/
▶創造大屋頂IP，增加生命力
櫻花季 仲夏夜 冬之旅
/大屋頂櫻花季 實景圖/
産品與服務主張第23條（文化驅動）
我們提倡健康生活、健康工作，我們組織水上運動、城市樂跑、社區運動，我們希望所服務的人居社區、産業園區、辦公中心成為充滿體育精神的活力空間。
産品與服務主張第24條（文化驅動）
我們認為社會公益是城市文化的重要組成部分，我們依托萬科同心圓聯盟，與外部公益組織聯動，開展公益活動，積極孵化公益項目，踐行社會公益使命，讓城市發展與愛同行。
萬科同心圓擁有3178名志願者，服務時長31443.67小時，活躍志願者超1789人，覆蓋杭城七大區100多個社區。
産品與服務主張第25條（文化驅動）
我們認為每一個産業項目，都該有自己的園區價值觀，我們在尊重産業人群工作習性的前提下，與園區業主一起建立大衆認可的園區公約，營造有文化、有溫度的場域精神，為現代産業文明書寫新篇。
/良渚村民公約/
在産業與城市融合發展過程中，萬科杭州産城認為産品和服務，不隻是工作，是一份事業理想，更是社會責任。希望運營服務的每一個項目，在十年之後回首瞭望，是有溫度的，能對社會産生有益的影響，能對城市産生人文浸潤，能對生活于此的人帶來美好的回憶與體驗。
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