看房時，置業顧問除了介紹周邊配套、交通情況、戶型等信息外，常常會提到的一個經濟技術指标：容積率。不少樓盤将低容積率當作賣點來推銷。但真的是容積率越低，樓盤品質越高、越宜居嗎？今天學爸為大家解讀容積率的秘密。

01什麼是容積率

先來給大家普及一下基礎的規劃知識，見下圖：

上圖為規劃部門公示的某地塊的規劃圖。以最上方的黃色區域地塊為例，方框内的數據，業内稱之為經濟技術指标，是重要的設計依據，該地塊建設的項目必須滿足相關要求。

J06-B21——表示地塊編号；

R2——表示用地性質為二類居住用地（設施較齊全、環境良好，以多、中、高層住宅為主的用地）；

59934——表示含市政道路的用地面積為59934平方米（按道路中心線計算）；

50145——表示用地面積為50145平方米（紅線範圍内的面積）；

3.0——表示容積率小于3.0，容積率=總建築面積/用地面積。總建築面積，主要為地上部分的建築面積，不包括地下室、架空層等面積；

22——表示建築密度小于22%，建築密度=建築物基底面積之和/用地面積；

80——表示建築限高不大于80米；

35——表示綠地率大于35%，綠地率=各類綠地面積之和/用地面積；

EN——出入口方向為東、北兩個方向。

02容積率為什麼很重要？

由前文的容積率計算公式我們可以了解到，容積率是土地至關重要的指标，因為它直接決定了地塊可建設面積的最大值和成本。

比如用地面積為5萬㎡，容積率為2.0，那麼該地塊最大可建設面積就為10萬㎡。

比如土地成交價為1萬元/㎡，容積率為2.0，那麼樓面價就為5000元/㎡。業内常用樓面價*1.8的方式來預估房子未來的大緻售價，所以樓面價也是房子主要的成本所在。

所以，容積率是用以衡量一個項目可建設體量的直接指标。用地面積一定，容積率越大，可建設的面積就越大，分攤到每平米的成本越低。反之容積率越小，可建設的面積越小，分攤到每平米的成本越高。

03建築密度的意義

為什麼說，不能隻憑銷售口中說的低容積率就判斷小區的舒适性呢？

上文我們說過，建築密度=建築物基底面積之和/用地面積；

假設一塊地面積為10000平米，共有3棟建築，每棟建築的底層建築面積為1000平米，那麼建築物基底面積之和就是3000平方米，這塊用地的建築密度就是3000/10000=30% 。簡單點說，就是一塊10000平米的用地，其中有3000平米的面積是用于蓋樓了，另外的7000平米面積則用作道路、綠化、景觀、廣場、地面停車位、消防撲救場地等。建築密度可以反映出一定用地範圍内的空地率和建築密集程度。

建築密度從在建樓棟的密集程度和樓間距就能直觀感受。一般而言，建築密度越小，樓間距越大，可做景觀的用地也就越多。因此，容積率為2.5的樓盤，如果建築密度大，則說明該地塊排布的樓棟較多，居住舒适度反而不如容積率3.0但建築密度小的樓盤。

04我們如何根據容積率來買房？

高容積率，要求的建築面積大，往往對應的是高層、超高層，低容積率則對應低層（如别墅）、多層等建築形态。

作為開發商，都是追求利益最大化的，容積率基本都是頂格做。但是，在開發商獲得土地進行規劃設計時，有時并不會簡單地用高容積率對應高層、低容積率對應低層這種方式來直接規劃項目。

比如，開發商可能會采取“高低配”的方式，用高密度的高層建築提高容積率，然後釋放出來一些空間搭配洋房、别墅，以提升整個項目的檔次和利潤率。顯而易見，高層分攤到每平米的土地成本是最低的，其次是洋房，最高的是别墅。

所以，高層之所以比洋房便宜，不單單隻是洋房舒适度高、得房率高這些常見的認知。還因為兩者的樓面成本實際不一樣。

得出這個結論後，就明白了根據容積率購房的邏輯。

由于容積率是對于整個地塊而言，同一個小區内，如果同時存在别墅、洋房、高層。由于别墅、洋房的存在，反而會導緻高層的容積率高，建築密度大，樓間距小，舒适度降低。而且高密度産品還分攤了一些本屬于低密度産品的地價成本。

因此：同一個小區内容積率相對更低的建築，市場價值、溢價率更高。當然，溢價率上升到足夠高時，流通性會發生減弱，比如别墅。

但必須補充一點，主城區市中心，因為土地緊張，往往容積率也高，而相應的因為配套、地鐵、學區等因素，生活效率也高。從效率角度而言，城市發展過程中容積率逐漸升高的地方，也在一定程度上體現了生活的高效，必将成為房價的增長點之一。

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