動遷安置房和商品房哪個更好?動遷安置房是政府組織實施、提供優惠政策、明确建設标準、限定供應價格、用于重大工程和舊區改建等項目居民安置的保障性安居用房，我來為大家講解一下關于動遷安置房和商品房哪個更好?跟着小編一起來看一看吧!

動遷安置房和商品房哪個更好

動遷安置房是政府組織實施、提供優惠政策、明确建設标準、限定供應價格、用于重大工程和舊區改建等項目居民安置的保障性安居用房。

聽說動遷安置房比較便宜，是真的嗎？購買這類房屋的優缺點又是什麼呢？

優點：

1、現房，由政府籌建，質量有保證；

2、戶型多為中小戶型，符合一般家庭的剛需；

3、是市政工程，小區周邊配套規劃完善；

4、相比同地段商品房，價格較低。

缺點：

1、房屋買賣合同無法網簽，産證無法及時辦出；

2、房屋買賣合同簽訂後，在較長的限轉期内，可能因為房價上漲而導緻賣家違約；

3、房屋買賣合同簽訂後，在較長的限轉期内，可能因訴訟導緻房屋被司法查封；

4、其他無法确定的因素：一房多賣，産權人不明确等。

什麼是限轉期：

限制轉讓期又稱限轉期，是指動遷居民家庭獲配的動遷安置房，取得産證後一定期限内（目前上海市的規定是三年内）限制上市交易，且不得轉讓、抵押。

購買動遷安置房與一般的商品房或二手房相比，最明顯的優勢就是其市場價格相對較低。另一方面，除去價格優勢，該類房屋的交易限制也更為嚴格，除受法律、法規的規範之外，還需受地方性政策的約束。

因而，動遷房交易中，買家往往需要承擔極大的法律風險。如果購房者購買的是房屋交易市場中較為特殊的動遷安置房，面對房屋被司法查封的法律風險時，提起案外人執行異議會有何特殊之處嗎？

來看一個上海靜安法院的一個案外人執行異議之訴的案件：

2010年9月，唐大娟與小明簽訂《房地産買賣合同》，合同載明：唐大娟将動遷安置房以59萬元的價格出售給小明。

小明按約支付了全部房款，之後就一直催促唐大娟辦理過戶手續，但唐大娟一直予以拖延。直到2020年11月，小明看到上海市靜安區人民法院張貼的公告才知該房屋已被法院查封并準備拍賣。

小明認為，自己與被執行人唐大娟是在法院查封這套房子之前就簽訂房屋認購合同，并在支付全部價款後實際占有這套房子多年。未辦理過戶的原因是唐洪娟有意的欺瞞，而非小明的問題。于是小明請求法院停止強制執行這套房子，并且确認這套房子歸小明所有。

申請執行人老龔當然不同意小明的說法，他認為小明是因自身原因未辦理過戶登記，存在過錯。老龔這麼說，有依據嗎？

依據是有的，因為小明購買的這套房子自2015年1月起三年内不得轉讓、抵押。小明購買時明知這套房子暫時無法過戶，存在被抵押、查封的風險，但小明仍支付購房款，其自身存在過錯。

這套房子登記有老龔的抵押權，老龔享有優先受償的權利，可以對抗小明提出的主張。小明的主張不足以排除執行，請求法院駁回小明的訴訟請求。

法院認為本案有兩個争議焦點：

1、小明對這套房子是否享有所有權；

2、小明對這套房子是否享有足以排除強制執行的民事權益。

争議焦點一：不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅都應當依法進行登記，未經登記，不發生物權變動的效力。

根據不動産登記簿的記載，這套房子目前仍然登記在唐大娟名下，小明提出對這套房子享有所有權的主張，缺乏依據，本院不予支持。

争議焦點二：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動産提出異議，如申請執行人對執行标的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。

本案中，小明在法院查封這套房子之前與産權人簽訂了合法有效的書面買賣合同，也按照房屋買賣合同約定支付了價款。

但是小明購買的這套房子上設定了抵押，且該抵押權由法院執行依據确認，申請執行人老龔對這套房子享有優先受償權。

而小明基于買賣合同對這套房子享有的民事權益不屬于法律、司法解釋規定的除外情形，故小明享有的權利不足以排除申請執行人的抵押權。

因此小明的訴訟請求未被法院支持。

相關法條：

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條

金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動産提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動産；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且将剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

實操中，前三條比較容易符合，對于第四條，法院将審查案外人對未辦理過戶登記是否存在過錯，在動遷安置房買賣這個問題就涉及動遷安置房限轉期的認定。

《關于動遷安置房提前上市交易有關問題的通知》滬房管市〔2010〕375号

一、被動遷居民家庭取得房地産權證（小産證）滿3年的動遷安置房可以轉讓、出租。凡自房地産權證（小産證）發證日期起至房地産交易合同（包括買賣合同，租賃合同，下同）網上備案時間滿3年的，房地産登記機構予以受理存量房地産買賣的轉移登記或房屋租賃合同登記備案。

二、未取得房地産權證（小産證）或取得房地産權證（小産證）未滿3年的，但該動遷安置房的房地産開發企業取得房地産權證（大産證）滿3年，且被動遷居民家庭簽訂拆遷補償安置協議滿3年的，在辦理房地産權證（小産證）後可以轉讓、出租。房地産登記機構在受理房地産轉移登記或房屋租賃合同登記備案時，應當核驗房地産權證（大産證）、拆遷補償安置協議。

該通知中詳細規定了單三和雙三标準，這也是從區别和平等對待居民動遷時獲得的現房或期房安置房的考慮作出這樣的規定。

所以呢，法官在判斷動遷安置房3年限轉期是否屆滿時，也不會隻簡單地看房地産登記簿記載的小産證登記核準時間，還會查一下大産證登記核準時間和補償安置協議簽訂時間後再作出判斷。

當然，如果房地産登記簿明确載明3年限轉的起始時間的，則無需考慮是否符合“雙三規定”的問題，即使案外人提出，根據“不動産登記公示公信”的原則，也不會支持異議。

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