2022年3月1日，北京市住建委正式公布了《關于規範共有産權住房出租管理工作的通知》，這個通知屬于“試行版”，試行周期三年。

在這個通知中，北京市正式提供了“共有産權房”的出租管理方案，允許“北京共有産權房”可以“有條件出租”。

北京的共有産權房，本質上是一種“保障性商品房”，它既有“保障性性質”，比如說房價比較低。同時也有“商品房性質”，比如可以轉讓産權比例，也可以出租。

但是也正是因為共有産權房這種“半保障，半市場”的性質，所以共有産權房不管是“出售”，還是“出租”，都是“有條件的”。

簡單來說，就是北京共有産權房，不得“随意出售和出租”，是需要受到官方的條件制約的。

比如北京共有産權房的出售，就隻能賣給“具備共有房資格”的人群。

那麼“具備共有房資格”的人是誰？根據北京市的條件約束，隻有在北京本地從來沒有買過房，也沒有賣過房的家庭才有“共有房購買資格”。

隻要“申請家庭在本市有住房轉出記錄”，就不能購買共有産權房。

這個條件還是比較“苛刻”的。

而這一次北京出台的“關于規範共有産權住房出租管理工作的通知”，重點就是要對“共有産權房”的出租設定“制約條件”。

第一，北京共有産權房的出租，必須要在官方的“網絡服務平台”上進行“合同網簽登記備案”。

而且隻有在官方的“網絡服務平台”上經過核查發布的房源，中介機構才能代理發布，否則就是“違規”。

這就意味着對于共有産權房來說，不管是出租方，還是承租方，身份信息都要被官方聯網鎖定。

一旦共有産權房的業主家庭擁有“其他住房”，立刻就會被系統“識别”，就無法再發布“出租信息了”，将會被剔除出租權利。

而且通過官方平台“網簽”後，出租方需要交納“稅費”。

根據北京市的規定，個人出租住房采取“綜合征收率”，稅率大概在2.5%-4%左右，還是非常低的。

由此可見，共有産權房不可“随便出租”，必須要通過官方指定的平台來進行“核驗出租”。

第二，共有産權房的“租金有市場參考價”，而且政府代持機構、公租房輪換家庭、共有産權房資格家庭有“優先承租權”。

對于共有産權房的“出租租金”，政府這一次提供了“市場參考價”，這是給租房的人看的，意思就是高出“市場參考價”就貴了。

顯然，這個“市場參考價”是引導市場預期的，避免租金定價太高，遏制共有産權房的租金上漲幅度。

所以對于共有産權房的業主來說，最好就是按照“政府的市場租金參考價”來确定租金水平即可，租金定高了沒人租了。

既然租金不讓“定的太高”，那能不能“定一個低租金”，然後“私底下走陰陽合同”呢？

很顯然也不行了，因為政府的代持機構有“優先承租權”。

如果你把租金定的太低，最後就被政府給“租走了”，出租人就“籃子打水一場空”了。

通知裡同時提到，“鼓勵共有産權住房購房人優先面向本區公租房備案家庭和符合共有産權住房購房條件的家庭出租”。

也就是說，除了“政府代持機構”，“公租房備案家庭”和“共有房資格家庭”也有“優先租賃權”。

由此可見，共有産權房的租金水平，其實也基本被政府所“引導”了，漲跌都是由政府來“引導确定”的。

第三，共有産權房的“租金收益”必須要和政府代持機構進行“分成”，而且政府分成部分是“核定分成”。

共有産權房本身就是“個人産權 政府産權”構成的，所以租金收益必須要“個人和政府進行分成”。

根據通知的内容，這一次共有産權房的租金收益分成，政府部分屬于“核定分成”，所謂“核定分成”，就是固定不變，是一個固定值，屬于“定額收益”。

比如官方平台就提供了各個項目的“政府收取的定額租金标準”，不管業主的租金是多少，政府都隻分成一個“固定值”即可。

比如朝陽豆各莊的“兩居室是78平米”，按照政府的“租金參考價”，業主可以獲得租金4000元/月，而政府租金收益隻分成570元/月，占比不到15%。

再扣掉“物業管理費等其他雜費”，業主最後的租金淨收益應該在2500元/月左右。

由此可見，共有産權房的出租是必須要進行“租金分成”的，而且政府分成部分是“定額租金”，不随着租金漲跌而改變。

第四，共有産權房不得“轉租”，中介機構不得“經營”。

在北京的租房市場上，往往很多人都把自己的房子出租給中介機構來運營，比如全包給了“鍊家自如”等等。

這樣自己就可以輕松收取租金，不用再費心了。

但是根據本次通知的要求，共有産權房不得“轉租”，中介結構也不得參與“運營”。

簡單的說，就是“共有産權房”不是用來獲得收益的，不能變成機構或個人的“投資品”，确保了共有産權房的“保障性屬性”。

綜上所述，通過這次“新政”，明确了北京共有産權房是可以“出租”的，但是要想通過“出租共有房來投資獲益”，基本不可能。

北京市對共有産權房的出租，有嚴格的限制條件：出租要在官網網簽，租金有“參考價”，租金要和政府分成，同時中介不得參與經營。

最後還明确了，如果“市、區住建管理部門将對違規出租共有産權住房的相關機構和個人，采取将不良記錄入管理系統、追究合同違約責任、暫停住房回購和上市手續等措施”。

也就是說，如果違反“新規”，你的共有産權房直接“砸在手裡了”，暫停所有的上市手續，納入不良管理系統。

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