二手房買賣合同賣家違約賠償标準?房屋買賣合同案例分析：買房人去世後，繼承人可以提起訴訟；定金和違約金的适用；房屋查封賣房人存在過錯；坐牢不是免責的條件近期北京判決的類似房屋買賣合同案件中，違約金多為40-50萬元，今天小編就來說說關于二手房買賣合同賣家違約賠償标準?下面更多詳細答案一起來看看吧!

二手房買賣合同賣家違約賠償标準

房屋買賣合同案例分析：買房人去世後，繼承人可以提起訴訟；定金和違約金的适用；房屋查封賣房人存在過錯；坐牢不是免責的條件。近期北京判決的類似房屋買賣合同案件中，違約金多為40-50萬元。

起訴

原告華某女、彭女二、彭女一向本院提出訴訟請求：1、要求解除原、被告之間房屋買賣合同及原、被告、第三人簽署的補充協議；2、判令被告返還購房定金50萬元；3、判令被告支付違約金138.4萬元；4、判令被告賠償原告墊付的費用共計14949.78元（包括2019年12月20日物業交割前欠付水費825元、燃氣費489.18元、衛生費300元、供暖費9217.5元、物業管理費5788.1元，以上費用扣減剩餘電費1670元）；5、被告承擔本案訴訟費用。

事實與理由：

2019年9月28日，彭父親經某某公司居間與被告就北京市東城區美術館後街××号房屋（以下簡稱涉案房屋）簽署《北京市存量房買賣合同》及補充協議。2019年9月28日，彭父親向被告支付購房定金10萬元。2019年9月30日，彭父親通過“理房通”向被告支付購房定金40萬元。2019年9月29日，彭父親與被告、某某公司将購房人變更為華某女、彭父親。2019年11月10日，彭父親向某某公司支付居間費177498元。2020年1月18日，被告通過某某公司表示涉案房屋存在糾紛，不能繼續履行合同。後彭父親及某某公司一直無法聯系被告，後經某某公司查詢得知，涉案房屋已于2020年3月2日被北京市平谷區人民法院查封。2020年9月24日，彭父親去世，三原告于2021年5月8日辦理繼承公證。三原告認為涉案房屋被查封，買賣合同無法履行，被告構成根本違約，故三原告訴至法院，訴如所請。

辯解

被告張某某辯稱，同意解除原、被告及第三人之間的房屋買賣合同關系。被告同意退還50萬元定金，但不同意支付違約金。因為被告當時在監獄服刑，無法解決相關問題并退還定金。現被告也無法負擔違約金。原告主張的2019年12月20日之前欠付的費用，被告都認可也同意支付。

第三人某某公司述稱，同意解除合同，其他訴訟請求與其無關，不發表意見。

事實認定

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人雙方沒有争議的事實，予以确認。根據當事人的陳述和經審查确認的證據，本院認定事實如下：2019年8月28日，案外人彭父親（買受人）與張某某（出賣人）簽訂《北京市存量房買賣合同》，出賣人将涉案房屋出售給買受人，雙方當事人委托某某公司成交。房屋成交價格為165萬元，該房屋、家電、裝飾裝修及配套設施等作價527萬元。買受人向出賣人支付定金50萬元，剩餘房款如全部或部分通過存量房交易結算資金專用存款賬戶劃轉，買賣雙方應簽訂相關存量房交易結算資金劃轉協議。就該房屋權屬及具體狀況，雙方當事人承諾出賣人對該房屋享有合法權利，該房屋無司法查封或其他限制轉讓的情形，出賣人承諾該房屋已經符合出售條件。如一方違反承諾導緻該房屋不能辦理産權登記或發生債權債務糾紛的，守約方有權解除合同。守約方解除合同的，應當書面通知另一方，并由違反承諾方按照成交總價款的20％賠償守約方的損失。2020年1月15日之前出賣人将房屋交付買受人，在房屋交付日之前發生的物業管理費、供暖、水、電、燃氣、有線電視、電信、網絡及其他費用由出賣人承擔，交付日以後發生的費用由買受人承擔。同日，張某某（甲方、出賣方）、彭父親（乙方、買受方）、某某公司（丙方、居間方）簽訂《補充協議》，約定房屋價款及家具、裝飾裝修和配套設施作價總計692萬元。乙方于2019年9月28日将第一筆定金10萬元支付甲方；乙方于2019年9月30日之前将第二筆定金40萬元通過“理房通支付”方式支付甲方。乙方不晚于辦理過戶前兩個工作日将第一筆購房款632萬元以“理房通支付”方式支付甲方。雙方應于2020年2月20日之前辦理繳稅手續。于2020年3月2日之前，雙方共同辦理房屋不動産轉移登記手續。雙方一緻同意購房款中留存5萬元作為戶口遷出保證金、留存5萬元作為物業交割保證金。該補充協議另約定，涉案房屋被查封或限制轉讓，導緻乙方無法取得房屋所有權的，視為甲方根本違約，乙方有權解除房屋買賣合同；甲方應在違約行為發生之日起十五日内，以相當于房屋總價款的20％向乙方支付違約金；丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方。2019年9月29日，張某某、彭父親、華某女簽署《變更買受方協議書》，将涉案房屋買受人由彭父親變更為彭父親、華某女。上述協議簽署後，張某某于2019年12月20日将涉案房屋交付彭父親。張某某認可收到了50萬元定金。後因張某某涉嫌刑事犯罪被羁押，且涉案房屋被有關機構查封，導緻涉案房屋未能辦理不動産轉移登記手續。

另查，彭父親與華某女系夫妻關系，二人生育兩個女兒彭女二、彭女一。彭父親于2020年9月24日去世，彭父母早已去世。華某女、彭女二、彭女一于2021年5月8日辦理繼承公證，對彭父親部分遺産銀行存款等遺産辦理繼承，但并未涉及本案所涉房屋買賣合同。

庭審中，張某某認可三原告主張涉案房屋交付前由買受人墊付水電費、物業費等的金額，張某某表示同意支付。關于違約所緻損失，三原告主張損失主要是房屋價格上漲損失和定金的利息損失，但各方當事人對于房屋上漲價格均未舉證，也不申請司法鑒定。

判決分析

本院認為，依法成立的合同，受法律保護。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，因張某某原因導緻涉案房屋無法辦理産權過戶，張某某行為構成根本違約。三原告有權依據合同約定解除房屋買賣合同并追究張某某的違約責任。現張某某、某某公司均同意解除合同，本院對此不持異議，三原告該項訴訟請求，本院予以支持。合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢複原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。房屋買賣合同解除後，三原告要求張某某退還定金50萬，于法有據，本院予以支持。但三原告主張的違約金标準過高，本院考慮涉案房屋所在區域市場價格、房屋買賣合同約定成交價格、當事人過錯等情況，酌情予以調整。至于三原告主張的墊付費用14949.78元，張某某認可該費用，也明确表示同意支付，對此本院不持異議，三原告該項訴訟請求，本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條之規定，判決如下：

解除彭父親、華某女與張某某簽署的《北京市存量房屋買賣合同》及彭父親、華某女與張某某、北京某某置地房地産經紀有限公司簽署的《補充協議》；

被告張某某于本判決生效後7日内退還原告華某女、彭女二、彭女一定金50萬元；

被告張某某于本判決生效後7日内支付原告華某女、彭女二、彭女一違約金50萬元；

被告張某某于本判決生效後7日内支付原告華某女、彭女二、彭女一房屋交付日之前墊付費用14949.78元；

駁回原告華某女、彭女二、彭女一其他訴訟請求。

如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二〇二二年

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