惠城大江北片區，陸續有關注度比較高的新盤出來了！

一個，泰豐千灣彙，在市場上釋放已有一段時間了，預計本周末營銷中心開放。另外一個是合能旭輝江來花園，同樣營銷中心也還沒開放，銷售們已經群發全民營銷消息，開售也是年内的事了。

這兩項目中，一個是真正的江北地王，樓面價7784元/㎡，目前還位居全市樓面價T10的第4位，另外一個，樓面價7411元/㎡，目前位居全市樓面價第8位，同是樓面價7字頭的項目，關注度自然會比起其他盤有所不一樣。

剛才提到合能江來花園目前還沒對外開放。房姐團隊每次路過，能見到他們在趕工期。而泰豐千灣彙同樣在趕工期，實際上踩盤的人是一波又一波了。

合能江來花園

于是，房姐團隊實探泰豐的江北豪宅項目，順道将江北東區幾個在售項目也了解一番，可以給不同購買力的人群進行對比。

泰豐千灣彙

泰豐比較出名豪宅項目，大家都應該知道的有金山湖的千花島，大亞灣的牧馬湖。據悉，千灣彙也要打造成江北的豪宅項目。

不得不提，就去年9月，泰豐以溢價率45.6%擊敗群雄，總價約89420萬元，樓面價7784元/㎡奪得江北地王，目前位居top10的第四位。

據資料顯示，占用面積為3.8萬㎡，建面為15.7萬㎡，容積率為3.0。預計投資16億元。共有住宅樓總計6棟超高層，商業1棟，幼兒園1棟。

房姐團隊從惠州大道進入項目，體驗感不佳。從銷售口中了解到，小區門前的新圍路，目前已經修到一半， 預計明年中旬可以完工。屆時由此進入三環東路，那就更直接和便利。

整個小區是采用半圍合式的設計，保證戶戶朝南。6棟超高層，均為43-45層高，精裝交付（有洗碗機、消毒櫃、智能馬桶等等），外立面是參照千花島的标準設計！

據了解先推2/9棟，2棟的戶型是134㎡~143㎡；兩梯三戶。9棟的戶型為102㎡~128㎡，兩梯四戶。

目前凍資2-5萬鎖房， 交房時間待定。從現場了解到，吹風價預計18000元/平，提前凍資可以額外享受一個99折。預計下月開盤！

房姐團隊去實地看過樣闆房，小夥伴們較為認可還是142㎡的樣闆房，橫廳設計，寬闊的會客廳，還有個超大的陽台，足足有8.1米長度，進深也有1.8米，這點真的符合豪宅标杆。

最後，按照銷售所講，算上小區内部2萬㎡的園林，以及小區對面（火車軌道旁）政府規劃的8.1萬的市政公園，算上去容積率是1.5。

中交和風春岸

其實，此盤在去年8月時，當初營銷中心還沒開放，房姐團隊就實地踩盤過，如今一年過去，房姐團隊再次踏進此盤，已經要賣尾貨了。

同樣，項目并不大，占地約4.1萬㎡，建面為16.5萬㎡。由7棟住宅及5200平方米商業配套組成。不得不提，項目旁邊是望江瀝公園。自身配備350㎡泳池，80㎡兒童池，510㎡交流休憩用地。

從現場了解到，現在售是最後一棟第6棟，建面為125-138-139㎡，價格區間在13800-14000元/㎡，按照備案價出售。

但是，也有一些樓棟還有一些零散工抵房，可以打97折，甚至是95折，此外，首付可分期，三個月還一次，直到2022年6月全部還清。

按照備案價來算，考慮以13800元/㎡入手112㎡，首付大概在46萬上下，月供（30年，利率6%）約要6475元/月。

項目預計明年6月收樓，房姐團隊從現場看到，很多工人在做園林綠化。作為央企以及即将現房的狀态，趁着尾貨優惠，還是值得考慮。

目前項目所遇到還是配套問題，比如教育配套規劃很豐富，從小學到高中都有學校，包括36班小學、24班初中還有36班高中。但是還沒實現之前，按照行政劃分到汝湖的蝦村小學，以及汝湖中學，還是存在着一定的距離。

與中交隔壁的碧桂園領峰，但是目前市政路還沒開通。房姐團隊就沒到碧桂園實探了，據資料顯示，目前在推3/6棟，在售面積為99-115-135-148㎡，價位在14700-15500元/m²，不過是帶裝修。

按照最小戶型的99平，以15000元/㎡來計算，首付大概在45萬，月供（30年，利率6%）大約在6175元/月。

房姐也了解到，有釋放出特價房以13900元/㎡起帶精裝。

星河傳奇

星河惠州在售項目蠻多，熟悉的南站星河丹堤，再到北站的金裕星河丹堤、星河天璨，再到此盤。還有潼湖的星河梧桐灣。

星河傳奇，占地面積約為10萬㎡，建面約為40萬㎡，總戶數為2696戶，停車位為3032個。主要建設包括16棟住宅樓（其中13棟為33F高層住宅樓，2棟為34F高層住宅樓，1棟為32F高層住宅樓），商業，幼兒園以及其他配套設施。

一到項目，現場銷售就告訴我們，第9棟是“中介之家”，就是說上段時間做的優惠活動，好多中介趁低價上車。

說實話，這項目确實離市中心有些距離，也是主打本地剛需置業為主。現推出10/11/ 12棟，二梯四戶。建面為98-125㎡，1棟還有少量的89平，均價在12000元/㎡。

以89平為例子，按照12000元/㎡來計算，首付約32萬，月供：（30年，利率6%）：4436元/月，或許還有更低的折扣（要現場談）。

房姐看到宣傳“單價一萬起”，也是有優惠折扣。同樣，首付仍然可以做分期，按照4:3:3的方式分三年還清。

與上次實探有所不同的是，現場銷售介紹小區15/16棟才是回遷房。

小區整個分為南北花園，北邊花園有陽光草坪，會客廳。南邊花園有600㎡的遊泳池，5000平的草坪，還有寵物公園等。另外，項目旁邊規劃有一塊九年制的教育用地。按照目前劃分，教育就讀汝湖中心小學，以及汝湖中學。

未來的營銷中心會作為華潤萬家，目前已經簽約進駐，還有肯德基也是。這也許就是星河的優勢，畢竟在商業領域也有自己的運營團隊。

房姐總結：

贛深高鐵即将開通，北站新城的樓盤關注也會高起來。可是本次踩盤卻避開了，以江北東區作為實探的出發點。

從泰豐、中交再到星河，産品定位有所不同。泰豐項目臨近江北CBD，雖然是劃分到三新小學。按照豪宅的标準，基本都會考慮光正、黃岡等私立學校。

中交可以作為剛改或者剛需入住，或者想考慮現房，還是可以入手，畢竟是央企的品牌。

再到星河，雖然星河在大江北都有三盤在售，按照同樣的優惠，話說你會考慮哪個？

在星河傳奇踩盤時，現場銷售講到項目多以本地客為主，比如說江北再到下角這些居民，當然河南岸是不會考慮在内。

目前都存在着項目周邊生活配套的不成熟，是好多購房者比較介意的一點。好在都在江北，交通幹道上還是很暢通，可以十幾分鐘的時間享受到江北CBD的千億級配套。

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