仲量聯行發布《2022年第一季度成都商業及物流地産市場報告》

2022年4月8日，成都——在成渝地區雙城經濟圈戰略背景下，成都正逐步向西部金融中心、内陸地區科技創新中心及國際消費中心邁進。依托金融與科技的雙輪驅動以及高消費力的核心優勢，再加之即将到來的高質量商業載體，供需兩端的不斷升級将助力成都商業地産實現長效可持續發展。甲級辦公樓市場，供應端短期回落，先進制造類企業需求穩健上揚，市場保持基本平穩态勢；優質零售物業市場，高端品牌對成都市場重視有加，呈現春熙路和金融城“雙核”多店布局；物流地産方面，受快遞快運業整合及短租客戶到期退租影響，高标庫市場呈現季節性波動；但作為消費品及工業品的運輸目的地，成都憑借西南區域貨品分撥中轉節點優勢，長期需求增長基本面難以撼動。

仲量聯行華西大區董事總經理喬裕生表示：“成都依托良好的産業發展環境、優質的人力資源及完善的基建配套，發展動力強勁并輻射整個中西部地區。科技創新構建高質量的産業體系，電子信息、生物醫藥、金融科技等産業發展動能充足，有效支撐辦公需求；成都擁有廣袤的經濟腹地，正以強勁的消費力不斷吸引更多品牌商進駐并開設高能級門店；從公園城市‘首提地’到‘示範區’，成都在人居環境建設方面亦走在中國城市前列。從經濟動能到科技創新，從消費活力到宜人宜居，成都在邁向國際化大都市的道路上正闊步前行。”

一季度市場供應端短期回落，天府新區年内或迎甲寫供應高峰

受疫情影響，部分子市場項目交付時間再次延期。第一季度全市僅新增一個甲級項目——即位于天府新區秦皇寺闆塊的傳化中心，新增辦公面積約5.4萬平方米。2022年内，天府新區預計将迎來繼中交、中鐵等項目交付後的第二次供應高峰。全年将新增優質辦公面積（含乙級辦公樓）約44.0萬平方米，闆塊内高空置壓力或将長期存在。

全市空置率呈平穩态勢，現代服務業需求持續穩健

2022年初，在政策與資本市場變動的雙重影響下，部分重點行業内部仍在繼續調整，使得辦公樓增量需求環比放緩。第一季度甲級辦公樓市場淨吸納量錄得4.1萬平方米，同比下降約1.1萬平方米。其中，金融城闆塊因受到部分房地産企業内部戰略調整影響，出現短期空置回升。但随着政策逐步向好，預計這一行業以及相關産業鍊需求将在今年下半年陸續釋放。

增量需求方面，城市經濟平穩發展，互聯網、保險、律所等現代服務業需求持續穩健。第一季度，成都甲級辦公樓市場增量需求前三仍為科技互聯網（19.5%）、新興金融（14.9%）以及房地産建築業（11.5%）。盡管季度内需求有所放緩，但較低的新增供應仍保證了成都市場較低的空置水平。截至季末，成都甲級市場空置率錄得19.9%，環比僅小幅上升0.1個百分點。

互聯網企業需求保持強勁，行業内細分結構再次出現轉變

• 受疫情因素影響，衆多專注個人消費的互聯網企業成長迅猛，成為過去兩年成都市場主要需求來源。然而近期受政策與資本市場影響，新媒體、生活服務平台類企業辦公需求出現全國性的短期放緩。但遊戲行業走勢略有不同，成都憑借夯實的遊戲産業基礎優勢，可有效承接該類公司一線城市戰略轉移的需求。近年來，随着頭部企業的持續入駐，成都遊戲産業發展勢頭猛進。
• 先進制造業發展機遇為互聯網行業創造全新增長曲線。在智能化浪潮以及碳中和政策推動下，近幾年先進制造業高速發展，尤其是在汽車領域。根據中汽協數據，2021年我國新能源汽車銷量354.5萬輛，同比增長1.6倍。同時，近期石油價格的波動倒推新能源汽車以及其上遊端的芯片制造需求急速攀升。于傳統辦公樓市場而言，承接先進制造業的軟件開發職能部門入駐成為市場新趨。在一季度新增科技互聯網需求中，來自先進制造類企業的辦公需求首次跻身第二位置，占比高達13.4%，僅次于傳統軟件開發企業。而先進制造類型企業對樓宇硬件、區位以及辦公内部空間的不同需求正成為市場新關注點。

季度内需求相對放緩，預計未來部分區域将激發新一輪市場競争

租金方面，面對季度内相對放緩的需求端以及即将到來的大量新增供應，部分仍有去化壓力的業主于本季度率先采取價格策略。第一季度，成都甲級辦公樓平均租金環比微幅下跌0.3%，至季末報100.5元/平方米/月。進入第二季度後，甲級辦公樓市場保守預計将新增27.6萬平方米可租賃面積。仲量聯行成都商業地産部總監鄧豔萍表示：“對于成熟闆塊而言，新項目的交付将有效緩解區域内房源緊張問題。而對于仍處于較高空置的闆塊而言，前瞻性行業預判以及靈活的商務條款值得業主方重點關注。”

一季度零售物業市場表現平穩，錄得一個項目開業

第一季度，全市僅藍潤摩裡中心開業，新增約5.6萬平方米；百貨持續收縮，新世界百貨營業16周年後退出成都市場，全市總存量至1,032萬平方米。年初，疫情反複對客流造成一定影響，購物中心影院和高樓層區域的大型餐飲退租、換租更加頻繁。部分超市優化門店布局，關閉業績不佳的門店。同時，成都多個區縣中小學提供課後延時和周末托管服務，對購物中心兒童教育培訓需求的減少導緻業态收縮，全市優質購物中心空置率環比上升0.4個百分點，至9.3%。租金方面，核心商圈持續引入高端品牌提檔升級，非核心商圈加強對美妝、汽車、運動等業态的引入，成熟優質項目租金表現總體平穩，全市優質購物中心首層平均租金報389.2元/平方米/月，環比小幅上升0.2%。

奢侈品牌加碼在蓉布局，餐飲品牌加速更叠，新能源汽車需求表現亮眼

• 奢侈品牌呈現春熙路和金融城“雙核”多店布局。過去兩年成都IFS和太古裡均實現兩位數增長，良好的業績表現和市場活力令奢侈品牌再次加碼成都市場。随着成都更多高端項目落地，奢侈品開始呈現春熙路和金融城“雙核”多店布局。作為傳統商務區的春熙路，坐擁IFS和太古裡，憑借項目稀缺性、建築形态差異化、頭部品牌聚集效應等因素吸引了越來越多奢侈品牌在商圈内多店布局，包括Louis Vuitton、Gucci等品牌均開啟“雙店”模式。同時，優質區位也成為新晉品牌首選，如Graff西南首店進駐IFS；CREED、 BOUCHERON西南首店落戶太古裡等。而作為新興商務區的金融城正成為高淨值客群集中地，in99、SKP（即将開業）等優質載體為奢侈品牌布局城南創造條件。今年，FRED成都二店、Chrome Hearts西南首店、MISSONI全國二店均亮相in99。預計随着SKP開業，城南奢侈品矩陣将進一步完善，再度鞏固成都零售第三城地位。
• 餐飲品牌加速更叠，外來餐飲首店拓展成都市場。2022年1-2月，成都餐飲收入實現240.6億元，增長1.5%。相比疫情前2019年1-2月餐飲收入實現156.3億元，增長23.7%，絕對量保持增長，但增速明顯下滑。疫情反複加快行業汰弱留強速度，也讓更多優質區位有了換租的可能，如Chikalicious、namacocoa等部分外來餐飲企業擇機進入成都市場。
• 超半數優質購物中心引入新能源汽車品牌。2021年，成都新增推廣新能源汽車10.8萬輛，增量全國第六；全市累計系能源汽車保有量26.6萬輛，居全國第七、中西部第一。季内，成都購物中心出現更多新興新能源汽車品牌入駐，如飛凡、極氪、歐拉以及新能源車集合店智電世界等。購物中心良好的消費環境和客群輻射力，為新能源汽車快速匹配客群及提升品牌知名度，亦有效促使更多新晉品牌進駐購物中心。

城東城南将迎新項目集中供應，大運會契機構築消費新動能

2022年，成都預計将迎來近百萬新增供應。聚焦城東，蓄勢超十年的攀成鋼闆塊将在二季度迎來環貿ICD開業，補足區域内商業空白。城南闆塊，下半年将迎來SKP等優質項目開業，将吸引更多國際一線品牌進駐。此外，以大運會為契機，成都将有望迎來更多如公園綠道等消費新載體，激發消費新動能。

仲量聯行華西區研究部總監朱建輝表示：“成都作為國家中心城市之一，零售輻射能力強，消費客群基數大，且居民消費意願強烈。良好的消費市場基本面是成都消費數據持續增長的動力。今年在運動經濟倡導的消費新理念下，借助大運會帶來的消費契機，鼓勵更多優質開發商、運營商和品牌方投資運動消費闆塊，為成都帶來健康品質生活的新消費體驗。”

高标庫市場呈現季節性波動，長期需求基本面依然向好

2022年第一季度，易商青白江産業園交付使用，市場新增可租賃面積3.8萬平方米。

高标庫租賃市場開年出現短暫波動。一方面，受疫情影響，企業倉庫租賃計劃出現放緩。另一方面，去年下半年為備戰雙十一和年末促銷旺季，多個零售商及其第三方物流企業采取季節性短租倉庫，亦于今年初到期退租。

此外，自2021年下半年開始，随着順豐收購嘉裡物流，極兔收購百世快遞及京東物流收購德邦，快遞快運業市場整合逐步加速，不少快遞起家的物流企業紛紛通過收并購切入快運版圖，助其迅速跻身全物流産品服務商。上遊業務整合傳導至下遊倉儲布局，季内參與收并購的快遞快運企業逐漸開啟倉庫整合，合并同區域倉庫設施。至季末，全市淨吸納量受多方因素影響錄得負值，市場整體空置率環比上升3個百分點至13.2%。

雖然第一季度高标庫新增需求有所放緩，但長期來看，成都作為區域中心城市的物流樞紐地位依然難以撼動。2021年成都GDP和社零消費區域占比均超過15%。七普數據顯示2010至2020的十年間，成都市人口占西南五省（四川、重慶、貴州、雲南、西藏）的比重從7.3%上升至10.3%。2021年成都常駐人口繼續保持高增長勢頭，同比增加24.5萬人，領跑全國各主要城市。人口基數為未來零售消費長期增長提供有力支撐，也使成都成為西南地區最核心的貨品消納地。因此從貨物最優運輸路線及最高分撥效率的角度來看，成都作為區域C端消費品和B端工業品的運輸目的地，具備強勁的西南區域貨品分撥中轉節點優勢。短期租賃波動難以動搖業主對于中長期倉庫需求增長的信心，故市場平均淨有效租金環比保持平穩，報22.3元每平方米每月。

2023年起，成都新增供應将顯著回落，高标幹倉由增量市場轉為存量市場

據仲量聯行統計數據顯示，自2023年開始，成都高标幹倉集中供應将告一段落。新項目的大幅減少，也将有效降低市場的租賃競争。預計至2023年末，成都幹倉平均空置率将降至7.7%，存量市場特征顯現，帶動高标幹倉從過去長期的租戶市場向中性市場過渡。而與此相對，未來兩年成都高标冷庫市場供應顯著攀升，其中冷鍊物流産業聚集度最高的青白江子市場，高标冷庫總存量将達到16萬平方米。仲量聯行華西區産業與物流服務部總監尤鵬偉表示：“未來業主争奪租戶的主戰場将從幹倉轉移至冷庫。集中供應下，冷庫也将步入與幹倉相似的發展軌迹——即高性價比項目入市帶動租戶擴租和升級需求釋放，高标冷庫市場滲透率将快速提升。”

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