都市天際線小區分布?在人類漫長的發展長河中，不同國家、地區城市的形成和發展都有着自己獨自的特點，但随着人類步入工業時代，現代城市的發展表現出更多共性的地方，筆者試從人口、産業、房價三個方面為切入角度，探讨三者間良性循環和健康發展的途徑，我來為大家科普一下關于都市天際線小區分布?以下内容希望對你有幫助!

都市天際線小區分布

在人類漫長的發展長河中，不同國家、地區城市的形成和發展都有着自己獨自的特點，但随着人類步入工業時代，現代城市的發展表現出更多共性的地方，筆者試從人口、産業、房價三個方面為切入角度，探讨三者間良性循環和健康發展的途徑。

一、人口、産業、房價三者之間的基本關系

在著名遊戲平台STEAM上，有一款城市經營模拟遊戲“都市天際線（Cities：Skylines）”，遊戲中玩家需要扮演一位市長，從第一筆啟動資金開始，從無到有獨立運營發展起來一座現代化城市。在這個相對虛拟的世界中，人口對應了城市的運營規模，人口的增加也對城市的空間發展提出了新的挑戰；産業對應了城市的循環基礎，制造業、商業、服務業、旅遊業等産業的發展路徑也決定了城市就業崗位與營收平衡的内在邏輯；房價對應了對土地的估值，反映的是區域内的宜居程度或者繁華程度，對城市内部的公共服務提出更多的需求。

遊戲中這三者之間的關系，反映了遊戲設計者（美國公司）基于其對美國城市的興衰理解。雖然，中國的社會體制和文化傳統有别于歐美，但從歐美遊戲設計者的角度反而能給我們跳出當前思維慣性的機會。作為一名遊戲玩家，我試着從遊戲設計者的角度來闡述城市發展中三者的相互要求：一座城市的初始發展，首先是要有對基本功能的實現，即電力、供水、交通等基礎建設，随着定居者來到城市後，人口的增加也對吸納就業和提供服務的産業提出新的需要，在遊戲中體現為規劃出工業用地和商業用地用于基礎制造業和簡單商業的發展，規劃住宅用地解決新增人口的住房需求。城市在不斷的吸收更多定居者的同時，也要不斷修建新的道路來在空間層面進行擴張，這個階段人口和産業互相刺激也彼此依賴，缺少人口則産業無法發展，人口過多又對産業擴張提出需要。城市達到一定發展階段後，持續的快速擴張無法通過城市當前人口的自然增長實現，于是對吸引更多外來定居者提出新的需求，為了同其他城市争奪移民人口，城市的公共服務就成為了吸引移民的重要籌碼，通過增加教育、娛樂、醫療、應急、安全、公共交通等資源可以提升區域内土地的價值，也有助于市民的教育程度提升、平均壽命增加和自然生育率提高，從而引導城市進入下一個快速發展的周期，而這個反映土地價值的數據就是地價（相當于中國城市的房價），遊戲中相較于城市平均水平而言較低的地價甚至會引起市民的不滿，因其缺乏投資價值或公共服務過少而發生區域内人口的遷出。從這裡我們可以看出，人口的規模和産業的規模需要達到相對的平衡，人口相較産業需求過多則引發失業率和犯罪率的雙升，人口相較産業需求過少則限制城市發展速度，而房價所反映出的宜居程度則歸功于更好的城市服務，也可以視為城市人口數量穩定和民生幸福程度的重要保障。

二、回顧國内城市發展曆程

随着國内改革開放以來對于城市發展的逐步放開，許多城市通過招商引資在制造業規模方面完成了快速擴張，相對應的制造業人口需求在區域周邊甚至全國範圍内形成人口虹吸效應，而新增加的人口又帶來了對消費的需要，從而城市完成了第二産業發展帶動第三産業需求的急速擴張，第三産業發展中所産生的就業崗位進一步對區域周邊人口形成虹吸。如在人口、産業、房價三者之間的基本關系描述中所言，人口和産業在進行相互平衡中，産業的急速擴張帶來了人口的急速擴張，然而，大部分城市其本身并不具備如此大量人口短期内湧入的應對能力，城市人口的增加及随之而來對城市功能擴展的需求，必然導緻城市空間的擴張，在城鄉二元的結構中城市空間的擴張意味着對農村土地的兼并，這也意味着更多的農業人口轉入到城市就業中。人口和産業的雙雙擴張看似是城市發展的标志之一，然而城市空間的擴展需要時間，于是長期以來形成了住宅資源相對新增人口住宅需求的稀缺，城市住宅價格随着城市産業發展也迎來了一波數十年的持續上漲；同時，薄弱的公共服務基礎也導緻了大量湧入的人口争奪着有限的服務資源，這同樣體現在了城市住宅價格當中，如對應教育資源的學區樓盤，對應交通資源的地鐵周邊樓盤，對應就業資源的商業區域樓盤，對應宜居資源的生态優勢樓盤等等，這些優勢資源讓所在區域的住宅房價顯著拉開了同城市住宅均價的距離，淋漓盡緻地展現了城市快速發展中内部不同區域間的發展不均衡。

因此，當代中國正處于急劇的現代化和城市化進程中，一方面，城市化在全國範圍内展開，城市化程度快速提高; 另一方面，原有的政治、經濟和文化中心城市急速擴容，如北京、上海和廣州已成為人口遠超千萬的超大型城市。在這種新興的城市化過程中，由于産業和人口的快速擴張，我們不僅遭遇到種種社會矛盾，而且也面臨着城市發展帶來的日趨嚴重的資源供給、社會保障、生态污染、住房緊張和交通堵塞等壓力，這些公共服務層面的短缺壓力也進一步刺激了房價的持續化上漲和區域化差異。

三、當前國内城市發展現狀及問題

在近三十年的快速發展中，國内多數城市通過積極發展房地産行業和城市基礎建設，以及大力推動棚戶區改造，有效地緩解了城市人口的住宅需求和宜居需要所帶來的治理壓力。然而，與此同時新的問題也在不斷産生：

一是城市人口的輸入型增長逐漸迎來停滞甚至部分城市早已面臨輸出型降低，這主要是由于城市移民帶來的人口增加，在全國範圍内來看本質上是一個零和遊戲。長期計劃經濟發展過程中，國内城市之間産業的同質化嚴重，改革開放後承接的輕工業産業也同樣具有同質化的特點，因此在市場經濟下城市間對産業優勢的競争，使得少數城市在占居鳌頭的同時擠壓了其他城市産業的發展空間，而随着這些競争失敗城市的産業衰落萎縮，人口-産業的平衡下大量人口遷出了城市，進一步催動了城市的衰敗。

二是城市内部依舊面臨嚴重的區域發展不平衡，這是由于城市在第二産業拉動第三産業的發展過程中，高污染産業多數安置在城市内部的新增規劃區域，而教育、醫療、娛樂等資源則由于先發優勢集中在舊有城市區域，這無疑加劇了新老區域間的配套服務發展難度和速度，這種區域間失衡的服務供需關系也造成了優勢地段房價的進一步高企。

三是當前住宅空置率高和去庫存周期長，由于近些年地産行業的快速膨脹，房地産銷售進入存量時代，住房剛需人口的下降導緻房屋購買力集中在中高收入人群及炒房群體中；與此同時，由于經濟下行、國際形勢影響和居民負債率過高，引發普遍性的未來信心不足，引發居民收入及消費下降、信貸意願降低，雙重影響下房地産泡沫面臨硬着陸的風險。

四是人口-産業的結構失衡，城市人口-産業結構失衡主要體現在兩個方面，一方面是城市空間擴張導緻大量農民轉化為城市市民，其本身不具備必要的城市内産業需求的年齡、技能優勢，在城市内部從事低收入職業或是以放租為生計，另一方面近年來随着供給側改革的去産能效應，部分産業人口面臨失業風險及再就業的不确定性，這部分人口在城市發展過程中的不動産增值收入遠大于勞動性收入所得，從而導緻其應對經濟低谷時有抛售不動産的需要，這也成為懸挂在房地産泡沫頭上的一把達摩克利斯之劍。

五是房地産經濟在近十年内的急速擴張形成的收入分配不均衡、不合理，前期投資地産或擁有住宅的普通居民在房價飙升過程中所獲取的增值收益，實質上是由後進的購房者所提供，當地産行業處于增量時代的時候在擊鼓傳花的理念下不會引發當前參與者的焦慮，然而一旦存量時代到來，房價不再快速增長甚至有下跌征兆，則高額信貸負債和資産縮水的雙重打擊下，斷供潮所帶來的大量法拍房将會成為地産行業恢複消費信心的巨大障礙。

四、如何化解當前的困局難題

要破解當前的困局難題，首先要通過最基礎的邏輯找到問題的症結所在。工業化以來，第二産業超越第一産業成為國家最大的支柱産業和居民生活保障，也将越來越多的農民轉移到城市中成為工人參加工業生産，而随着城市聚集效應的形成，服務業所提供的大量就業崗位又承接了工業産值增加所帶來的居民财富消費。在這種循環鍊條下，城市實際上不是孤立的存在而是作為城鄉二元中的一環，在單純内循環下二三産業不會過快的發展，但在出口導向性經濟和外部投資的刺激下，二三産業實質上的飛躍式發展既是打破了原有的分配平衡，更是引發了嚴重的二三産業産能過剩，當前的人口-産業-房價困局，其問題原點就在于過快的城市（二三産業）發展。

過快的城市（二三産業）發展意味着過快的收入增長，當城市居民在享受二三産業發展帶來的生活便利同時，大量農村居民面臨着城市打工收入遠高于農業勞動收入的現狀，三四線城市居民面臨着一二線城市收入遠高于本地的現狀，于是城市在吸納戶籍人口的湧入也在使用着大量流動的就業人口。這種非穩态的常住人口規模所對應産生了産業規模和消費能力的狀況下，當一二線城市忙于虹吸三四線城市人才來保住産業規模和住宅價格時，三四線城市在難以保住産業規模的同時隻能虹吸周邊農村居民來保住住宅價格，導緻了房地産的過剩存量供給瞄準了區域周邊的農村居民，很多三四線城市通過進一步集中教育、醫療、就業等資源吸引農村居民到城市購置房産，高房價所吸納綁架的居民消費能力從此徹底外溢到城鄉二元的所有居民。

在這一邏輯下，解決問題需要着重三個方面：一是限制城市的産業和人口的發展規模與速度，統籌地區範圍内經濟分工避免無序競争，通過完善産業鍊條來提高區域産業對抗風險能力，以産業穩态對抗經濟波動下的就業問題。二是平衡區域間資源分配和基本設施建設，通過上一級資源傾斜和政策扶持，避免人口和産業的過度集中，重點打擊人為造成的聚集效應、虹吸效應。三是面對經濟波動穩定民生的住房需求，降低房價的泡沫化程度。一方面，将住宅回歸居住屬性，針對已貸款購房的剛需人群通過在二級房屋市場上按照購房價格采用銀行回購共持的方式避免斷供風波的持續蔓延，并發放剛需貸款津貼回調資産分配不平衡；另一方面，打擊住宅投資獲利，針對多套住房持有人采取開征房産稅及階梯式套利課稅并行的方式，逼迫其放棄囤房待漲的策略，推動優勢區域房産價格回歸理性。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!