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深圳城市更新按階段劃分可大緻分開計劃立項、專項規劃、确認實施主體、獲取土地證四個階段。

計劃立項

計劃立項是指在項目征得各權利主體意願，并達到申報計劃合法權屬比例後，經過區更新主管部門審議該更新單元，最終列入城市更新單元計劃的項目。簡單點說就是向有關部門申請項目立項，滿足相關條件後登記備案，最後進行公示。

做計劃立項的目的是為了讓政府能更好地進行管理，讓城市更新項目能有序地、規範地進行；同時滿足利益相關方的知情權，減少後續工作的阻礙，減低不可預見的一些風險；最終公示則是向各方宣布項目可以做了，各方可以敲鑼打鼓開搞了，該投錢的投錢，該推動的推動。

計劃立項作為城市更新的起始，需要符合相關的條件。

1. 滿足規模，拆除範圍的用地面積不少于1萬平方米。
2. 為民生做出貢獻，無償移交政府用于各種公衆性的用地面積不少于3000平米，且不小于拆除範圍用地面積的15%，實務中要翻倍。
3. 五類合法用地比例不少于60%，包括具有合法手續的用地、城中村用地、舊屋村用地、已納入房地産權登記曆史遺留問題處理的有關用地、三規用地。
4. 符合意願，單一地塊：①單一權利主體，同意。②按份共有，三分之二以上共有人同意。③共同所有，全體共有人同意。④建築物區分所有，專有部分占建築物總面積三分之二以上，且占總人數三分之二以上權利人同意。多個地塊：符合上述規定的地塊總用地面積應當不少于拆除範圍的80％。
5. 符合城市規劃。
6. 達到年限，舊住宅需20年以上，舊廠房、商區需15年以上。

計劃立項的流程主要是召開股東大會→征集更新意願→完善權屬、現狀測繪、遞交計劃立項申請→公示。

專項規劃

專項規劃即對城市更新單元做出細化規定。分析現狀，交代研究未來規劃情況，含更新範圍、目标、更新方式。地塊劃分、開發強度、功能配比，說明地區空間組織，建築形态控制原城市公共開發空間節能環保方面的措施。移交用地面積，人才用房配建比例，産業用房配件信息，公共設施配套市政等等。

專項規劃要做到明确更新單元規劃強制性和引導性内容，明确城市更新單元實施的規劃要求，協調各方利益，落實城市更新目标和責任。簡單說就是給政府一個交代，要建什麼、怎麼建、如何解決待定問題等。

專項規劃的主要流程是原土地權屬梳理及核查→編制專項規劃→專項規劃申請及審批。

确認實施主體

确認實施主體就能正式獲得拆遷、補償的資格。實施主體的任務主要是兩項，移交城市基礎設施和公共服務設施用地，完成搬遷、進行拆遷補償和安置。

确認實施主體的條件為完成計劃立項、專項規劃，形成單一主體。

因為更新單元内部涉及衆多利益主體，就得形成單一的主體進行實施開發，不可能衆多主體一起開發，這樣利益協調很難，也難以一一與政府進行溝通接下來的開發工作。隻有形成單一主體才能統一去拆除建築物，不可能衆多業主各行其是自己拆除，自己辦理房産證注銷，這不利于提高辦事效率，也不理政府管理。因此需要形成單一主體。

形成單一主體的條件：權利主體以房地産作價入股成立或者加入公司，權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協議，權利主體的房地産被收購方收購。

獲取土地證

地産開發需要有四個證：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證。

做到這個階段就可以取得國有土地使用證和建設用地規劃許可證了，也意味着完全獲取該項目了。有了建設用地規劃許可證，各類建設指标都出來了，就可以測算地價了，測算地價後繳納地價簽土地出讓合同。

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