最近有朋友咨詢王莊闆塊的國貿榕上項目，一起來了解一下。

一、項目基礎信息

項目位于晉安區國貨東路南側，與世歐王莊項目隔路相望。目前闆塊内在售項目較少，大部分在售商品房都集中在東二環東三環，對王莊闆塊特别中意的客戶可選擇性很少。

項目區位圖

項目由廈門國企國貿地産開發建設，占地面積約23畝，其中綠地4.66畝，容積率1.68，限高60米。項目周邊界面相對一般，尤其靠近東側是幾十年的老舊社區，加上有醫院、廢品回收站等影響，為項目減分不少。

項目鳥瞰圖

項目規劃安置型商品房123戶，集中于1#樓；其餘2、3、5#樓為商品房，僅142平米一種戶型，2T2戶，共88套。目前項目尾盤在售，僅餘十幾套在售，基本剩餘低樓層。同樓層東西頭價差約29萬/套，樓層價差約6萬/套，客戶可以根據情況選擇适合自己的樓層和朝向。

二、土拍回顧

2020年12月16日，廈門國貿通過搖号以最高限價4.46億競得宗地2020-72号地塊，平均樓面地價17102元/㎡。地塊商業建築面積不少于2000㎡且不超過2500㎡，需建設全齡養老設施建築面積2500㎡并按7137元/㎡回購，需配建7600㎡安商房，銷售均價為18900元/㎡。

土拍信息

分析：2020年底的福州土拍熱度仍然較高。國貿最終搖号競得該宗地塊，且樓面價不高，按照最終35500元/㎡的備案價格，利潤較為可觀。近兩年國貿在福州接連競得土地，除了個别閩侯項目去化較差外，其餘去化都相對較好，也增強了國貿繼續在福州做大做強的信心。而由國企開發的樓盤，在如今房企接連暴雷的情況下，對購房者而言也算穩定民心。

三、戶型介紹

142㎡四房兩廳兩衛

項目僅設計142㎡一種戶型，分東西端頭，兩梯兩戶電梯可直接入戶，主要吸引改善客群購買。四面寬的設計可以保證充足的陽光入戶，端頭戶型保證了每個空間都有充足的采光，且設計了入戶花園，從戶型上看具備了改善戶型的特質。

四、區位配套

由于項目位于二環内，商業、醫療配套齊全。

項目位置

大型交通站點：

公交象園站（8路；29路；59路；74路；76路；81路；97路；112路等）約200米

市青少年活動中心站（16路；17路；74路；88路；169路；305路；319路等）約400米

大型商業配套：

世歐廣場約600米

福州特藝城約700米

周邊教育或學校：

福州市光明小學約300米

福州市象園小學約400米

福州十八中象園校區約200米

閩江學院附中約1000米

周邊醫院：

福州市第一醫院約1400米

福州市第六醫院約1100米

福州醫大附一醫院約1800米

五、銷售情況

項目于2021年10月23日首次開盤，首開88套全推，當日去化約68套。客戶以國貨路、象園街道周邊地緣改善客戶為主。經備案網查詢網簽情況，截止目前實際網簽套數低于開盤對外數據，不知道是不是存在網簽延遲的原因。

2#樓網簽情況

3#樓網簽情況

5#樓網簽情況

下半年福州樓市整體陷入低迷，大多數開盤項目去化不佳。好在該項目可售僅88套，不管首開去化情況如何，相信地緣性客戶足夠消化該樓盤，隻是時間的問題。

六、實景照片

項目未做樣闆房，可看性不大，唯一的亮點是天橋的設計，後期會保留。由于地塊小且為安商混合社區，可展示的面積有限，國貿也未投入很多費用去打造示範區。

項目案名

示範區

水景

沙盤圖

七、銷售價格

項目備案價銷售，下面以備案價來計算一套房源供讀者參考（不代表案場最終成交價格）：

142平米四房兩衛

銷售總價約：5040000元

銷售均價約：35500元/㎡

可貸款金額約：5040000*0.7=3520000元

首付款：5040000-3520000=1520000元

貸款利率：5.4

20年月供：24015元/月

30年月供：19766元/月看了這個總價和月供，隻能感歎福州的有錢人确實不少，而這還隻是福州一個普通改善樓盤。

八、樓盤總結

項目競品很少，尤其是在二環内王莊闆塊，之前闆塊内的宏發禦榕府也是同樣的小型社區，31000元/㎡的價格經過近一年的銷售周期也已經清盤。不得不說的是國貿榕上的定位還是比較精準，雖然有安置型商品房的影響，仍然定位了改善型産品，看中的就是闆塊内老舊社區的改善需求客戶。

價格上來看，總價相對較高，如果不局限于本闆塊，500萬以上的總價在東二環、南二環等闆塊還是有不少的選擇。當然福州很多本土客戶因為生活習慣的問題，對其他闆塊還是存在一定的抗性，加上闆塊内較為完善的商業、學校、醫療配套，成熟的交通路網，相信項目的去化周期不會很長。

另外說下項目目前商業在售，一拖二的社區底商價格在3-4萬/㎡，超出了市場範圍。有考慮購買底商的可以再繼續觀望。

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