經常聽新聞報道、朋友聊天說“爛尾樓、爛尾樓”，什麼樣的房子稱之為爛尾樓呢？ 專業解釋認定指：已辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地産項目；有人說那要是1年半後才交房，停工一年，然後再繼續施工，不也沒問題嗎？反正交房時間沒到啊，為什麼停工超過一年就會被認定為爛尾樓呢？

這裡涉及到施工周期問題，我們國家采用的是“賣樓花”，也就是期房預售制度，拿到預售證件後開發商就可以開始賣房，而期房從售賣到竣工交房的平均施工周期是1年零7個月，所以停工長達一年，那意味着這個項目幾乎不可能按合同約定交付，因為施工周期根本不夠；甚至很難再等到他重新開始動工的時候了，要知道長達一年的施工停擺，證明這個開發商遇到了解決不了的問題，要是能解決，一年的時間，早就解決掉了。

其實造成樓盤爛尾總結下來就是3個原因：

第一種，是開發商老闆因為違法違紀問題被抓了，不過現在已經很少了，要知道我們國家對于違法亂紀的執行力度是世界之最；

第二種，是工程質量達不到國家相關部門的驗收檢測标準，這種情況按要求根據标準重建即可，最多也就是交房周期會被推後，購房者也能拿到房子和相應的逾期交付違約金；

最多的是第三種情況：開發商面臨債務危機，漏洞無法填上導緻資金鍊斷裂，無力再進行開發建設。

很多人覺得不就是開發商自己沒錢了不能把房子修完嘛，那隻要想辦法向銀行借點錢修完，賺了錢再錢還給銀行不就可以了嗎？圍觀群衆之所以會這樣想是因為他們根本沒接觸過地産開發的流程。

剛才說過，我們國家采用的是“賣樓花”也就是期房預售制度，開發商在拿到預售證的時候就已經把房子賣給購房者了，賣房子的錢已經拿到了，而中途把錢拿去做其他項目的投資開發，造成沒有錢來繼續修房子的時候，就算是借錢來把房子修完，因為這個房子已經賣過了，它也無法再産生收益了；同樣的道理，作為被借錢的人，借錢給開發商把房子修完，這個房子也不能産生收益，那開發商怎麼把錢還給他呢？所以不管是銀行還是金融機構，都不願意借這種收不回來的錢。 除非能提供抵押物，唉，問題就在這了，不是需要抵押物嗎，開發商就想了一個看似“完美”的辦法： 賣房子的時候不給購房者簽署網簽備案合同，這樣銀行就查不到這個房子是否已經賣了，再把這個房子抵押給銀行、或者通過協議抵押給施工方，這樣也可以保證工程正常進行。所以往往很多爛尾樓盤後面都是一屁股爛賬，一套房源甚至因為多次抵押會被先後凍結10餘次。 而開發商之所以會這麼铤而走險，就是到這種地步，必須想盡一切辦法借錢周轉，沒錢施工，房子沒法交付或者停工超過一年的話那問題就大了所以就算破釜沉舟，想盡一切辦法也要借錢拖到有轉機，隻要挺過了就一切都好說，實在挺不過，那結果無非也是一樣的。

所以，樓盤一旦爛尾，除非等到開發商有能力解決自己的債務危機，不然項目哪怕隻是差一千塊錢就能完工，也永遠做不完，因為工程一旦完工，還會面臨搶房問題，購房者持有購買合同覺得修好的房子是自己的，可銀行或者工程方也有抵押協議，也就是說爛尾樓背後面臨的問題不是項目資金不足了，而是開發商背後錯綜複雜的債權問題，爛尾隻是表象，造成爛尾樓的本質是“期房預售制度”和開發商亂用經濟杠杆。

那爛尾樓有什麼解決辦法嗎？很不幸地告訴大家，一旦發生爛尾問題，幾乎沒有任何辦法，這是一個無解的泥潭。你指望開發商自己走出債務危機？他要是能走出來，就不會發生爛尾了，指望其他房企對其進行收購接手？可往往一個價值1億的項目，爛尾背後是開發商幾個億 成倍的債權，接手項目的同時也是承擔背後的債務，顯然這是一個賠本買賣啊，所以也不會有其他房企願意接手；那讓政府出面接手項目？不好意思，政府是不能直接從事地産開發這種商業經營的。所以才說這幾乎是一個無解的難題。

有些爛尾的樓盤最後起死回生了，全靠在過去的20年裡，我國的房地産行業一直處于持續高漲的大牛市，隻要房子漲了一切都好說，比如說一個價值1億的爛尾項目，背負了1.5億的債權；如果房價漲了一倍，那價值就是2個億了，價值足夠覆蓋背後的債權，那就不會虧損甚至還有盈利，銀行也願意再借錢給開發商，或者其他房企也願意收購接手。可是随着行業的趨于飽和以及我們國家“房住不炒”穩定房價的政策明确，很明顯，這個辦法不太可能實現了。往後，就隻能依靠政府出面協調其他房企對爛尾項目進行收購，而政府又再提供一些土地或者開發扶持給到房企，從而彌補他的損失，也解決了民生問題。可這畢竟隻能解決的債權價值比不是特别高的爛尾項目，一些債權是價值的十幾倍 總體量又特别大的情況，還是我們剛才說到的，無解啊！

那既然知道了爛尾樓如此可怕，我們在買房的時候如何來辨别自己買的項目是否會存在爛尾風險呢？

原來我們說選擇項目的時候盡可能選擇大開發商的項目，畢竟大開發商實力雄厚，可是現在有些開發商規模大，負債更是大得吓人，所以現在我們要選擇資金負債比小的開發商，看房之前呢,可以在網上先查一下房地産商的資金負債比，也就是我們常聽到的“三條紅線”，選擇負債率低、綠色或橙色開發商；第二，看房下定金之前多去看看實體工地的施工情況，如果連續幾次去看都發現工地施工極其緩慢，甚至沒有施工，那就一定要小心了； 最後，盡可能選擇交房時間早的項目，畢竟很少有現房，那越早交房的項目至少風險也越小。

如果實在是不幸，購買的項目真的爛尾了，根據實際情況按以下步驟解決，可以盡最大程度保障自己的利益：

工程基本完工時候爛尾的，可以前往工商部門，查問開發商是否已經按照法律法規進行行了企業注銷;若是已經注銷，可以憑借工商部門開出的開發商正當注銷證明，和商品房出售合同原件、本人身份證等辦證程序中需提供的材料，到當地房管部門申請辦理房産證。房管部門通過核實以後，是可以給予辦理的。

如果是在開發中期破産爛尾的，首先記住，千萬不能同意退房。因為退房以後，不僅房子不再屬于自己了，也很難拿到購房款，你隻會收到欠條或者收據，也就是說我們和開發商從合同約定關系變成了債務關系，可他本來就是因為債務危機才爛尾破産的，怎麼還會有錢還給我們呢？所以不能同意退房：第二，抱團取暖，聯合其他受影響的購房者，成立核心代表委員會，将每家的情況、訴求進行統一收集，這樣才能更方便溝通和解決； 第三，可以集體出資由核心代表委員會尋找一家專業負責的法律援助團隊，配合他們闡述清楚事實、提供相關證據，讓專業的人來做專業部分的事情，這才能快速起到效果；最後，要信任政府部門，積極配合協調、處理，可以集體性遞交意願請求，但也要遵守秩序，聽取政府部門工作人員的意見和協商，永遠相信我們的政府是以人民主利益為第一，全心全意為人民服務的。

點個關注，我是阿折，立志做一個專業、負責、務實、匠心的房産人。

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