文by：劉一刀

“你好，海逸豪庭疊墅加推，目前還有幾套總價300萬左右的，現在還考慮麼？”

“考慮不起了，太貴了！”

“那沙田的别墅考慮麼？”

“沙田還有别墅？東莞人這麼喜歡住别墅麼？”

“……”

聽着電話裡的銷售一個勁的推薦别墅産品，家境貧寒的我流出檸檬般酸澀的眼淚。

隻聽說東莞人有錢，沒想到這麼有錢，非住别墅不可？

01

海逸豪庭開發二十年，橫崗水庫别墅組團

說到東莞人愛住别墅，一開始提到的海逸豪庭不得不說，相信很多的東莞人都很熟悉。

小區門口的老大爺都能嘟囔幾句：

海逸豪庭喔，那個香港李老賊開發滴項目啦，别墅包下了整個山呀。開發了十幾二十年了，還沒賣完，難搞哦~

1999年，和記黃埔拿下東莞厚街名為海逸豪庭的項目，因其占地面積高達7000畝被稱為亞洲最大高爾夫别墅群。

但和黃在拿地後，并未立即着手進入開發程序，而是閑置其95個月的時間，為此，還被當地政府以土地閑置等原因征收近8000萬元土地閑置費。

盡管被處罰，但開發速度并未因此改善，至2014年，這個開發長達15年的項目進度才剛剛過半。

自疫情以來，每個月都會加推新品，而到目前，海逸豪庭還未開發完畢。

中國人講究“聚水為财”，别墅的興建全因那裡有着一個橫崗湖，周邊住滿了東莞的高收入群體。

擁有東莞一流山水自然資源的橫崗湖闆塊，再因富盈地産（加州陽光）、豐泰地産（豐泰觀山碧水）和大中集團盈豐（壹号莊園）的先後加入而逐漸成熟。

随着海逸豪庭的規模逐漸擴大，和周邊陸陸續續建的别墅，逐漸組團成了一個“橫崗水庫别墅群”。

目前片區内别墅均價3萬，總價300萬起步（不作投資依據）。這價格買平層，還是很香的。

02

依山傍水好地方，别墅群遍地開花

從“橫崗水庫别墅群”中，你們發現了東莞别墅區的共同點沒有?不是依山，就是傍水！

1，東城虎英公園一帶

東城富人區之中的富人區，其中以住在山水軒、月湖居等峰景高爾夫别墅群組裡的土豪較為多，經常能看到各種豪車出入。

這裡的别墅群每平均價5萬左右，總價700萬起步。（數據來源貝殼，不作投資依據）

這個地方，西有旗峰山，東有虎英湖，乃是東城最佳的風水寶地，老一輩的人說這裡是東莞的"龍脈"!

2，南城水濂山一帶

南城的水濂山，是東莞城區最高最大的山!衆多别墅和度假村選址在這裡，例如映湖山莊、禦花苑、清華居等。

這裡的别墅群均價3萬左右，總價450萬起步。（數據來源貝殼，不作投資依據）

住這邊的土豪一般不會出現的，因為這裡隻是他們衆多物業的其中一個，想要清淨遠離喧嚣的時候就會來水濂山度假!

3、長安蓮花山水庫一帶

“住蓮花山那邊噶都好有錢嘠!”富一代，去高爾夫球場打打高爾夫談笑風生大項目就成了!

富二代嘛，開着跑車拉轟泡妞，你懂得。

這裡的别墅群每平均價3.5萬左右，總價450萬起步。（數據來源貝殼，不作投資依據）

長安本來就是個很富有的鎮了，住在這裡的人更是富上加富，好羨慕哇!

4、塘廈蝦公岩、坑塘水庫一帶

得天獨厚的地理位置，臨近深圳的各種優勢，塘廈人的富裕可不僅僅是金錢上那麼簡單。

尤其以塘廈蝦公岩水庫的别墅、高檔住宅紮堆建在一起，棠樾、觀瀾湖别墅區......

住這裡的很多土豪穿梭于三地：香港、深圳、東莞。

甚至乎在這三個地方都有自己的物業，愛住哪裡住哪裡，有錢任性!

這裡的别墅群每平均價4萬左右，總價650萬起步。（數據來源貝殼，不作投資依據）

坑塘水庫也一樣，這裡的别墅群每平均價3.3萬左右，總價690萬起步。（數據來源貝殼，不作投資依據）

5、松山湖松湖煙雨一帶

松山湖這裡彙聚了很多深圳的土豪，而且大家的身價都有點深不可測。

這裡的别墅群每平均價4.5萬左右，總價接近千萬起步。（數據來源貝殼，不作投資依據）

閑來無事看着股市釣釣魚，或者在後花園踩踩單車共度天倫之樂。

當然，東莞的有錢人住的别墅群遠不止這些，所提到的單價和總價隻做參考，畢竟每個片區基本上都有總價過千萬的别墅。

這樣的價格，是洋房、平層很難達到的。而東莞的别墅群又這麼多，看來是真的有錢。

03

千篇一律的建别墅，不少爛尾了

建别墅，住别墅，都是非常誘人的事情，但是水滿則溢，不少的别墅翻車了。

在上個世紀末期，長期住單位樓的中國人，搞小資情懷住别墅，引發了建别墅的大潮流。

當一個市場湧入太多人的時候，那麼這個市場的利潤也就到頭了。

衆多開發商不顧實情，瘋狂湧入這個市場之後，留下更多的是鬼樓、違建樓、爛尾樓……

比如20多年過去了，位于東城“将軍帽”土坡南面、鴻福東路附近的愉苑别墅内依然是那麼冷清，進進出出的人不多。

由于當時愉苑的偷盜、搶劫經常發生，又地處“将軍帽”土坡上，愉苑的荒涼與周邊的熱鬧形成鮮明的對比。

後誤傳“鬧鬼”，并以訛傳訛成為東莞知名的“鬼屋”。

從莞城濱江路往東莞市人民醫院方向走，有一排頗為氣派的江景别墅引得來往的路人注意。

這排别墅共有26棟，包括陽光海岸悅灣别墅13棟和陽光海岸晶岸别墅13棟。

别墅區監控、路燈設備都有，但是卻沒有保安。因為從2012年該項目拿到預售許可證後，就一直空置至今。

别墅無人管理，一片破敗

金多港建有東莞最早的高爾夫球場，環境優美配套齊全，裡面建有80套豪華别墅。

2014年12月初，廣東省公布了《廣東省高爾夫球場清理整治名單》，省内有100家高爾夫球場被列入整治名單中，其中就包括金多港高爾夫球場。

後來金多港裡的别墅區一片荒涼，野草叢生，長期未住人的房子顯得破敗不堪。

看來，别墅少了，大家搶；多了，泛濫了，沒人稀罕了。都不是好事。

04

禁墅令後，大平層逐漸豪宅化

東莞人口一直很多，房子供應越來越少了，出了限墅令之後，開發商和購房者又把目光重新放在平層上。

想想也是，其實早在1994年的時候，國家就已經開始對别墅項目進行控制。

曆年禁墅令一覽表：

1994年，為提高土地利用率，國家出台規定，限制别墅用地；

2003年，國土資源部明确表示，将對别墅項目、高爾夫項目進行限制；

2005年，發改委發布規定，從政府審批到銀行貸款，全環節限制别墅項目;

2012年，國土資源部、發改委聯合發文，嚴格限制别墅用地審批，從操作層面逐漸将純别墅擋在門外；

2016年，國土資源部出台最嚴“禁墅令”，全國各地将停止審批别墅類供地和辦理相關手續，對聯排别墅、低密度花園等類别墅項目的審批也将進一步控制。

2019年，住建部門：要立即暫停辦理本行政區域内有關别墅項目建設審批手續，并對已建、在建、在批、待建、待批的别墅項目做好梳理等工作。

在随後的十餘年裡，别墅市場禁令頻發，供應量大幅減少。

近年來随着房地産市場發展，高端住宅産品經曆了從城市住宅到遠郊别墅再回到城市豪宅的三個發展階段。

在北上廣深一線城市，擁有較好資源的大平層産品成了富豪人群的新寵。

作為一種新的高端産品形式，大平層從産品本身的差異化優勢和市場需求角度均有望逐漸擴展成為高端市場新興發展模式。　

就目前東莞市場的觀察來講，将會出現越來越多的大平層豪宅。

從老牌的星河傳說天玺、天驕·禦峰、盈拓·禦江、到現在的國貿·盈台、鵬瑞天玥廣場、華潤萬象府等，也都是接近千萬的級别。

從樓房到别墅再到洋房，從疊墅、拼墅再回到大平層……

如果說時尚圈是個輪回，那麼房地産也一樣。人們的需求總是在不斷的變化，但是有一點，都喜歡在變化中去溯源。

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