我們說什麼時代下容易出現好産品

一定是一個足夠好的城市和足夠好的開發商

2022年這個年份，這一次出現在合肥和華潤的結合

怎麼來定義華潤的不同

除了我們熟悉的項目開發之外，這還是一家标準的，城市投資開發運營商

伴随着城市的深耕，華潤總是可以和一個區域共同開發一同成長

從深圳華潤灣、西安奧體中心、杭州亞奧城……所到之處無不見證着這樣的變化

華潤對于一個城市的重要性不言而喻

華潤選擇一個城市進行深耕也異常挑剔

這一次是華潤在合肥的項目輸出

這個十年來全國GDP增速最高、去年增速達到9.2%、被譽為最牛風投和長三角副中心的城市

在輿論上搶光風頭的合肥如今樓市也在轉型升級

這一升級就遇到了華潤2022年最重要的一号作品

潤城中心

單從後面的文字我們就能感受到項目對于一個城市的改變

01

按照道理來說，這本是不需要太花心思做的項目

因為整體的地段資源實在太好了

它位于合肥城市發展版圖的中軸脈絡上

一個由兩條重要交通幹道，包河大道和龍川路交彙的黃金十字路口

這兩條路就說明了問題

項目北向連接老城區核心、南向連接濱湖、西向連接政務區，商務、産業、金融三區發展的交界處

在這麼一個正中心位置的未來，還有着合肥兩條非常重要的交通樞紐，地鐵1号線和4号線

一條是合肥第一條軌交線，一條是地鐵換乘王，稱這裡為樞紐毫不為過

這塊地就處于這樣的位置

而在另一面，這是一個超過70萬方的城市綜合用地，未來會是一個超級城市大盤

并且由華潤參與操刀開發，現在整個區域正在進入城市更新階段，所有的形态都在叠代升級

未來華潤會輸出一套自帶商業的體量約15萬方

是繼合肥萬象城、蜀山萬象彙、廬陽萬象彙之後，華潤打造的第4座萬象系商業綜合體，也是包河區首個雙地鐵的TOD綜合體項目

所以沒意外的，隻要華潤順利規整的開發完這個項目，這一定是市場極度認可的一個項目

再加上區域限價，讓這個項目顯得極為有性價比

事實上也是如此，這個項目到目前為止500套供應，有一千多人登記，據了解已經進入搖号階段

定義為全合肥的當紅炸子雞毫不為過

所有的迹象都在表明，這本是不需要太過用力就可以很好滿足市場需求的産品

但是凡事都有意外

接下來所做的一切，才是這個項目最精彩的地方

故事的開始有一個總綱，叫

這不是一個綜合體

而是一個TOD

對于華潤而言做一個綜合體是簡單的，但對于這個項目而言，不做TOD實在太可惜了

兩條軌交的交彙讓這個項目天生就沒辦法低調

但是結合軌交一起開發的複合業态，到底如何才能呈現出不一樣的生活感，這才是華潤需要思考的

02

華潤在規劃這龐大的70萬方的複合業态的時候做了三件事情

第一件就是連接

面對着地塊一南一北兩側的地鐵站，華潤并沒有讓它們孤立在地塊外部，而是用規劃的方式銜接在一起

這也是一個綜合體邁向TOD的第一步，項目的存在本質上也是城市配套的一部分，更高效的整合市政配套的部分

所以我們從規劃上可以看到

整個商業體在十字路口呈現一個L型，仿佛兩個觸角分别在南向和北向銜接住了地鐵站

所以整個大盤就以這樣的面貌呈現在我們面前

一個在黃金路口的一個超級轉角

除此之外，我們還看到設計的一些小心思

首先是地塊南向的葛大店南站

綜合體的部分在地下空間突破了紅線範圍直接銜接到了地鐵站，從而讓用戶可以風雨無阻的通行

這一部分的空間也被納入華潤的後期運營部分

地鐵成為項目的衍生，從而緊密的銜接在一起

而在另一個端頭的地面，我看到了另一種銜接

北面的銜接相對軟性，在地鐵出口，華潤規劃了一個穿透性的裡弄街區

所以整個項目可以看到一條很特殊的軸線

圍繞在兩條主幹道的一側，串聯出另一條很特殊的交通樞紐，一個結合商業 城市軌交的複合業态，從而讓空間效率更好，生活體驗感更好

當然如果隻是單純的物理結合也就算了，我們可以看下整個生活場景

我說下南裡的部分

我們看到地面部分外部還有一部分市政公園，華潤整體将這塊進行一體式規劃

在一個城市快速通行空間内有了一個很好的緩沖節點

雖然都是紅線外的區域，但是華潤并沒有降低設計标準，反而将最強的建築美學放在這個區域

外部的綠化、建築本身以及下沉庭院結合在一起，形成整個合肥非常有文化氣息的休閑廣場

這就是TOD模式的内容，項目規劃和市政配套的結合，本身就為了創造更多元的複合空間，給到一個城市更多的可能

另外我們還可以看到一個細節

這個空間除了串聯商業和地鐵之外，住宅區域的人群也可以在這裡交彙形成一條獨立動線

換句話來說，這裡成為除了潤城中心那個核心MALL之外的另一個副中心

這件事在北裡同樣存在

通過建築規劃也在北向和地鐵銜接的部分，形成了一個很有情趣的街區

上海天空之城選擇用橋元素來連接各個地塊，日本澀谷未來之光對垂直空間的利用發揮到極緻

而我們看到

華潤做TOD有什麼不一樣的地方

它選擇用一種最流暢和無感的規劃排布，在重塑城市交通體系的同時，更注重輸出造場邏輯

伴随着商業和交通的結合，出現了三個節點，這三個節點也給了未來這裡的住戶三個不一樣的體驗空間

這就是一個TOD連接了所有資源之後成為了現在

03

當然，交通體系的參與是項目蛻變的驅動，但還不是全部

華潤做的第二件事是：内部活力輸出

剛才大家可能意識到了

可以看下整體的規劃圖，分為A、B、C、D、E五個地塊，A、D商業地塊環繞着住宅排布，天然形成很好的包圍

除了圍繞着地鐵排布的L形商業理念

華潤在圍繞着地塊特質，試圖輸入另一條十字中軸

就是這一條

如果說包河大道和龍川路交彙是城市主動脈，那麼潤城中心内部的兩條軸線就是TOD生活主場地

而這兩條軸線的交彙又形成了一個很特殊的城市廣場

伴随着紅線退讓以及各種街區的規劃，與城市道路連接的地方，退讓出更多開放空間，形成多處外擺

讓路口不再隻是為了通勤，也可以是華潤營造的生活造夢空間

個體來到這裡可以很方便，也可以逛的很慢

這樣的生活場景，在大盤内部成為了又一個節點

我們說對于TOD而言，數字上的大是無感的，客戶能夠得到的可能才是最關鍵的

我們看到伴随着整個規劃的邏輯，所有的元素都被很好的捏合在了一起，并且滲透到業主生活的每一個角落

這可能是這個項目最迷人的地方

體量的大或許隻是表現，業态的複雜是内部的訴求，但是對于客戶而言，可以在這麼一個複合體商業裡得到盡可能多的生活可能

這或許是華潤在潤城中心裡追求的極緻思考

北裡街區打造的是一條全天通透的活力開放式街區

南裡街區偏向文藝文創，城市裡鬧中取靜的感覺，也是歸家的一個過渡空間

一南一北，一動一靜

一個MALL加上兩大體驗式商業場景很明顯華潤的野心是巨大的，也是因為這個項目地段足夠好體量足夠大，這樣的構想也算是承接下來了

04

所以我們來感受下未來可能會呈現的

也是華潤做的第三件事

營造超級底盤生活場景

華潤在各個重要節點規劃對應的情緒化的小場景，這些場景對應成為将來生活的一部分

就拿歸家動線來說，就有很多場景可以想象

且從每個方向，歸家沿途遇到的風景和情緒都是截然不同的

從北側地面歸家，是一條極具煙火氣的商業街氛圍

步行沿着煙火氣的慢行商業街區，白天和晚上的氛圍又不太一樣

從南裡商業街歸家，沿途會經過一個休閑的城市綠地，迎接落日的餘晖，更多的是安靜惬意的環境

同時也可以選擇無風雨式的歸家，通過地鐵連接的負一層地下商業，經過繁華的商業MALL的内街，直接到達社區入口

還可以從萬象MALL的下沉廣場，逛一逛地下商業街後，再選擇從地面回到住宅社區入口

這時候的下沉廣場就像是整個住宅社區的地下歸家大堂

不僅僅是一條條體驗感不同的回家路線

還有很多自帶生活情趣的小場景

沿着下沉廣場走進商業MALL，可以感受城市商業的極緻繁華

内側十字路口的城市廣場，更多的是生活的煙火氣

地鐵口出來的街角公園，回家之前的情緒緩沖放慢步伐

除此之外，華潤也會在後期輸出自己的最強資源

包括行業市盈率排名首位的上市商業服務品牌，華潤萬象生活

它強大的運營能力不僅讓項目擁有更穩健的服務底盤，也賦予未來生活更多的想象空間

這些資源疊加場景一同交付給用戶，這些都構成住宅區域的超級底盤

住宅區域部分首層架空，和各功能節點的連接，也營造了更多的社區場景，讓小環境内的配套足夠豐滿

這次華潤将産品線裡的“潤”系加持到本項目，更大的提高了地段價值和住宅宜居度

所以這個項目真正金貴的是什麼

除了稀缺土地之上的大盤規劃，既有地段的大開大合、也有TOD創造生活的細枝末節

華潤讓我們看到一個城市級TOD項目的使命

不僅帶來城市界面的改變、商業格局的升級、城市活力的煥新

某種程度上這就是一次對地段價值的重塑

為客戶帶來更便捷的高效生活的同時，又創造種種生活化、場景化、情緒化的柔性空間

可以想象當這個70萬方的城市綜合體，未來投入使用時

它的後期價值就不僅隻是成為城市新的居住标杆這麼簡單

而是随着時間的推移，它能夠給合肥這座城市的發展帶來多大的能量

這才是我們最期待的

05

最後和大家聊聊華潤置地和合肥城建

華潤置地内部的TOD版本已經經曆了四次叠代，在潤城中心我們看到了這家企業對于城市更新的思考

關鍵是什麼，關鍵是這個品牌的無短闆

不論是企業實力還是資源整合能力以及現在對研發設計的思考都是如此

這個項目也是華潤置地品牌多年來沉澱的硬實力的一次集中兌現

在我眼裡

華潤置地是最有可能把TOD從概念兌換成事實的房企

合肥城建作為安徽第一家上市房地産企業，一直緻力于參與合肥城市更新建設，是最懂這座城市的開發商

華潤置地和合肥城建的聯手躬身入局，才讓這麼一個現象級TOD能夠兌現

行業内正規軍的崛起，某種程度上也是我們最需要注意的

以上為正文，來自真叫盧俊

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