深珠合作區還搞不搞？後環那片“靓地”到底怎麼規劃，何時賣？

就在上周，高新後環片區一個用地面積約22.7萬㎡的城市更新改造項目提上日程，引發關注。

70萬平！唐家又一工業區，馬上拆建！後環價值凸顯！

從航拍不難看出，這個項目，以及其身後的這片淨土，有太多值得暢想的空間。

丨高新區後環片區

今天，我們來說說珠海高新區的新格局。

了解高新區的朋友都知道，目前後環仍有一片“荒涼”之地有待開發，相較于前環片區、南北圍，無論是人氣、配套、資源等都是稍遜一籌。

然而，行内人都知道，這是一片充滿想象的處女地。位于珠海高新區幾何中心，東北面是科創南圍和科創北圍，西南邊是唐家古鎮和前環，東望淇澳島。

丨區位規劃圖

事實上，高新區對這片土地寄予了極大的期望。

一方面，政府不斷修改用地性質。截止2018年1月，後環工業用地增至11%，居住用地占比從26.1%降至24.57%。

有行内人透露，目前高新區正在不斷優化後環片區的用地指标，增加産業用地，為承載深珠合作區做準備。

而房姐根據過往的控規修改，也看到明顯變化：

也正因如此，盡管開發商對後環片區用地“垂涎欲滴”，但政府一直未供地。除了唐家第一工業區更新項目、東岸村舊改更新項目和裕華聚酯更新項目之外，區域内并無大動作。

值得一提的是，東岸留詩山舊改項目已經動工，預計明年3、4月份面世。

丨唐家第一工業區舊改項目

去年，珠海市九屆人大八次會議召開，會議上強調：

深圳産業對接、支持科技成果到珠海轉化，是珠海重點工作之一。根據部署，珠海将推動建設珠江口西岸高端産業集聚發展區，謀劃建設深珠合作示範區。

所以，高新接下來的5年，如何做好深珠對接，是發展的重中之重。與此同時，深珠合作示範區會落地哪裡也是關鍵所在。

：深珠合作區再上頭條！PK北圍，PK半島，後環才是“潛力王”？

無獨有偶，就在今年2月，珠海市九屆人大九次會議召開，市政府工作報告對高新區2021年重點工作作出部署，其中提到：“以國際标準建設運營高新區淇澳島和後環片區，打造東部濱海新城。”

可見，後環片區的未來，尤為值得想象。

高新C位，左右逢源

一邊是前環片區，一邊科創片區，前面是科技孵化片區，後面是淇澳島。

後環無疑是妥妥的C位，不僅承接起了聯通區域闆塊紐帶功能，也将各闆塊資源為其所用。未來，待周邊闆塊開發完畢，後環片區則可以承接唐家半島、北圍的購買力。

但片區能否起飛，關鍵在于深珠合作區的落地與否。

丨區位規劃圖

坐擁交通利好

交通是城市發展的先行官。謀劃深珠合作示範區，交通至關重要。

首先，深珠通道入珠首站是淇澳島，後環則位于淇澳大橋下橋口是首站位置。

根據規劃，深珠通道在珠江口西岸自淇澳島登陸後共設置13處互通立交，分别銜接珠海市的淇澳大橋、金琴快線、西部沿海高速、江珠高速、機場高速、高欄港高速及中山境内的高快速路。

而後環則與淇澳大橋、金琴快線上橋口相鄰，是淇澳大橋下橋口是首站位置。不過，深珠通道乃遠期規劃，情況暫不明朗。

| 深珠通道路線圖

其次，規劃中的南沙至珠海城際（廣州地鐵18号線南延線）走向曝光。

從線路圖可以看出，唐家灣站和現狀廣珠城際唐家灣站并不重合，而是設在淇澳島靠海的西側，即後環片區。

除此之外，後環片區與興業快線北段東西入口，咫尺相鄰，内通外暢的交通格局基本形成。

一條直通深圳，一條連同南沙。後環坐擁唐家灣和珠海北兩個交通資源亮點。可以說，兩條線路直接圈出了灣區融合的爆發點。

丨路線示意圖

政府規劃，可以用來判斷一個區域闆塊的價值和潛力。

根據規劃，後環片區規劃用地面積約17.38平方公裡，其中規劃建設用地面積為13.85平方公裡，規劃結構為“兩心、兩軸、十組團、綠廊成網”。

那麼，相較于同樣是熱門置業區域的唐家半島、北圍，後環在規劃上又有什麼發展優勢呢？

城市的發展，長期的決勝關鍵是人口和開發土地，它意味着創造力和消費力。無論是從建設用地、人口和定位來看，後環都有後發崛起之勢，勁頭十足。

丨後環規劃，僅供參考

教育方面，後環片區規劃建設1所中等職業學校 、2所高中、6所初中、11所小學，19所幼兒園；前環片區規劃建設1所中學、2所小學和6所幼兒園；北圍片區規劃建設1所高中、2所初中、6所小學和8所幼兒園；

醫療方面，後環片區規劃建設3所醫院，合計約900床；前環片區規劃建設1處醫療設施及1處門診部；北圍片區則規劃建設1所500床綜合醫院，6處社區衛生服務中心；

其他配套方面，後環的規劃也相當豐富，科技館、電影院、文化館、青少年宮、博物館等一應俱全。

規劃圖

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一點總結：

綜合比較，唐家半島坐擁豐富的山海資源，目前土地開發接近成熟，在售項目多半屬于剛改或者改善産品，随着價格不斷上漲，剛需上車機會并不多；

北圍處于一片欣欣向榮的開發狀态，但配套方面有待兌現。目前闆塊在售産品雖然不多，後續供應量充足，買家選擇較多；

至于後環片區，目前仍是一張白紙，但整體規劃超前。無論是人口、産業規模、基礎設施，還是公共服務等，都将迎來質變。若深珠合作示範區當真落地于此，這無疑是給高新的發展畫出了另一張恢弘藍圖。

丨後環片區

我們不妨參考一下周城市，無論是深汕合作示範區，或是深惠同城，深圳對周邊城市的經濟帶動是毋庸置疑的。所以，從長遠的目光看，後環的未來是不用擔心的。

當然，目前深珠示範區還在謀劃階段，落地何處還言之尚早。還是大家對此還有其他看法嗎？歡迎留言讨論。

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