山東法院民法典适用典型案例06

“跳單”的認定及法律後果——蓬萊區某中介公司訴初某中介合同糾紛案

裁判要旨

“跳單”行為是指買受人或者出賣人與中介公司簽署了委托協議，中介公司按照協議履行了提供資源信息并促使買賣雙方達成交易的義務，但是買賣雙方或者其中一方為了規避支付中介費，繞開中介公司而私自簽訂買賣合同的行為。委托人在接受中介人服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，仍應當向中介人支付報酬。

基本案情

2020年12月，初某為方便孩子就近上學，計劃購買一套學區房，遂找到蓬萊區某中介公司，委托其幫助尋找合适的房源。雙方簽訂《購房委托協議》，約定初某委托中介公司提供房源、看房及中介服務，初某應于購房成功後給付中介公司報酬，即購房款總額的1%。

協議簽訂後，中介公司為初某提供了一套毗鄰某中學的學區房，并先後兩次帶領初某實地看房，期間雙方多次通過微信、電話等方式溝通看房、購房事宜，初某對房屋很滿意，意欲購得此房。後初某通過朋友打聽到房主聯系方式，繞開中介公司與房主私下協商購得此房，并辦理了過戶登記手續。

事後，中介公司多次與初某協商，要求初某支付報酬，均被初某拒絕。2021年2月，中介公司将初某訴至煙台市蓬萊區人民法院，要求初某支付報酬及違約金。

裁判結果

煙台市蓬萊區人民法院受理該起案件後，充分發揮速裁團隊的審判特點，以“法官 人民調解員”工作模式全方位、多角度展開訴前調解。

辦案法官綜合運用民法典關于“跳單”行為的新規定對本案辨法析理，明确告知初某，其與中介公司簽訂的《購房委托協議》系雙方真實意思表示，且不違反相關法律、法規規定，該協議合法有效。中介公司已按約履行了提供信息機會、媒介服務的合同義務，初某逃避支付報酬的“跳單”行為成違約。依據法律規定及合同約定，初某應向中介公司支付報酬并承擔違約責任。

與此同時，人民調解員結合公序良俗及社會主義核心價值觀中誠實信用的内容對初某曉之以情理，着重說明誠實信用不僅是中華民族的傳統美德，更是現代社會每個公民安身立命的根本，若“跳單”行為及其背後的價值觀在社會上大行其道，将給包括初某在内的所有社會群體造成不可估量的損害。

經過法官及調解員的調解工作，初某同意當庭一次性給付中介公司報酬10000元，該案調解結案，最終案結事了。

案例解讀

本案中，初某雖然是通過朋友與房主溝通後簽訂買賣合同，但其接受了中介人的服務，并利用中介人提供的服務簽訂了合同，其為少交、不交中介費而繞開中介人直接與房主訂立合同的行為，符合“跳單”違約的構成要件，即：（一）委托人接受了中介人的服務；（二）委托人利用了中介人提供的信息機會或者媒介服務；（三）委托人繞開中介人直接訂立合同。

《中華人民共和國民法典》第九百六十五條明确規定了“跳單”行為的法律後果：委托人在接受中介人服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。該條文作為分則部分的新增規定，明确禁止“跳單”行為，認可中介合同中“跳單”違約條款的法律效力。此外，即使中介合同中沒有關于“跳單”行為屬于違約的内容，委托人利用中介人提供的獨家資源或者服務後繞過中介人達成交易的，中介人也可以依照上述規定向委托人主張權利。

之所以容易發生“跳單”，是由中介合同自身特征決定的。中介服務合同的客體是服務行為，該客體的非實體性往往會使接受服務一方在向服務提供方支付對價時産生極度的心理不平衡，容易産生“不讓中間商賺差價”的想法。但在商品經濟社會，凝結在商品中的無差别人類勞動才是商品價值的終極度量衡，所以中介服務合同中的服務行為作為中介人基于自身信息資源優勢及現實勞動付出的凝結，理應被尊重并收獲合理對價。

“跳單”行為不僅會損害中介人、委托人的利益，而且不利于房地産行業的健康發展。對中介人而言，中介人在中介活動中積極服務，提供适合的房源與交易機會，為委托人節省了大量人力物力，委托人在滿足自身需求的同時理應為自己的獲益“買單”。“跳單”是對中介人辛勤付出的踐踏，損害了中介人的合法權利。對委托人而言，其本可通過中介服務，規避房産交易風險、保障購房資金安全，但因委托人跳開中介，無法獲得有保障的中介服務，沒有專業的服務機構保駕護航，一旦發生問題，往往賠了夫人又折兵，輕則“花錢買教訓”，重則“錢房兩空”。進一步講，“跳單”更是房地産交易行業惡性循環的助燃劑，加深了委托人與中介人之間的不信任，擾亂行業的規範和秩序，不利于房地産市場的健康發展。

民法典首次将禁止“跳單”行為上升到法律層面，對違背契約精神的行為進行了嚴格限制。該項新規不僅有利于保障中介人、委托人的合法權益，也有利于促進房地産市場的平穩、有序、健康發展，更有利于在全社會弘揚誠實守信的傳統美德，形成人人重承諾、守信用的良好風尚。

相關法條

《中華人民共和國民法典》第七條 民事主體從事民事活動，應當遵循誠實信用原則，秉持誠實，恪守承諾。

《中華人民共和國民法典》第九百六十五條 委托人在接受中介人服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

法官簡介

王麗娜，現任煙台市蓬萊區人民法院審判監督庭副庭長，一級法官，法律碩士。曾獲得煙台市中級人民法院授予的三等功、蓬萊區委、區政府嘉獎等榮譽稱号。

一審獨任審判員：王麗娜 法官助理：李甯 書記員：王鳳娴

承辦人：煙台市蓬萊區人民法院 王麗娜

編寫人：煙台市蓬萊區人民法院 李甯

審定人：蘆強

來源：山東高院審管辦

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