一

了解當地法律法規

查詢當地物業管理條例、前期物業管理招投标管理辦法、物業服務收費管理辦法等相關法律法規，明确管理費的相關内容與注意事項，主要如下：

1、了解當地政府指導價，是否有最高價限制，是否強制性規定不可突破最高限價。若屬于強制性不可突破的，應在測算時以物業公司不虧損為原則對人員數量、服務标準等進行适當調整與下浮。

2、了解管理費是否包含水電公攤費用。若當地政策強制性規定必須包含的，在進行管理費測算時須加入水電公攤的成本費用。

二

了解項目基本情況

1、通過項目總規圖、相關設計圖紙等了解本項目基本情況，主要内容包括：項目物業類型、占地面積、總建築面積、住宅建築面積（洋房建築面積、别墅建築面積）、商業建築面積、項目綠化面積、人工湖面積、園區出入口數量、樓棟數量、樓宇層數、規劃戶數及入住人數、各種設施設備的數量及功率等。

2、若項目屬于綜合性樓盤（同時包含洋房、别墅、商鋪等）應：

（1）對員工人力成本、保潔外包、綠化養護等費用按區域獨立核算；

（2）涉及所有區域的管理人員人力成本、公共設施設備、日常辦公、固定資産折舊、保險等共用性費用先一起按總額核算，然後按建築面積比例（洋房建築面、别墅建築面積、商鋪建築面積分别占總建築面積的百分比）分攤測算。

三

查詢當地收費标準

通過不同渠道了解當地物業管理有關的收費行情，主要如下：

1、電梯、機械車位、消防系統、水泵、高低壓、中央空調、監控系統、智能系統、熱交換站等專業設備維修保養的的市場收費标準；

2、垃圾清運、四害消殺、化糞池清理、綠化養護、公衆責任險等專業服務的市場收費标準。

根據項目實際情況及市場價格确定本項目各種設施設備及專業服務的管理方式。

三

物業費測算内容

管理費測算一般包含的常規内容有：

1、人力綜合成本；

2、清潔管理費用；

3、綠化養護費用；

4、設備維護費用；

5、秩序維護費用；

6、日常辦公費用；

7、固定資産折舊費用；

8、物業公司保險費用；

9、稅費等。

（一）

人力綜合成本測算

（一）制定人員架構及編制方案

1、根據項目建築面積等基本信息及集團定崗定編原則制定客服中心人員架構圖（詳見附件三）及編制方案。

2、人員編制應按樓盤成熟階段的人員崗位及人數制定，會所、六大中心、劇場等配合銷售的人員崗位及停車場管理崗位不納入測算範圍。

（二）制定人員工資及福利标準

1、人員工資标準參考當地工資水平結合集團薪酬體系估算，一般按集團相應崗位的薪資标準起薪線計算。

2、社保、公積金、餐補等福利性費用按集團要求标準結合當地實際情況估算，可參考《前期介入物業服務協議》中的相關标準制定。

（二）

清潔管理費用測算

1、清潔管理費用主要包括：保潔人員外包、垃圾清運、日常消殺等費用。

2、按照當地市場價格水平按平均每人每月費用乘以清潔人數計算清潔人員外包費用。

3、清潔外包一般按包工包料（人工、清潔物料、清潔用具、清潔機器購置全部包含）計算費用标準

4、根據園區規劃入住戶數估算每月生活垃圾清運費用，一般可按5元/戶的标準計算。

5、按照當地市場價格水平按平均每次消殺費用乘以園區每月消殺次數（一般為2-4次/月）計算日常消殺費用。

6、日常消殺中一般不包含白蟻專項消殺防治，應根據項目所在地區實際情況确定是否需要增加白蟻專項防治費用。

（三）

綠化養護費用測算

1、綠化養護費用主要包括：日常綠化維護人工、苗木補種、綠化工具、肥料及農藥等費用。

2、綠化養護一般按照當地市場價格水平按平均每平方米養護費用（包工包料）乘以園區綠化面積估算總體綠化養護費用。

3、綠化養護費用一般按1-1.5元/㎡的單價标準進行測算。

（四）

秩序維護費用測算

秩序維護費用主要包括：警用器材裝備（巡更棒、對講機、滅火器、雪糕筒、隔離帶、消防作戰服、防毒面具、錄像機硬盤、夜間反光衣等）的維護及更新費用等，根據保安崗位數量及相關設備配置數量進行估算。

（五）

日常辦公費用測算

1、日常辦公費用主要包括：辦公用水電、電話網絡通訊、報刊雜志、日常辦公用品、社區文化、對外關系、交通差旅、招聘廣告、業務接待等費用。

2、日常辦公費用可按項目實際情況結合下表參考标準進行測算，也可按大約100元/人/月的總體辦公費用标準乘以客服中心總人數進行估算。

（六）

設備維護費用測算

1、設備維護費用主要包括：電梯、機械車位、供配電、公共照明、供暖、給排水（含水景水泵）、消防、監控安防等各項設備系統的日常維護維修費用。

2、電梯日常維護維修費用一般采用半包維保形式（物業公司出大額材料費用，支付給維保單位的維保費包含人工及小額材料費用），一般300-500元/月；電梯年審費用按當地政府質監局規定計算。

3、除電梯外的供配電、公共照明、供暖設備、給排水、消防、監控及安防等各項設備系統一般采用自行維保的形式。自行維保的主要費用為維修耗材。

4、若有單項設備系統外委維保的根據當地市場外包價格水平估算。

（七）

固定資産折舊費用測算

1、固定資産主要包括：辦公電腦、打印機、傳真機、空調、保險櫃、打卡機、辦公桌椅、飯堂竈具及宿舍資産等各項日常辦公及生活使用的固定用具。

2、根據客服中心人數及辦公場所實際需要估算各項固定資産數量，再根據每項資産的當地市場單價計算固定資産總費用。

3、固定資産一般根據資産性質按3-5年折舊平均分攤到每月進行費用估算。

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（八）

保險費用測算

物業公司的保險費用一般為小區公衆責任險費用，應根據項目建築面積、規劃戶數結合當地市場價格水平估算，一般為2-5萬元/年。

（九）

稅金費用測算

1、物業公司稅金。

2、物業公司收入來源主要為管理費收入。

3、停車等經營性收入不納入管理費測算的常規收入統計，隻作為項目日後的附加收入項目。

4、管理費收入可參考下表公式測算，一般先按照當地政府指導價最高标準初步确定管理費标準，結合項目建築面積計算管理費收入總額，最後根據項目及當地實際情況估算收繳率後（一般按95%左右）測算實際收入。

（十）

費用測算彙總

根據上述測算的人力綜合成本、清潔管理費用、綠化養護費用、設備維護費用、秩序維護費用、日常辦公費用、固定資産折舊費用、物業公司保險費用及稅金費用彙總統計費用總和。

（十一）

調整管理費測算結果

1、根據上述相關測算依據完成管理費第一次測算後，應結合項目定位（高中低端）、當地政府指導價及周邊項目現行收費标準進行比較衡量。

2、若測算後的收費标準與實際需要相差較遠，應根據預估的收費标準對測算内容中的相關項目費用進行調整，最後達到預估收費标準。

3、若對管理費測算結果把握不準可在測算過程中帶有定價預估性進行測算，使測算結果與項目實際需要收費标準相符。

END

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