在城市升級改造的過程中，開發商如果需要征用土地，位于被征用土地上的現狀建築，就需要拆除搬遷。而開發商以實物方式補償給拆遷戶的房子，通常被稱為回遷房。很多人在買房的時候會通過不同的渠道購買，除了從開發商手裡購買期房，或者從二手房市場購買舊房，還有一種情況，就是從拆遷戶的手裡購買回遷房。為何有些人會去購買回遷房呢？主要因為回遷房具有二個優點：

第一，價格比較便宜。在對拆遷戶進行補償時，開發商有時候會單獨開發一個小區作為安置小區，有時候則是在對外銷售的樓盤中，穿插進一些回遷房。但是無論回遷房處在什麼樣的樓盤中，相比較而言價格都是非常便宜的，有時候能比市場商品房的售價便宜20%～30%。這是在房價高企的情況下，回遷房之所以能夠吸引購房者的主要原因。而且回遷房的面積大多數是中小戶型，非常适合收入不高的年輕人居住。回遷房賣得很便宜，并非是回遷戶自願虧本出售，而是開發商前期通過拆除低樓層的房子，建造了更多層的高樓，利潤已經翻了無數倍，因此在拆遷補償上，才能有讓步的空間；拆遷戶到手的房子遠低于市場價，也就有了向購房者讓步的餘地。

第二，位置比較優越。買房不是買房子的本身，而是買房子背後的資源。位置決定房子價格，位置優越的房子，上漲空間也大。凡是能夠遇到拆遷機會的房子，位置優勢往往是吸引開發商投資的原因之一。比如很多棚改項目中被拆除的老房子，都位于城市的核心闆塊。而不少房子拆除以後就在原址上建造高層住宅，位置優勢是最讓域外購房者為之心動的。特别是城鎮化擴容之初在原址上建造的回遷房，周邊醫療、教育等資源齊全，小區配套設施完善，交通出行方便快捷，入手後居住生活非常方便。

那麼，回遷房能買嗎？按照内行人的看法，需要具體情況具體分析。首先，如果回遷房已經辦理了房産證，并且已過了限售的時間，就能和其他的普通二手房一樣，走正常的房屋交易流程，這種情況下當然是可以購買的。但是在大多數情況下，購買回遷房需要承擔很大的風險，因為回遷房的“坑”至少有6個：

第一，回遷房不易辦理房産證。很多回遷房是沒有房産證的，隻有一份與開發商簽訂的回遷協議。如果想辦理房産證，就需要等整個小區的房子賣完了，開發商才能給回遷房補齊辦證手續。因為開發商如果先給回遷戶辦理了房産證，回遷戶就可以将房子賣掉變現，影響開發商的房子銷售；而且因為回遷房的價格便宜，回遷戶在賣房的時候很可能大幅降價，就會擾亂開發商的市場定價，導緻開發商的房子更難賣掉。而回遷協議是開發商與回遷戶私下簽訂的商業協議，是無法辦理房産證的。但是沒有房産證的房子，就不能遷入戶口，小孩子也上不了學，房子也就失去了金融屬性。因此如果買了沒有證的回遷房，辦證的時間往往無法确定，甚至會遙遙無期。比如開發商因為資金鍊斷裂導緻房子被銀行收回，或者因為債務問題房子被法院封存、扣押等情況下。

第二，購買回遷房的資金壓力大。正是由于多數回遷房都辦不下來房産證，所以回遷戶才會賣得比較便宜。否則一旦證書拿到，房子可以進入市場正常交易了，誰還會低于市場價便宜賣呢？而沒有房産證的回遷房，銀行是不會給申請人做貸款的，那麼購房者就需要準備全款才能買下。但是回遷房的價格再便宜，在房價高高在上的當下，一套房子的總價也不是一筆小數字，購房者想要一下子拿出一大筆的現金，也是非常不容易的。因此購買回遷房的壓力，遠比購買新房或其它二手房的壓力大，畢竟隻有辦理了房産證，才可以申請抵押貸款。

第三，房價一旦上漲，賣方有可能會反悔。回遷房買的時候雖然很便宜，但是隻要一天沒有辦下來房産證，房子的所有權就仍然歸回遷戶所有。而房價是在不斷上漲的，一旦房子的市值價與當初的成交價形成較大差距，到了房子能夠辦證的時候，有些回遷戶就會找各種各樣的借口，不配合購房者辦證。他們的真實目的隻有一個，那就是不願意接受當初的交易價，想按照市價讓購房者加錢。遇到這種情況，購房者就成了弱者，着急也沒有用，很多人就會被賣方牽着鼻子走，被迫再加一些錢才能去房管局辦手續。特别是那些買房子準備給子女上學的購房者，遇到這種情況可以說是有苦難言，隻能乖乖地就範。

第四，如果發生債務糾紛，購房者的利益嚴重受損。在等待給房子辦證的這段時間，如果回遷戶因為與他人發生債務糾紛，導緻該套房子被法院扣押，法院雖然也承認雙方簽訂的房屋買賣合同有效，但是需要執行拍賣房産用于抵押債務的時候，法院并不會将拍賣所得優先賠給購房者，而是會賠給與賣方發生經濟糾紛的第三方。至于購房者想讨回購房款，隻能另案起訴，而且失去了财産保全的機會，将陷入長期的債務糾紛之中。畢竟法院将已出售的房子進行拍賣，多數是因為債務人的名下隻有這一套房産。而少數賣方正是抓住了這一點，如果購房者不能按照自己的要求加價，就會制造虛假債務，故意讓法院拍賣掉房子，讓購房者兩手空空。當然了，這隻是賣方預設的圈套而已，但損失最大的，一定是購買回遷房的人。

第五，回遷房的居住體驗較差。所謂一分錢一分貨，正是由于回遷房的價格比較便宜，因此開發商補償給回遷戶的房子，無論所處樓層、朝向、所在小區位置、戶型以及房子周圍公共服務資源配置等，都是整個小區中最差的。比如一些回遷房會被分配在整個樓棟的邊角旮旯位置，通風采光效果很差，房子的戶型不夠方正，浪費的空間比較多，公攤面積也比其它房子大，而且整棟樓也不是正南正北朝向等。這樣的房子即便入手時再便宜，想轉手也很難賣掉，更不要說賣出高價。而且一些純安置小區的物業、保潔、治安等方面，都沒有正常商品房小區管理到位，居住的人員素質也參差不齊，垃圾随便丢棄、車輛亂停亂放、外來人員随便進出、公共場所大聲喧嘩的情況比較普遍，居住體驗遠不如其它小區好。

第六，回遷房的投資屬性低。如果一個小區是回遷房與商品房混搭的小區，或者整個小區全都是安置戶，最常見的情況是髒亂差。比如有人将地上車庫改做小超市，每天人來人往吵亂不堪，有的人将車子停放在消防通道上造成安全隐患，而有的人夏天光着背、赤着腳聚集在樓梯口打牌、下棋，有的人則随地吐痰，遛狗不牽繩，半夜高聲喧嘩等。而所在小區的物業通常隻知道收錢，不知道管理、護理，形同虛設。因此凡是髒亂差的小區，不僅居住品質在不斷下降，房價也很難漲上去，因為低品質的小區根本無人投資，無法帶動房價上漲。

總而言之，回遷房不是不能買，但前提是等辦理了房産證以後才能買。購房者不能因為回遷房的價格便宜就急于下手，所謂便宜沒好貨，任何便宜的東西都是有原因的。而一旦匆匆忙忙地買了回遷房，除了需要承擔全款購買的資金壓力，還有可能買到房型、位置和樓層都不夠理想的房子；一旦遇到不誠信的賣房人，輕則追加錢款才能辦理房産證過戶，重則會落個“錢、房兩空”的結局。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!