如果看一下國家統計局最近公布的全國70城房價數據，我們可以看到，房價下跌最明顯的城市主要是深圳和廈門。但是除了這兩個城市以外，在房價下跌的城市名單中，我的家鄉金華是屬于出現頻率相對高的城市。金華當前樓市正進入擠掉房價泡沫的階段，對其分析其實可以引申到全國很多地級市的樓市。

去年下半年，金華樓市步入降溫通道。圖/視覺中國

金華進入到降溫周期中

曆史上金華房價也有過幾輪明顯的上漲。尤其是此前2011年全國推出限購政策的時候，浙江省的管控政策屬于最嚴厲的。金華也處于此類限購的行列之中。當時最嚴厲的時候，包括金華下面的縣級市永康也是限購的，可以看得出當時房價炒作得厲害。

後來金華樓市表現還是相對平靜的，這種平靜大概處于2014年-2016年，金華房價總體上還是可控的。而到了2016年第四季度市場就變得比較瘋狂，這一點在國家統計局的數據中也可以得到印證。當時金華房價指數漲幅甚至超過了1%，個别月份高達1.7%、1.9%。類似房價過快上漲的現象，其實全國很多地級市，或者說三四線城市也是存在的。

房地産市場的平靜則出現在2018年下半年。這個時候主要有兩個信号。第一、當時全國各地棚改政策調整的說法很多，尤其是房價上漲過快的城市基本上都會改革貨币化安置的政策。第二、當時金華房價也沖到了一個高位，很多項目均價都是1.8萬元/平方米左右，在金華本地人看來，這個均價其實是非常高了。即便是一些環滬周邊的城市，也還沒有沖高到均價1.8萬元/平方米。

所以後續市場的降溫态勢是比較明顯的。這裡要和廈門做個對比，廈門是屬于這一輪樓市泡沫破裂最大的城市，或者說降溫最明顯的城市。而金華其實也和廈門差不多。比如說2018年11月廈門新建商品住宅價格指數跌幅為0.5%，全國跌幅最大。而金華和溫州、天津新建商品住宅價格指數跌幅為0.3%，屬于跌幅并列第二大的城市。2018年12月份，金華也是屬于跌幅第二大的城市。所以說當前金華樓市的走向是很清晰的，基本上進入到了降溫的周期中。

金華三大熱點闆塊受到購房人青睐

這一輪樓市運行中，到金華購房的人群，依然是本地人為主。當然這裡提到的“本地人”主要有兩種，一是小概念的，即原先金華縣的購房者，一個是大概念的金華市購房者，尤其是指義烏等地的投資客。相對來說，金華還是屬于一個區域性的城市，而非全國性的房地産投資城市。而從樓市的交易熱點來看，主要是以下幾個闆塊。

第一個是住宅區最為密集的湖海塘闆塊。其規劃也是不錯的，這個闆塊，即便是沒有到過金華的，看這個名字也差不多可以猜想到相應的規劃了。從全國來看，這倒有點類似長沙梅溪湖、無錫濱湖新區等區域了。此類區域是金華相對密集的住宅交易闆塊，當然這中間有部分是動遷安置房。對于此類區域，過去有過大漲，但是從樓市本身來說，過多追捧自然景觀概念，往往也不靠譜。

第二個則是多湖金融區。這個區域過去表現很一般，好多年前隻有孤零零的一個樓盤，名為“三江國際花園”。但是這兩年“醜小鴨變白天鵝”，尤其是萬達廣場開業以後，此類區域的規劃明顯改善，甚至2018年還出現了地價高于房價的地王拍賣現象。此類區域房價還是比較高，不過由于産業和商業基礎好，所以後勁還是很強的。

第三個則是金義都市區。這個區域位于金華金東區和義烏市的交界，大體上是幾個鄉鎮的整合，包括含香、孝順、傅村等。這個地方能夠成為房地産的熱點闆塊，和産業定位有密切關系。這裡可以引用一個排行，2018年全國快遞業發送規模的城市排行中，廣州是排第一的，第二就是金華，而類似上海北京等都排在金華後面。為什麼金華作為一個地級市，這個業務這麼發達呢？原因是周邊的義烏商貿業發達，同時金義都市區有類似阿裡巴巴菜鳥網絡等基地。所以此類區域也成為這兩年我們金華人購房的重點闆塊。

未來金華樓市還有成長機會

這一波樓市降溫，自然使得我們金華人會比較關心接下來的樓市。當然實際上有一點需要客觀說，房價即便是下跌，也不見得會跌到哪裡。很多所謂的下跌，說白了，其實是過去上漲過快了，現在進入到了一個良性的調整過程中。尤其是類似地級市一般超過均價1.5萬元/平方米，往往就和房價收入比等指标不匹配了，自然會有下跌的可能。既然說是正常的調整，那麼我們金華人也不需要有太多的擔心。

未來金華樓市走勢如何？我們需要善于發現樓市中的規律，這個是很關鍵的一點。實際上談到金華，我們可以對浙江省嘉興和浙江省金華做個對比。這兩個城市有什麼本質區别呢？其實區别是很大的。嘉興即便是樓市下跌，但是因為其和上海的位置比較接近，接軌上海的空間很大，所以價格随時是有機會反彈的。但是金華不一樣，本身不是全國性的城市，當地樓市接盤的主力也主要是本地人。這個時候就不能高估本地的消化能力。若是能夠認識到這些内容，那麼對于樓市來說，後續的走勢就更容易把握和判斷了。

當然，樓市從大周期和大範圍的角度看，未來總是成長的機會會更大一點。這個是城市未來的成長邏輯。金華未來幾年将有機會承擔杭州亞運會部分賽事，這是一個很大的亮點。雖然我們也承認運動賽事概念其實是有點虛的，其在樓市成長中的影響并沒有預期的大。但是也确實需要客觀看到，未來此類賽事可以帶來基礎設施的改進，本身具有較好的意義，這些都是後續樓市長線投資可以重點關注的内容。

囗 嚴躍進（易居研究院智庫中心研究總監）

編輯 武新 校對 範錦春

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!