給大家講一個真實的案例：去年我一個朋友以3萬的單價，6.4%的利率買了一套95方陳村某某彙的房子，還是北向，目前樓盤早已清盤。

但是目前這個樓盤旁邊的新希望悅龍灣類似産品價格單價隻有2.2萬/㎡，考慮到某某彙位置更優，溢價能力稍強，姑且按其價格回調到2.3萬/㎡。

相比去年巅峰時刻，整個闆塊價價格格回調有25%之多，而且目前利率隻有4.1%。

那麼問題來了，我這個朋友總共虧了多少錢？

資金成本損失：（3-2.3）*95，大概66萬！

如果我朋友是全款買的，和如今買房成本相比，他隻需要虧一輛寶馬540！

但是我朋友是在利率6.4%的時候入手的，利率當時上浮了185個基點，考慮到LPR下降，他的真實利率也有6.15%！

同樣是貸款200萬，6.15%的利率比4.1%的房貸利率三十年總還款竟要多91萬！

算上資金成本和利率成本我朋友賬面浮虧156萬，一輛奔馳S450沒了！我這個做小買賣的朋友恐怕這輩子都沒想過自己有能力虧一輛奔馳S450!

這就是妥妥的站崗！買房選對了時機面臨開發商和銀行的雙重收割。

相比房價站崗利率站崗更為可怕！

我給朋友提供的方案是：等房子交房後，把房貸全部還清，然後申請抵押經營貸，大概可以做到4%先息後本的利率，已經比較接近現在的4.1%的首套房房貸利率。

不過這也有兩個痛點，首先你得有錢把房貸全額還清，如果沒錢還需要周轉比較大一筆資金，其次申請抵押經營貸必須要有公司資質，對個人流水也有比較大的要求，很多人可能滿足不了條件。

去年買房利率站崗的朋友可以按照這個方案搶救一下。

現在買房最大的利好是站崗風險越來越小。房價從兩萬二依然可能降到兩萬一或者兩萬，但是利率下探的空間已經非常有限，即使利率下調，調整的也隻會是LPR，屆時我們的房貸利率也會同步下降。今年買房站崗風險充其量就是一台日産軒逸了。

去年開始就有朋友嚷嚷着要抄底，抄着抄着才發現抄到了半山腰，房價依然在不斷下探；今年年初也有朋友在抄底，雖然房價相對穩定，但是利率一直在降。

抄底最怕的是不知道底在何方！

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ZG的樓市本質是政策市，私以為抄底的信号是政策見地目前政策幾乎已經見低，可能下一步佛山就是要全面放開限購，其實能動用的工具已經非常有限。

政策底向市場底過渡是一個築底的過程，炒股的朋友都明白什麼叫築底，簡單講就是下探空間不大，上升動能不足，價格波動幅度很小，就是一種很磨人很耗時的狀态。

築底不意味着深V反彈，築底意味着房價處于一個相對安全的區間，雖然下探空間不大，短時間上升動能不足，但是放眼更長遠的周期房價一定會漲，隻不過這個更長遠的周期也意味着資金成本。

如果你堅守長期價值投資理念，放眼未來幾年，現在買房是不錯的節點，也不要盲目的去追求絕對的市場底，相信我樓市最後一個銅闆我們大部分人是抓不到的。

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