房地産概述

1.房地産的概念是什麼？

房地産通俗地說就是房屋和土地或者房産和地産，是指土地以及建築物和其他相關定着物，是實物、權益和區位的結合體。

2. 房地産三要素及内容是什麼？

房地産三要素

【實物】：房地産中看得見、摸得着的部分。例如建築物的外觀、建築結構、設施設備、裝飾裝修等，土地的形狀、地 勢、地質、平整程度等；

【權益】：房地産中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地産實物而衍生出來的權利（如使用權、所有權、抵押權等）、 利益 和好處。房産可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業主隻有一定年期的使用權。因此，業主購房後，所擁有 的是房産的所有權及該房産所占用的土地的使用權；

【區位】：房地産的空間位置。一宗房地産的區位是該宗房地産與其他房地産或事物在空間方位和距離上的關系。

3. 房地産的主要特性有哪些？

不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值較大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現和保值增值。

4.什麼是房地産市場？

房地産市場是指所交易的商品是房地産的市場。房地産交易包括買賣、置換、租賃等。房地産市場既可以是有形的，也可以是無形的。有形的房地産市場是指集中進行房地産交易的固定場所，如房地産交易大廳；反之，為無形的房地産市場。

5.房地産市場的要素有哪些？

房地産市場的要素是指構成房地産市場的必要因素，主要有以下三個：

Ø 市場主體，即有房地産的供給者和需求者；

Ø 市場客體，即有可供交易的房地産；

Ø 交易條件，即有符合交易雙方利益要求的交易價格、付款方式等。

隻有同時具有上述三個要素，實際的房地産交易才可能發生，房地産市場才能形成。

6.按房地産流轉次數，房地産市場應如何分類？

按房地産流轉次數，房地産市場分為一級市場、二級市場、三級市場。

7.什麼是房地産一級市場？

房地産一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門将城鎮國有土地或将農村集體土地征用為國有土地後出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到“七通一平”的熟地。房地産一級市場是由國家壟斷的市場。

Ø 三通一平：指通路、通水、通電和場地平整；

Ø 五通一平：指通路、供水、排水、電力、通信和場地平整；

Ø 七通一平：指通路、供水、排水、電力、通信、燃氣、熱力和場地平整。

8.什麼是房地産二級市場？

房地産二級市場即建設用地使用權出讓後的房地産開發和經營，包括建設用地使用權轉讓市場、新建商品房銷售（包括預售、現售）市場；房地産二級市場也稱為增量市場。

9.什麼是房地産三級市場？

房地産三級市場也稱存量房交易市場，即投入使用後的房産買賣、租賃等多種經營方式，包括新建商品住房、經濟适用住房、已購公有住房等的再次交易市場。

10.按開發程度，房地産分為哪幾類？

按開發程度，房地産分為：生地、毛地、熟地、在建工程和現房。

【生地】：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地。

【毛地】：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地。

【熟地】：是指具有完善的城市基礎設施、土地平整和能直接進行房屋建設的土地。

【在建工程】：是指地上建築物尚未建成、不具備使用條件的房地産，該房地産不一定正在建設，也可能停工了多年。

1.按使用性質建築物分為哪幾類？

按使用性質建築物分為居住建築、公共建築、農業建築和工業建築。居住建築和公共建築通常又被稱為“民用建築”。

2.常見的房屋建築結構類型有哪幾種？如何區分？

見：附件一。

2.1常見的住宅類型

什麼是塔式住宅、闆式住宅、塔闆結合住宅？

【塔式住宅】：又稱點式住宅，簡稱塔樓，是指以共用樓梯或共用樓梯、電梯為核心布置多套住房，且其主要朝向建築長度與次要朝向建築長度之比小于 2 的住宅。

【闆式住宅】：又稱條式建築，簡稱闆樓，是指由多個住宅單元拼接、每個單元一梯二至三戶，或采用長廊式、各住戶靠長廊連在一起，且其主要朝向建築長度與次要朝向建築長度之比大于 2 的住宅。特點是：進深小、面寬大，通透。

【塔闆結合住宅】：指一棟樓中有些戶型有闆樓的戶型特點，有些戶型有塔樓的戶型特點。一般的，闆塔結合建築表現為： 一棟樓，兩端是塔樓戶型，中間是闆樓戶型。

什麼是獨立式住宅、雙拼式住宅、聯排式住宅、疊拼式住宅？

【獨立式住宅】：通常稱為别墅，指在建築設計形式上獨門獨院的住宅。房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落。具有私密性強、價格較高等顯著特征，在住宅等級中居于頂尖位置。

【雙拼式住宅】：指介于聯排住宅與獨立式住宅之間的中間産品，在建築形式上通常由兩個單元的獨立式住宅拼聯組成。每戶有天有地，獨門獨院，每戶均能實現 270 度三面采光通風。

【聯排式住宅】：指有天有地，每戶獨門獨院，設有 1 至 2 個車位。該類住宅是由幾幢通常低于三層，且相鄰兩幢之間共用山牆并聯組成的聯排式住宅。通常被稱為 TOWNHOUSE。

【疊拼住宅】：指洋房與聯排住宅的一種綜合體，由多層複式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園。也可能在上疊和下疊之間布置一個平層。

什麼是平層住宅、躍層住宅、錯層住宅、複式住宅、LOFT？

【平層住宅】：又叫單平面層住宅，是指所有的住宅功能位于同一平面上的住宅。是應用最廣的住宅形式，其最大優勢在于所有功能都在同一平面，因此它是最經濟的戶型，同時也是無障礙戶型。缺點在于室内空間不夠豐富，建築外形比較單調。

【躍層住宅】：是指套内空間跨越兩樓及以上的戶型，各層之間相對獨立。最大優點在于動靜要求不同的區域可以分布在不同的平面層上，避免了卧室易受起居室幹擾的問題，給人以别墅同樣的感受，同時躍層住宅更易形成錯落有緻的建築立面； 最大缺點在于樓梯占用戶内面積。

【錯層住宅】：是指房内的廳、卧、衛、廚、陽台處于幾個高度不同的平面上，錯開之處有樓梯聯系。其建築特點是“靜态”與“動态”相結合，用 30 至 60 厘米的高度（2-4 步樓梯）差進行空間隔斷。優點是和躍層一樣能夠動靜分區。錯層式住宅不利于結構抗震，容易使小戶型顯得局促，更适合于層數少、面積大的高檔住宅。

【複式住宅】：在概念上是一層，但層高較普通的房屋高，可在局部掏出夾層，安排卧室或書房等内容，用樓梯聯系上下。複式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積隻占底層面積的一部分。

【LOFT】：通常是指小戶型，高舉架，銷售時可能按一層的建築面積計算，但實際使用面積卻可達到銷售面積的近倍。注：LOFT 并不屬于規範性的建築類詞語，是我們約定俗成的一個稱呼。

2.2按施工方法建築物分為哪幾類？

【現澆現砌式建築】：其主要承重構件均是在施工現場澆築或砌築而成；

【預制裝配式建築】：其主要承重構件均是在加工廠制成預制構件，在施工現場進行裝配而成；

【部分現澆現砌和部分裝配式建築】：其一部分構件（如牆體）是在施工現場澆築或砌築而成，一部分構件（如樓闆、樓梯） 則采用在加工廠制成的預制構件。

2.3 住宅按照層數如何劃分？

見：附件二。

2.4 建築系統及設備包括哪些？

給排水系統及設備、供電系統及設備、燃氣系統及設備、采暖系統及設備、通風和空調系統及設備、電梯、消防系統及設備和智能化系統及設備等。

2.5什麼是設備層？

設備層是指建築物中專為設置給排水、電氣、采暖、通風和空調等設備和管道且供人員進入操作的空間層。建築高度在 30m

以下的建築，設備層通常設在地下室或頂層、屋頂。當建築物層數較多時，設備層通常設在建築物中間的某一層。由于建築設備在運行中會産生聲音、振動等，如果隔音、減振措施不好，靠近設備層的房間易受噪聲、振動的影響。

2.6 如何辨别承重牆和非承重牆？

Ø 通過圖紙判斷：一般粗實線部分的牆體是承重牆，以細實線或虛線标注的是非承重牆體。

Ø 通過聲音判斷：敲擊牆體，沒什麼太多的聲音為承重牆，有清脆的大回聲的是非承重牆。

Ø 通過厚度判斷：非承重牆的牆體厚度明顯比承重牆薄。一般來說，承重牆體是磚牆時，結構厚 18-24 厘米，寒冷地區外牆結構厚度為 37-49 厘米，混凝土牆結構厚度20 厘米或 16 厘米，非承重牆 12 厘米、10 厘米、8 厘米不等。

Ø 通過部位判斷：外牆和鄰居共用的牆通常都是承重牆，衛生間、儲藏間、廚房及過道的牆一般是非承重牆。

2.7 外牆面裝飾裝修分為哪幾類？

清水牆飾面、抹灰類飾面、塗料類飾面、貼面類飾面、幕牆飾面。

1.什麼是現房？

本知識點所說的現房，并非僅完成建築工程，而是對現售房屋的簡稱。現房是指通過竣工驗收，交付使用，并取得不動産權證的房屋。開發商完成房屋全部建築工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建築工程質量驗收、規劃竣工驗收、環衛環保驗收、消防驗收。取得新建築交付使用許可證，才能到房地産管理部門進行初始登記。購買現房簽訂的是房屋買賣合同，購房人可以立即辦理産權登記手續，取得房屋産權證。

2.什麼是期房？

期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得不動産權證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。從工程的角度來說，期房則是從開發商拿地，做好項目擴初設計方案以後一直到工程施工完成主體建築之前，都屬于期房。

3.什麼是尾房？

尾房又稱掃尾房。它是房地産業進入散戶零售時代的産物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到 80％ 以後，就進入房地産項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房産稱為尾房。

4.什麼是住宅專項維修資金？

住宅專項維修資金，又稱公共維修基金，是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。

5.什麼是得房率？影響得房率的因素有哪些？

①得房率是指套内使用面積與房屋建築面積的比率；

②一般影響得房率的五個因素：建築形式、建築結構、地區溫差、牆體材料、套内建築面積。

6.什麼是進深？

進深是指以房屋采光為方向，一間獨立的房屋從前一牆面到後一牆面之間的實際長度。若一個房屋内，相鄰兩牆均可采光， 則以主采光牆面計算進深。因為是就陽光進入到房屋的深度而言，故稱為進深。

7.什麼是開間？

開間與進深相垂直（特殊戶型除外），即：一間房屋内一面牆面到另一面牆面之間的實際距離。因為是就自然間的寬度而言， 故稱為開間。

8.什麼是層高？

住宅的層高是指下層地闆表面或樓闆表面到上層樓闆表面之間的距離。

9.什麼是淨高？

淨高是指下層地闆表面到上層樓闆底面之間的最小垂直距離，淨高=層高-樓闆厚度。

10.什麼是容積率？

容積率是指一定地塊内，總建築面積（地上）與建設用地面積的比值；容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指标。容積率以公式表示如下：

容積率=地上總建築面積/建設用地面積，容積率越高，則意味着單位建築面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味着人均占有綠地面積減小，居住環境質量下降；容積率關系到居住的舒适程度，容積率越低，舒适度相對越高。

11.什麼是建築密度（建築覆蓋率）？

建築密度是指一定地塊内所有建築物的基底總面積占用地面積的百分比。建築密度是反映建設用地經濟性的主要指标之一。

12.什麼是單元梯戶比？什麼是梯戶比？有什麼不同？

①建築學所說的單元梯戶比，其實是指一個交通核内的房屋數量，與幾部電梯無關；

高層建築的垂直交通系統包括：樓梯、電動扶梯、電梯、小升降機以及建築中所有的豎向輸送設施；

一個出入口為一個交通核，其能夠體現同一平層内的空間使用情況。這個比例越大，棟樓就越擁擠，舒适度就越低。

②梯戶比是現代建築的衍生詞彙，其實梯戶比就是：電梯數（樓梯數不計算）和每層樓住戶數的比例； 簡單的說，一層樓如果有兩個電梯，4 戶家庭，那麼它的梯戶比為 2：4；

2012 年 8 月 1 日的新版《住宅設計規範》，要求層數超過 7 層及以上的住宅，均應設置電梯，總層數在 12 層及以上的住宅， 每棟樓設置電梯不應少于兩台；這個比例除了能夠說明同層空間使用情況外，還能夠說明電梯的使用率及出入使用的舒适度。

③比較舉例：比如一梯二戶 30 層，與一梯三戶 12 層做比較；

就單元梯戶比來說，一梯二戶比一梯三戶要好，同層空間使用更舒适；

就梯戶比來說，一梯二戶對應 58 戶，一梯三戶對應 33 戶，電梯使用人數影響等待的時間。

13.什麼是樓間距？

樓間距是指兩相鄰樓的外牆面距離。關系到居民房屋的采光問題。

14.什麼是日照間距？

日照間距是指前後兩排南向房屋之間，為保證後排房屋在冬至日底層獲得不低于 2 小時的滿窗日照而保持的最小間隔距離。

（兩樓間距不小于前樓高度的 1.7 倍）是決定最小樓間距的主要指标。

1.什麼是陽台？

陽台是指建築物室内的延伸，是居住者呼吸新鮮空氣/晾曬衣物/擺放盆栽的場所，其設計需兼顧實用美觀的原則。

2.什麼是露台？

露台是指住宅中的屋頂平台或由于特殊需要而在其他樓層中做出沒有頂的大陽台，因為它面積一般較大，沒有屋頂，所以稱作露台。

3.什麼是外飄窗？

外飄窗是指窗台高度（室内地面到窗台台面的垂直距離）≥0.40 米的凸出外牆的窗視為外飄窗。

4.什麼是地下室？什麼是半地下室？

①地下室是指房間地平面低于室外地平面高度超過該房間淨高 1/2 者為地下室，也稱全地下室；

②半地下室是指房間地平面低于室外高度超過該房間淨高的 1/3，且不超過 1/2 者為半地下室。

注：地下室外露側牆上是否可以開門窗、或門窗是否臨街，與判定是全地下室還是半地下室沒有任何關系，判定的标準隻有一個，就是地下室房間地面低于室外設計地面的平均高度與該地下室房間淨高的高差範圍。

1.什麼是建築面積？

建築面積是指房屋外牆（柱）勒腳以上層高在 2.2 米（含）以上的各層外圍水平投影面積，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等。

【分幢建築面積】是指以整幢房屋為單位的建築面積；

【分層建築面積】是指以房屋某層或某幾層為單位的建築面積；

【分單元建築面積】是指以房屋某梯或某幾個套間為單位的建築面積；

【分戶建築面積】是指以一個套間為單位的建築面積；成套房屋建築面積通常是指分戶建築面積。注：我們通常所說的建築面積即分戶建築面積，建築面積=套内建築面積 分攤的共有建築面積。

2.什麼是套内建築面積？

套内建築面積是指由套内使用面積、套内牆體面積、套内陽台建築面積組成的面積。套内建築面積小于建築面積，大于套内使用面積。

3.什麼是使用面積？

使用面積是指房屋戶内實際能使用的面積，按房屋的内牆面水平投影計算。

4.什麼是分攤的共用建築面積？

俗稱公攤面積，是指某個産權人在共有公用建築面積中所分攤的面積。

根據房屋共有公用建築面積的不同使用功能（如住宅、商業、辦公等）應分為三種：

【幢共有公用建築面積】是指為整幢服務的共有公用建築面積，如為整幢服務的配電房、水泵房等；

【功能共有公用建築面積】是指專一為某一使用功能服務的共有公用建築面積，如專為酒店服務的大堂、樓梯間、電梯間等；

【本層共有公用建築面積】是指專為本層服務的共有公用建築面積，如本層的共有走廊等。

5.什麼是預測面積？

根據預測方式，分為按圖紙預測的面積和按已完工部分結合圖紙預測的面積。

【按圖紙預測的面積】：在商品房預售時按該商品房建築設計圖紙上尺寸計算的房屋面積；

【按已完工部分結合圖紙預測的面積】：對商品房已完工部分實際測量後，結合該商品房建築設計圖，測算出的房屋面積。

6.什麼是實測面積？

實測面積也稱竣工面積，是指房屋竣工後由房産測繪單位實際測量後出具的房屋面積實測數據。

7.什麼是合同約定面積？

合同約定面積簡稱合同面積，是指新建商品房賣方和買方在新建商品房預（銷）售合同中約定的買賣新建商品房的面積。新建商品房預售中，合同約定面積一般為預測面積。

8.什麼是産權登記面積？

産權登記面積也稱權屬面積，是指由房産測繪單位測算，标注在不動産權證上、記入不動産登記簿和房屋權屬檔案的房屋建築面積。

9.陽台、露台、外飄窗，計入建築面積時的标準是什麼？

①陽台計算方法：

Ø 封閉陽台按其外圍水平投影面積計算全部建築面積；

Ø 未封閉的陽台按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建築面積；

Ø 與室内不相通的陽台不計算建築面積。

②露台不計入建築面積。

③外飄窗計算方法：

Ø 當窗台表面與地闆表面高度＜0.45 米、進深＞0.6 米、淨高＞2.1 米時，計算 1/2 建築面積；

Ø 上條所述條件，有一條不滿足時，外飄窗不計算建築面積。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!