北京樓市六大陷阱與四大窪地資源?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，下面我們就來聊聊關于北京樓市六大陷阱與四大窪地資源?接下來我們就一起去了解一下吧!

北京樓市六大陷阱與四大窪地資源

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

---

Q:提問:您好！本人最近剛落戶北京，媳婦名下有一套70平左右的住宅在新源裡星源彙，目前閑置未住人，裝修較好不想出租，全家三口人跟嶽父母一起住。最近準備在大興義和莊未來雲城購入一套三居新房，2024年底交房，準備給自己及自己父母住，偏剛需兼帶投資，

關注點：一是臨近京雄高鐵大興站以及黃村火車站地鐵站，後續還有s6号線規劃，本人後續可能去雄安上班，為高鐵通勤做準備，即使不去雄安，坐高鐵去西客站通勤上班也看似也方便。二是賭一下大興新城規劃，義和莊一帶應該會發展潛力較大。請教：一是這個時刻買入大興高鐵站的新房是否明智？二是星源彙的住宅如何處理比較好？

A:回答:您好,環京區域和北京幾個邊界區域就是衛星城市的概念,這些區域流入的人口購買力很弱,本地有沒有核心産業支撐,未來上漲空間也很小,大興這條線的漲幅是從最北側西紅門依次輪動高米店、棗園、最後天宮院;西紅門已經屬于通勤居住闆塊了;大興新城規劃的再好,最終還要看産業的落地情況,

東邊有亦莊,什麼産業會到西紅門發展;比如互聯網新媒體,什麼産業會到亦莊;比如中金;物以類聚同樣的道理産業也分為一二三流;前段時間網上曝光的中金工資,這隻是被大家看到了極其一小部分,亦莊随便一家高新企業拉出一個普通員工,年薪過百是很正常的,不過百的證明沒有拼命幹,這種産業性質的購買力和衛星城的購買力有很大差别,

投資不是賭博,投資房産是搭乘這座城市、這個區域的經濟增長,得到确定的回報,買入大興高鐵站不是很建議,不确定性太多,或者說大概率會虧損,投資是機會成本,效率優先原則,搭乘這座城市最快的經濟列車才能得到确定豐富的回報,如果有條件當然選确定性更強的闆塊,不如看看亦莊核心或者溢出闆塊,如舊宮、瀛海;新源裡如果沒有更好的投資品或者資金需求留着即可;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問

Q:提問:京總您好，非常認可您的專業能力，我有兩個問題想向您請教。1，目前我在北京隻有一套新北苑鉑金墅的房産，是之前用兩套較好闆塊的140平三居室置換得來的。現在看來漲幅和流動性似乎比不上持有兩套優質三居。總體漲幅相差還不算大，主要是流動性不如持兩套次新優質三居好。這種情況我是否應該考慮再把疊拼置換回來，仍持有兩套三居室？中間花費成本多，從未來升值的角度考慮，我是否還值得做這種置換？2，如果不考慮置換，我想再增持一套房産，以升值為主要目的，總價控制在500-600之間。我想選擇亦莊路東區的兩居二手商品房，您覺得這是一個比較好的選擇嗎？

A:回答:您好，理論上第一種方案更優，但涉及到成本計算，選籌房源質量等整體方案評估，如果你對于自己的實操有很大信心可以考慮，如果沒有十足把握建議優先方案二，祝一切順利！

Q:提問:京總您好，東西城各有一套房産，目前居住西城，孩子就近上學。東城的一居準備賣掉，換個大一點的房子，改善需求。平時老人養老居住，我們周末回去。預算1000以内，打算考慮郊區的疊拼，看了玖瀛府價格合适，距離較遠，天樾書院位置還不錯，價格偏高，請問京總怎麼看玖瀛府，有什麼其他建議？

A:回答:您好,天樾書院比玖瀛府位置稍好,但這兩個盤大概率會虧損,可以看下天樾書院旁邊的珠江壹千棟,漲幅波動性很大,從2017年到現在一直處于下跌趨勢,今年下跌了大概15%,這種盤隻有市場好起來時才會上漲,上漲過後馬上就會出現下滑現象,玖瀛府的位置更差了,北京的别墅區有很多個,但真正的别墅區屈指可數,西山算一個,中央算一個,發展最好的是中央、其次西山;

昌平這個地方稱為奧北别墅區;也是發展最差的,十幾年了還是老樣子,本地缺乏優質配套,城中村又太多,居住環境很差,比這兩個盤更好位置的麗春湖院子從開盤一直處于下跌中,沙河以南的碧水莊園、玫瑰園漲幅也很差,昌平實際上已經和主城區脫節,本地又沒什麼核心産業支撐,購買力沒這麼強,呈現出的市場反應就是高端需求不旺盛,供大于求;這種遠郊的别墅沒有投資屬性,;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我咨詢!

Q:提問:老師，咨詢下，通州京貿家園，最北邊的房子，客廳朝北，有一點噪音污染，能聽到通燕高速上的聲音，這個問題大嗎，想找中間樓，目前沒有，在猶豫中。謝謝老師！

A:回答:您好,感謝信任!武夷花園這個商圈從最西側的月亮河七星公館、京貿國際城、京貿家園、牡丹園、月季園這五個盤最北側的樓棟高層都會有噪音,通燕高速的行車是24小時的,晚上的大貨很多,這個能不能買,主要看價格,是正常樓棟的7-8折可以考慮,因為您未來賣的時候買家也會要求打折,您今天如果買的價格和正常樓棟是一個價格,就代表您的利潤空間減少,噪音影響還是挺大的.建議再看看其他房源,

建議認真閱讀星球精華欄的文章《通州跑赢大盤選籌導圖》祝一切順利!有問題可再向我咨詢!

Q:提問：京總您好，我目前想買非剛需品質房，因考慮到父母在東高地，想離那兒近點好照顧，看了亦莊的熙悅雲上和旁邊的和錦誠園，這倆是不是屬于您說的河西南？但熙悅雲上沒有配套，與和錦誠園公用設施，都在7w左右，請問會站崗風險嗎，以及請問這兩之間您看好哪個呢？

如果不考慮離父母家近的因素，也去看了朝陽的綠城沁園，配套都有計劃，雖然目前還都沒有，但這個盤融合了多種面積的戶型，小到55大到149，感覺之後居住環境會很複雜，不安逸，您怎麼看？與剛才說的熙悅雲上和和錦誠園相比，您更推薦哪個？

因現在手頭有約300w，在廣外有一個40來平的開間，大約能賣400左右吧？想湊個700多全款買，以後生活沒壓力了。但目前看廣外這一直長勢良好，又有點不舍得，您建議是全款還是帶點呢？我們目前沒有孩子，以後也不打算要，可以不考慮上學問題，單純提升品質，以及保質增值方面，同等條件東邊或南邊還有什麼地塊值得入？希望賜教。感謝！

A:回答：您好,感謝信任!和錦誠園、熙悅雲上單價7w,亦莊核心區的海梓府、萬科金域東郡7W,北側的楓丹壹号6W5,上述您提到的兩個盤存在嚴重的溢價,不是站崗的問題,二手房市場大概率會下跌

瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最後是德茂小區;興海園的價格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區3萬8,區域的品質次新盤,紫宸苑4萬7,已經連跌5年,從這個區域的二手市場成交情況可以判斷出,這個闆塊的購買力并沒有那麼強;豆各莊有大量的回遷安置房,後期區域的居住品質很難提上去,焦化廠不是最要命的,優勢是有地鐵,距離市區比較近,但北京的地鐵已經不是稀缺性配套;品質樓盤隻有富力又一城，其他全為政策福利房，人群結構比較一般。

北臨京哈高速,南臨京津高速,西靠東五環,東邊是通惠河,區域向北為各種工廠加禁毒教育基地，這幾點不利因素會導緻未來這個區域的發展受限.富力又一城已經橫盤多年;這兩個闆塊都存在硬傷,一個是硬件設施,一個是嚴重溢價,廣外的價值還可,未來有麗澤的輻射,如果您賣廣外買這兩個闆塊建議慎重

不考慮學區,考慮保值增值可以看看常營的蘋果派、萬象新天、柏林愛樂,常營屬于國貿的次級溢出闆塊,未來有通州大運河的利好,可以承接東西兩大産業的剛需購買力,配套也比較成熟,房價相對穩健一些;建議認真閱讀精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

Q:提問:您好，請問您對現在北京住建委剛出的針對60周歲以上老人優惠貸款買試點房怎麼看，目前是有三個試點的項目。如果有700萬左右預算給老人買房子，是購買這些項目好，還是購買比如亦莊河西那邊的房子好？從保值增值方面來說的話。另外就這個預算來說的話，您還推薦哪些？

A:回答:您好,未來北京因區施策是趨勢,這些區域缺乏樓市的基本支撐點;樓市的三個重要支撐點;一是産業發展，二是人才發展，産業聚焦人口，最後才是商圈發展;背後沒有優質的購買力很難發展出優質商圈,如果就業崗位不多,最終的商圈會形成睡城;這些試點區域的漲幅可能會在政策出台後炒作一波，短期内有上漲的現象,但漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，

也就是這些闆塊的市場并沒有這麼強，都是虛火旺起來的;價值比較弱導緻沒有持續的購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些區域的房子我一般都是建議趁着高峰期出貨而不是買進。700的預算亦莊比較穩健可以認真淘淘;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利.有問題可再向我提問

Q:提問:非常感謝京總之前的指點。由于現在置換房家裡意見不統一，出現兩個方案，不知哪個更優，請京總點撥。基本情況：計劃今年在北京換房後另購房投資，現有西二旗智學苑3居1套，目前市值700 ，計劃再投入700 換房或者投資小戶型。現有兩個方案請教京總：

1、西二旗智學苑出售，另外增加500，買入橡樹灣或者東湖灣、萬和城兩居，總價1200以内。或者追加杠杆到1700，買入這三個小區的三居室。關于智學苑，目前已确定西二旗小學調整為中關村一小分校，且今年有希望換物業，未來是不是有升值潛力？繼續持有還是置換？

2、繼續持有西二旗，另加700 買入小戶型。可選奧森闆塊例如澳林春天一期或者二期兩居室；或者望京東湖灣開間？橡樹灣開間？純投資，哪個方案更優？也可以考慮其他升值空間好的小兩居闆塊和小區，懇請京總推薦。因為孩子上學方便考慮，近三年都會租房住。3年-6年後有可能整合資産再換房自住。以上，懇請京總點撥。叩謝

A:回答;您好,1、原本小區不帶學區,突然劃入學區,有2種情況,1是劃入普通學校,這個漲幅比較輕微,如果是劃入的重點學校,漲幅比較明顯,可以說是很誇張,短期(2-3個月)最高能達到50%;這個重點學校指的是同區域缺乏優質教育資源的情況下才能凸顯,當價格短期到頂時會有一個冷靜期,

智學苑的價值是價格低性價比比較高,在西二旗闆塊流通性屬于數一數二的,但居住體驗在同區域并沒有特别大的優勢,其次西二旗産業較多,居住樓盤較少,準确說不是産住結合的區域,整個區域的居住體驗并不是特别好,更換物業和劃入學校算是利好,結合這個盤在同區域由于價格優勢比較凸顯,應該會有一個不錯的漲幅,預計15%-20%左右,處于機會成本可以留着觀察一段時間

2、700 選擇奧森闆塊的兩居室很好,奧森屬于純居住闆塊，沒有學區溢價，緊靠城市公園綠地，生态資源比較稀缺。整個區域居住的人群也都是企業高管，高校職工，央企領導;人文環境屬于社會上層精英階層;如果能加300預算可以看下上林世家、京師園、700 您看的盤尚可,三期也能拿下,比二期品質高點,同時可以關注下朝青闆塊的青年彙、華紡易城,望京東湖灣和橡樹灣開間都可,但從居住上2居更有優勢;選籌上可參考星球精華欄文章;祝一切順利!

---

Q:提問:您好，拜讀了一段時間您星球的文章有一些感悟，但就換房的事還是想和您具體聊聊;我們現在有一套遠郊的房子市價330萬，想置換一下市裡的房子，賣出現在這套加上手上的現金，能夠620萬左右的首付款，可貸200-250萬，我家孩子5年後上小學，已有海澱魏公村一帶的學籍，但沒有周圍的住房，有以下幾種想法：

方案1:想換魏公村周圍韋伯豪、悅園、友誼社區、廠窪、魏公村8号院一帶的800～880萬的房子，因為本人在魏公村一帶上班，這樣以後接送都比較方便，生活質量還能保證，這一帶隻有韋伯豪、悅園是2000年以後的，其它很多都是90年代的房子，這種還能不能買，過十年出手會不會有困難，或者魏公村周圍方圓三公裡的範圍有沒有預算合适又能跟上整個大盤的房子，請京總指點一下，謝謝

方案2:因為老公在西南五環上班，想置換北京西邊或海澱範圍能跑赢大盤或跟上大盤的房子，然後在魏公村附近租一套房子，不知道這樣的置換該選什麼位置比較合适，但考慮租房子住會不穩定，我們置換的目的是保證生活的情況下換一套起碼能跟上大盤的房子，還請京總幫忙分析一下哪個方案更适合我們，以及對應每個方案中具體位置的選擇，感謝

A:回答:您好,感謝信任!1、魏公村闆塊的韋伯豪、悅園很好,韋伯豪的漲幅一直是區域内的領漲盤;孩子未來在附近上學,本人又在這一帶工作,完全可以優先這個區域,海澱的核心位置是中關村一帶向北延伸,西南部并不是發展的核心;不建議到西南方向做選籌;

2、關于2000左右的房子未來十年甚至二十年好不好出手,這個問題不能用單一的維度去考慮房子的價值,房子隻是其中一項因素,真正有價值的是這所房子所占有的區域資源,尤其是不可再生的土地資源,商圈優質,而商圈内80%-90%的樓盤很拉垮,隻有幾個樓盤的品質還可，

品質指的是建築年代、物業水平、小區環境、戶型舒适度,那麼這幾個樓盤就會成為這個區域人人都追捧的樓盤，從而一次次将房價推高;如果地段内沒有新的住宅供應,那麼這類住宅産品的天花闆會比較高;這個是微觀市場邏輯,按照這個邏輯選房不會錯;宏觀市場相信房價一定會繼續上升,上漲沒有盡頭,保持這種信念既能吃到行業紅利,可閱讀星球精華欄文章08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策;祝一切順利!

---

Q:提問:京總，您好！目前家庭有一套東直門附近的小房（1911前購入，特别小，自住不足），孩子明年入學。預期想今年再入手一套，用于自住，未來小孩上學可接受半小時内車程接送，總價1300萬上下三居或兩居

無需考慮上班區域，較為自由。期望是品質和周邊環境好一些，未來投資價值也是重點關注點.目前看了一下陽光上東、觀湖國際，亮馬名居的兩居，湊一湊可以買到。請教一下有什麼比較推薦的區域或者小區？對于目前看的幾個小區，有何建議？謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!這三個盤觀湖國際綜合對比更有優勢一些,樓盤居住體驗好,商圈優質,亮馬名居雖然位置不錯,但是東三環國貿以北有斷層缺陷,就是個别品質較高的商品房樓盤周圍全被商業、寫字樓包圍,這個就會導緻居住體驗很差,您看一下國貿南側比較優質的商圈是雙井,北側是太陽宮、再往北是望京,東邊是朝陽公園、朝青

所以亮馬名居的漲幅不穩定,有時會高一些,但回落也是常有的事.酒仙橋是個很獨立的闆塊，區域特别固化，城中村太多改造難度比較大加上大型的藝術區占據大面積的土地資源,導緻整個區域商業的布局不是很合理;很難吸引到外區的人到這裡買房。其次電子城是夕陽産業，如果考慮酒仙橋不如看西側的望京;或者南側的三元橋,1300的預算可選的樓盤很多,保值增值性要優于酒仙橋,可以關注下三元橋的鳳凰城二期、望京的慧谷陽光、季景沁園、上京新航線、臻園、國風上觀、國風北京二期;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

---

Q:提問:京總，你好，現在有個特别急的買房事情咨詢一下，工作在朝陽，考慮孩子明年上小學，我家外地有貸款記錄，在北京就隻能按照二套買房了，有現金600多，近2個月各種請假看房，綜合考慮性價比有兩個選擇，這兩個地點都是800多w的：一個是望京的利澤西園建築面積106平，屬于老房子了，小學初中對口的是望京陳經倫分校；還有一個就是東壩的奧林匹克花園建築面積125平，對口的小學是北師附小奧林匹克花園實驗小學，中學以前對口的是八十管莊分校常青藤校區，今年的政策從9月份開始要更名為北京中學第三分校；

這兩套房都在我們的總預算内，首先我們主要考慮兩個孩子上學問題，其次考慮未來房子的保值增值空間：1、望京是由于阿裡總部在附近，不知道還有沒有增值保值空間，也不知道望京是不是有溢價，是不是房價會下降；2、東壩小學不如望京陳經綸，居住要比望京這老房子要強很多，我也看過你分析過東壩奧園和常青藤的房子，而且聽中介說萬達和地鐵都是明後年開，也不知道還有沒有增值空間。希望京總給指點迷津，在此特别感謝

A:回答:您好;東壩和望京屬于不同性質的區域,望京屬于北京産住結合發展比較成熟的區域;房價的天花闆比較高,這種龍頭區域不存在存在溢價的現象,東壩到目前還在賣概念,準确說東壩屬于城鄉結合部,從投資維度,買城鄉結合部的邏輯主要是買被低估的區域,價格比較便宜還存在套利的空間,因為核心區一直在發展，呈現的結果就是房價逐步上漲，老破小的價格基本上接近次新，品質樓盤更是脫離剛需承受範圍，而城鄉結合部的價格隻有核心區的一半，就會有一部分人群不願意在主城區上車，把方向鎖定稍遠一些的城鄉區域

用犧牲距離換取品質這樣的方法買第一套房，城鄉結合部一般最好的進場時間是規劃剛出爐,有大批一線開發商進駐的時候，這是值得進場的一個風向标,如果這種區域由于政策宣傳利好，加上開發商炒作拉動，短期就會存在暴漲的可能性，這種位置的房子表面看的是價格，而最終看的還是價值;城鄉結合部的拐點是不斷在變化的，買點并不是一直存在;東壩有價值但溢價已經很嚴重了,已經過了最好的進場時間,現在賣的并不便宜,買的價高就意味着未來漲幅的空間比較小;

其次再說學校也不如望京,學校好不好主要看生源,往深了說是看家長,從區域的人群結構,東壩和望京也是有很大區别,東壩中路以東基本全是保障住房小産權房 回遷房和各種福利房.未來會增加區域密度,人口結構複雜,整個區域的成長性會受限制.買房無非就是選地段、樓盤和房源，這三個指标最重要的是地段和樓盤，地段決定未來的天花闆有多高，樓盤決定着成長空間有多大，這2個指标隻要優質,即便是你選的房源稍差也不會影響未來的升值性.

好地段的特征是;高新産業聚集 稀缺性配套 好的品質.品質看的是兩個方面，一個是樓盤品質，一個是區域品質。樓盤品質看的是居住體驗和物業，區域品質看的是整個區域的自身環境和人文環境。有的樓盤品質很高，但是地段一般，缺乏購買力支撐.有的地段不錯，但是商圈環境很差,就像潘家園在三環内，距離國貿近在咫尺，但整個區域的房子常年跑輸大盤，漲幅還沒有五環外的高，核心原因就是這個區域的人群結構,這樣的區域即便是在核心地段也難跑赢大盤.雖然奧林匹克花園的居住體驗優于利澤西園;但是從區域的産業結構,人群、東壩不如望京,望京的價值不至于阿裡,産住結合是城市發展的一個新方向,現在的亦莊也是在向着望京的方向發展,這個是趨勢,建議優先望京;建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

---

以上問答來自公衆号|京房會關注公衆号|京房會加入“知識星球”可進行提問,有問必答

重要内容隻在知識星球發布

---

公衆号知識星球内部文章

每周更新一篇

宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠杆，就無法進階

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

持續更新中···

,

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!

查看全部