編者按：杭州住宅市場的激烈博弈，處于聚光燈之下。而住宅之外，一些細分市場也在暗流湧動，浙報傳媒地産研究院針對杭州樓市細分市場推出系列報道。

第一篇：車位

“什麼？車位10萬元一個！”張女士看到自家小區車位清盤售價時，簡直不敢相信自己的眼睛。

張女士所在的映月台小區，并不是杭州某個鄉鎮或者邊緣闆塊，而是在未來科技城的核心區域。

小區房子的挂牌價多在5-6萬元/㎡之間。

張女士特意去了解了下這批清盤的10萬元/個車位，雖然都是挑剩的，均有不同程度瑕疵，但正常停車沒有問題。

那麼沒瑕疵的車位呢？張女士從物業和鄰居那了解了一圈，告訴記者：“位置好的二手車位，也就20萬元。”而張女士2018年新房買入時，車位售價是27萬元，那會兒新房價格才28000元/㎡。

4年過去了，房價翻倍，車位還倒虧了至少7萬元。

張女士的遭遇并不是個例。

良渚的孫先生也面臨同樣的困惑，明明2018年時自己是“天選之子”，非常幸運地搖中了當時的紅盤融信瀾天，當時房價約1.8元/㎡，車位21萬元/個，想着車位反正是需要用的，咬咬牙就買了車位。

現在，瀾天房價已經漲到3.5萬元/㎡左右，而車位卻降到了15萬元/個，此前甚至有投資客10萬元/個在抛售。

孫先生感歎道：早知道等二手再買了。

搖的人越多 車位價越低

記者咨詢了多個闆塊的中介，均表示最近四五年新房買的車位，到了二手市場，有一大部分持平甚至虧損。

首當其沖的是投資比例高的樓盤，越是中簽率低，車位越難出手，價格下行的壓力也就越大。

因為投資比例高的樓盤入住率一般很低，所以對車位的需求低，而且集中出售時更容易形成砸盤現象。

這些樓盤往往需要兩年甚至更長時間的換手，自住比例提升之後，車位價格才能企穩。

上文裡車位價格大幅下挫的映月台、融信瀾天，均是投資客占比較大的小區。

新房車位還能買嗎？

二手房車位價格萎靡不振，那在杭州買新房時，車位還要一起買嗎？

杭州的新樓盤，車位價格一般按照房價的10倍左右定價，比如房價是4萬元/㎡，那車位大概售價約40萬元/個。

準确說，應該是最高10.5倍。這個不成文的規則源于2016-2017年期間杭州房價大漲，一房難求導緻出現了一大批“天價車位”的市場亂象，而後政府實行了地下車位（庫）銷售價格承諾制，以限制車位的價格，即車位售價不超過房源備案價的10.5倍，且上限價格不超過50萬元。比如新房限價6.98萬元/㎡的新世界K11，車位的售價也是50萬元/個。

對于不到上限價格的車位來講，如果還是按照新房房價10倍左右來定價，大部分是不值得買的。

比如良渚闆塊，按新房限價10倍，車位要達到30萬元左右，但周邊二手房車位多數在20萬元以内。

同樣的，蕭山市北按新房限價10倍，車位要達到40萬元左右，但闆塊内主流二手房的車位基本在30萬元以内。

所以現在越來越多的新樓盤，或多或少得在車位上給出了優惠，尤其是那些新房本身就去化逐步困難的闆塊。

但是對于少量杭州核心闆塊，由于車位觸及上限價格，車位售價被控制在50萬元，其實仍是限價紅利，另外高端改善客戶的車位需求量更高，所以車位價值更容易體現。

例如錢江新城的信達濱江壹品等高端樓盤，二手車位的售價部分能達到60萬元左右。

什麼價位買車位不會虧？

車位的流通是一個相對封閉的市場，基本局限于本小區内的住戶，但與車位價格關聯度最大的仍然是房價，這也是杭州新房車位按照房價10倍左右定價背後的邏輯。不過在當前的市場之下，房價10倍定價顯然是過高的。

真實的車位市場價應該是房價的幾倍？

記者挑選了不同價格段的小區進行統計，考慮到新房由于限價導緻價格失真，所以以典型二手房及其車位為分析對象。

從房價“2萬 ”的大江東，30000-40000元/㎡的南部卧城、良渚，初級改善的上塘北、笕橋，到高端改善的申花，再到終極改善的錢江新城，通過計算這些闆塊的二手車位售價和房價的倍數關系，發現是遠低于新房車位的10倍定價方式的。

二手房車位售價/房價，基本維持在4-7倍之間，平均值為5.8倍。

車位配比很重要

當然房價4-7倍這個範圍并不是絕對的，因為車位價格影響因素十分繁雜，包括車位配比、入住率、戶型等等。

臨平本地的陳先生在家中添丁後想改善，看中康城一品小區一套140㎡的房子，單價約3.5萬元/㎡，房價能接受，但他被45萬元的車位勸退了。

按這個車位房價比，康城一品已經達到了驚人的12.9倍。

對于臨平的康城一品能有比肩錢江新城車位價格的原因，中介小胡和陳先生的解釋是：

一方面這個小區最小戶型就是130㎡左右，大量的160-180㎡以及200㎡以上的戶型，小區聚集的都是臨平高端改善的客戶，這些客戶家庭保有車輛大部分在兩輛或更多；另一方面是康城一品的車位配比為1:1.2左右，對高端大戶型的小區而言确實太低了。

和康城一品類似的是，7月剛剛開過盤的江晖府項目，房價5.15萬元/㎡，車位售價達到50萬元，且車位緊接着新房搖号，幾乎全部去化。

其原因在于：江晖府車位配比為1：1.2，這個數字放在小戶型樓盤屬于充沛富餘，但對139-238㎡戶型的江晖府而言，就顯得略緊張。

從開發房企的角度看，由于新房限價，車位銷售成為了經營額和利潤的一個重要增長點，增加車位數量以追求更高車位貨值，但貨值到銷售額的轉化，有其他幹擾因素，并非數量多則銷售額高。康城一品和江晖府的案例，都是典型的大戶型 高車位需求VS低車位配比，從而形成了車位搶手和高價的現象。

同理，小戶型 高車位配比，可能導緻車位總銷售額大大低于預期。所以，對購房者而言，尤其是剛需闆塊、小戶型小區，車位配比的考量需更加敏感。配比超過1：1.1的，配比越高車位的價格壓力就越大。

車位數量增加10%，其價格影響會超過10%。

比如1000戶的小區，車位1000個，保持平衡。按正常約5%的挂牌率，那小區裡挂牌流通的車位在50個左右，如果額外增加100個車位，那會使流通的車位成倍增加，供求平衡被打破，價格跌幅會遠超車位配比的增幅。

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