在對通脹預期的恐慌下，全球投資者用金錢投票。

口述 / 吳曉波

房子有兩個天然屬性，一是居住屬性，二是投資避險屬性。雖然“房住不炒”喊了很多年，但無論政策如何調整，房子的這兩個屬性不會改變。

我們先看幾組數據。

2020年，全國售價1000萬元以上的豪宅成交量接近3萬套。這3萬套裡，北上廣深4個一線城市占到20106套。

2020年售價在5000萬元以上的豪宅成交量，上海同比增長117%，廣州同比增長165%，南京和深圳則增長了驚人的300%。

一二線城市豪宅銷售火爆，底層因素隻有一個，就是高淨值家庭的避險性投資。

4月16日，國家統計局公布了今年一季度宏觀經濟數據，其中有三個關于房地産的數據：全國房地産開發投資同比增長25.6%；‍‍商品房銷售面積‍‍同比增長63.8%；‍商品房銷售額‍‍同比增長88.5%。

商品房銷售額增速最快，說明房價整體還在漲。

這種情況不隻發生在中國。2020年，英、德等國的房價漲幅超過7.8%，高于中國的5%。今年以來，韓國首爾住宅小區的平均挂牌價格上漲近20%，韓國總統為此道歉了三次。

甚至在那些因為地廣人稀，房地産市場一直波瀾不驚的國家，也出現了一房難求的景象。比如澳大利亞，今年3月，澳大利亞的房價漲幅創下了33年來的新高。再比如新西蘭，這個大農場也出現了房子供不應求的情況，住宅缺口竟然達到了5萬套。

這一系列數據的背後，是貨币無底線超發造成的全球性心理恐慌。

在疫情暴發前，發達國家為了刺激低迷的經濟，已經普遍推行低利率甚至負利率政策。2020年，疫情下的經濟形勢更加嚴峻，全球央行海量放水刺激經濟。

美國放水上瘾。3月中旬，1.9萬億美元經濟刺激方案生效（平均給每個美國納稅人發了1400美元），3月底，拜登又宣布計劃在基礎設施建設上投入超過2萬億美元。

美聯儲的超級大放水直接造成國際資産價格的暴漲，引起其他國家特别是新興經濟體的輸入性通脹。

通脹導緻恐慌，恐慌誘發經濟波動，繼而造成國際遊資的避險性退出。

所以為了應對美國放水，不少新興國家隻能搶在美聯儲前加息。這一方面是為了遏制國内的高通脹，另一方面是為了防止美聯儲率先加息，引發國内的資金外流。

這實在是一個無奈之舉，因為對很多新興國家來說，目前疫情形勢嚴峻、國内經濟脆弱、債務負擔沉重，此時并不是加息良機。

當美國随後通過加息把國外美元大量回流到本國市場時，很多像土耳其、越南這樣經濟存在泡沫的國家，即便有所準備，也很難避免資金外逃、貨币貶值、經濟崩盤等連鎖情況。這些情況發生後，美國再殺個回馬槍，就能以極低廉的價格抄底各國優質資産。

這就是美國放水收割世界的完整流程。不得不感歎，2021年真的是弱肉強食的一年。

目前，美國30年期抵押貸款利率比2010年還要低1.5%，而歐盟國家已經處在負0.5%的活期利率之下，這意味着人們把錢存在銀行隻能虧錢。

在對通脹預期的恐懼以及超低利率的刺激下，全球投資者都在用金錢投票。相比于股票等金融資産，人們更願意買房，因為房地産作為實體資産，看得見、摸得着。

到今年年初，全球房地産行業的市值高達269萬億美元，是全球股票市值的2.5倍，房地産行業成為了承接全球增量資産的第一大蓄水池。

中國一二線城市豪宅的搶購潮以及全球主要國家房價的上漲，看上去是一個需求現象，其實背後不僅有貨币利率政策的影響，更有各個國家如何處理資産泡沫的複雜問題。

未來幾年，若有任何一國處理不慎，造成資産泡沫破裂，都會對全球經濟造成負面的連鎖效應。

客觀地說，面對這樣一個資産泡沫化、貧富懸殊日益增大、财富極度不安全的恐慌時刻，絕大多數的個人和家庭束手無策，不知道在這種時候該怎麼守住自己的錢包。

但在4月16日，我和我的好朋友經濟學家任澤平在直播中聊到這個問題的時候，我們兩個還是有這樣一個共識，就是“信心”，對中國經濟前景的信心。為什麼呢？

首先，在控制疫情以及處理與美國的貿易摩擦上，中國的表現都很不錯。

在美元超發，人民币的升值壓力阻礙出口的情況下，今年一季度中國商品的出口額還實現了同比38.7%的增長。這體現了危機之下中國保障全球商品供應的能力，‍‍體現了中國制造業大國的地位。

二是在美元超發的壓力下，人民币保持了比較好的獨立性，沒有跟随美元的節奏頻繁加息或放水。從資産配置的角度來看，人民币資産還是比較保值的。

三是中國的國内需求旺盛。雙循環是一個有預見性的正确戰略，内需隻要能保證，中國就可能成為除了美國以外的第二個貨币避險港。2020年，中國吸引外資的數量在曆史上第一次超過了美國，這就是一個很有說服力的指标。

有這樣的信心做鋪墊，再來探讨在貨币無底線超發、房地産投資持續增加的情況下，怎麼看房地産市場和房價。

對于房地産，我和澤平有第二個共識，叫“分化”。看一個城市房地産的長期走勢，人口怎麼流動最重要。

在城鎮化的早期，人口從農村湧入城市，從一線到五六線城市人口普漲，‍‍而房價也同樣普漲。

現在的中國已經告别這種房價普漲的階段。近幾年，我國的人口持續從低能級城市向一二線城市和大型城市圈聚集。在人口持續流入的一二線城市，房市火熱，而在人口流出的城市，房價普遍下跌。

我們看看美國的鐵鏽區，再看看日本東京、大阪、名古屋都市圈之外的其他地方，就知道我們正在經曆的狀況和它們别無二緻。

我在2014年去江蘇做過一個調研，那時候就看到無錫、蘇州、常州的房價連續幾年上漲，但是附近的地級市鎮江人口外流情況嚴重，房價是停滞的。所以從六七年前或者更早的時候起，分化就已經悄然開始了。

未來，類似的分化景象還會加劇。一個城市如果沒有良好的産業經濟、社會保障制度、創業氛圍作為支撐，就留不下年輕人，房地産市場的發展也好不了，這就是為什麼說跟着人口流動去買房是不會錯的。

對年輕人來說，選擇從事哪個行業很重要，選擇在哪個城市奮鬥‍‍也非常重要，2021年，是關鍵的選擇之年。

音頻策劃 | 畢冉

音頻運營 | 常秀娟 | 主編 | 鄭媛眉

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