（圖源 恒力集團官網）

7千億體量的恒力系再現“鈔”能力。

作者 | 高楊 孫麗麗

恒力擴展地産版圖？

近日，恒力系旗下公司連續拿下貴州貴安新區三個地塊，總出讓面積近10萬平方米，交易價額超2億元。地塊距離恒力（貴陽）産業園不遠。

江蘇首富陳建華創立的恒力，做紡織石化起家，如今是中國最大的民營企業集團之一，陳建華的夫人範紅衛，則在最近被評中國女首富。陳建華夫婦，對房地産生意堪稱熟稔，

恒力集團或其下屬公司、關聯方蓋好房子（宿舍、廠房等），上市公司恒力石化掏現金來買。

在中國的資本市場，關聯收購并不少見，少見的是年年都買。過去短短幾年間，恒力系的這一操作已為重複了至少6次，總金額超70億元。

早前的發債募集說明書中，恒力集團還曾說，“公司目前對房地産闆塊正在逐步退出。”今年的募集說明書中，上述描述已不可見。同時，在房地産業務銷售項目中，還新增了一個總投資100億的項目。

房地産，已成為陳建華産業帝國的“新歡”？

01

買買買

今年6月，恒力石化公告，拟購買恒力地産持有的位于大連維多利亞廣場B樓公寓以及車位等相關資産，相關房産位于33-63層，收購完成後，維多利亞廣場B樓整體屬于上市公司，其中1-31層為上市公司辦公樓，交易價格最終确定為13.97億元。

本次交易目的是為了配套公司總部辦公大樓，改善核心骨幹員工住宿條件。

首先是2018年2月，恒力石化公告，下屬子公司江蘇恒力化纖股份有限公司（以下簡稱“恒力化纖”）拟收購關聯方江蘇和高投資有限公司持有的蘇州德亞紡織有限公司（以下簡稱“德亞紡織”）100%股權。

本次交易的目的是，取得标的公司閑置的土地、廠房。

接着，2018年8月，恒力石化旗下子公司恒力石化（大連）煉化有限公司（以下簡稱“恒力煉化”）購買關聯方大連力達置業有限公司（以下簡稱“力達公司”）持有的位于大連市長興島住宅小區（以下簡稱“力達小區”）房屋1466套，其中兩室一廳590套，三室一廳876套以及配套的800個地下車位。

本次交易的目的是，為員工提供職工宿舍。

然後在2019年4月，恒力煉化再次宣布購買力達小區資産，這次買的是22棟商品房和1295個地下車位。

本次交易的目的是，為員工提供職工宿舍。

此番公告，恒力石化特意提到了2018年的那筆交易，并稱：有效地解決了當時恒力煉化員工住房問題，極大提升員工的滿意度以及工作積極性。

2020年10月，恒力石化公告，購買恒力地産（大連）有限公司（以下簡稱“恒力地産”）持有的位于大連市東港商務區維多利亞廣場B樓辦公樓等相關物業，主要收購維多利亞B座1-31層。

本次交易的目的是，為公司提供總部辦公大樓。

2021年底，恒力石化公告，下屬公司購買關聯方資産，包括房屋建築物、在建工程、工程物資及3宗工業用地土地使用權等，這些資産的賣方是南通廣振紡織智能科技有限公司（以下簡稱“廣振公司”）。

廣振公司是恒力集團的全資子公司，而恒力石化的控股股東也是恒力集團，實控人是陳建華、範紅衛夫婦。對于這筆關聯交易的目的，恒力石化的說法是，

為了減少上市公司的關聯交易。

02

自産自銷？

從房産、土地到辦公樓、車位，五花八門的交易，均發生在上市公司與其關聯方之間。而這些關聯方并非無利可圖。

2018年2月，恒力化纖收購德亞紡織100%股權時，德亞紡織所有者權益賬面值為8,923.35 萬元，評估價值12,779.46萬元，雙方最終以評估價值成交。評估價值較賬面價值高3,856.11萬元，增值率43.21%。

2018年8月，恒力煉化從力達公司手中購買職工宿舍樓時，交易價格為103,109.11萬元，交易标的力達小區成交均價為5523元/平方米。評估報告選取了三個項目進行比較分析：翠島經典四期悅府，價格為5400元/平方米左右；東方波爾多，房屋銷售均價5132元/平方米左右；嘉恒國際，4876元/平方米左右。

雖然成交價格高于周邊小區，但恒力石化在公告中稱：鑒于力達小區房屋質量、小區環境、配套設施和交通便利，成交均價基本符合力達小區的市場定位。

公告中還稱，預計分攤開發成本超過10億元，本次交易價格為10.31億元，基本沒有溢價。

到了2019年再次購買時，價格較前一年購買時又有了較大提升。

公告披露，2019年恒力煉化收購力達小區毛坯房成交均價5767元/平方，精裝修房成交均價6567元/平方米，公建6413元/平方，車位10萬元/位，較2018年均有不同程度的上升。

至于為何當地房價會在短短一年時間内大漲，恒力石化在公告中給出的解釋是：

随着恒力煉化項目的順利投産，帶動下遊精細化工的發展，長興島島區常住人口持續增加，商品房較2018年均有500-800元/平方米的增長。

2020年10月的交易中，标的資産建築面積合計75,133.56平方米，交易金額163,649.76萬元，均價2.18萬元/平方米。恒力石化稱，本次交易均價與周邊同類型物業均價不存在重大差異。

面對股民的議論，隔天恒力石化又特别發一封補充公告，

假設繼續租賃辦公室，上市公司将承擔租賃物業費用1.695億元/年；而公司采用購買标的資産作為總部大樓，按照30年計提折舊，折舊費用為5,453萬元/年。

2021年底披露的恒力石化購買廣振公司資産的交易，資産賬面價值合計212,524.90萬元，評估值合計218,435.36萬元，增值額合計5,910.46萬元，增值率 2.78%。雙方協商一緻後，以評估價成交。

廣振公司成立于2019年12月，截至2020年年底的營業收入為0萬元，淨利潤為-84萬元。

也就是說，廣振公司成立2年，拿了地，開了工，蓋了房，轉手21.8億元賣給了老闆控股的上市公司，增值幅度 5910.46 萬元。

2022年6月收購維多利亞廣場B樓33-63層相關房産時，評估價值為139650.52萬元，其中，33-63層（不含48層避難層）面積為63518.39平米，評估價值為120714.74萬元；B号樓負一層至負三層車位802個，評估價值為19314.90萬元。

比起前次收購維多利亞廣場B樓相關資産時2.18萬元/平方米的均價，此次收購均價為1.90萬元/平方米，略有所下降。

03

偏愛房地産

不過，在體量巨大的恒力集團或其他關聯方面前，上述日複一年的這些操作不過是蠅頭小利。

2021年，恒力石化實現營收1979.70億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤155.31億元。恒力集團體量更為龐大，2021年總營收7323億元。

對于财富，陳建華看得很淡，

我20歲不到就有百萬資産了。我早就說過，财富于我若浮雲，這些财富都是國家的，是社會的。我隻是幫助國家在管理這些财富。

但另一方面，陳建華的房地産生意已越做越大。

恒力集團在2020年和2021年發布的募集說明書曾提到，公司目前對房地産闆塊正在逐步退出，對于已有的地塊基本也都開發完成，進行銷售，後續無新增地塊的計劃。

今年的募集說明書中，上述描述已不可見。

恒力集團2022年最近一期的募集說明書顯示，2019-2021年及2022年3月末，恒力集團投資性房地産1,545,473.06萬元、2,849,253.51萬元、3,671,888.21萬元和3,671,714.70萬元，占公司非流動資産的比例分别為10.50%、15.48%、17.60%和17.30%，逐年上升。

恒力集團旗下還有蘇州恒力置業有限公司，後者的房地産業務主要集中在吳江太湖新城闆塊，以住宅開發為主。

工商資料顯示，在陳建華的直接對外投資公司中，有至少4家與房地産密切相關，分别是大連康嘉物業服務有限公司、吳江天誠置業有限公司、宿遷力順置業有限公司、宿遷力基置業有限公司。

據恒力集團第四期短期融資券說明書，截至2022年3月末，與去年同期相比，恒力集團主要房地産業務銷售項目還增加了衆星彙商務中心，項目總投資1,000,000萬元，募集說明書顯示為“未開盤”狀态。

衆星彙商務中心的項目公司為蘇州環企投資發展有限公司。蘇州環企投資發展有限公司成立于2020年3月，注冊資本5000萬元人民币，股東為蘇州雲谷産業園有限公司，而後者的大股東為恒力集團。

據吳江區人民政府官網，2020年3月，蘇州環企投資發展有限公司以挂牌期報價77751.1273萬元拿到了WJ-J-2020-004地塊，屬于科研、商業、商務混合用地，位于吳江區開平路南，春蘭街西。

2021年9月，蘇州市政府同意項目備案名為衆星彙商務中心，總建築面積為1277061.61平方米。公開資料顯示，蘇州市衆星彙商務中心項目分為六期，按照先北、後南、最後中間建設。其中第六期工程建設兩棟68層268.5米的建築，全部為裝配式鋼結構建築。

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