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FANGDONG ｜ 房東俱樂會

撰文：成音 美編：小鹦 校對：大豆

壹

都說買房要安全，到底怎樣才算真安全？

1、開發商要安全

風暴過後，我們更容易看清到底哪些開發商是安全的？

第一，就是人人都知道的，央企、國企相對比較安全；

這些企業有比較嚴格的流程和成本控制，以安全為導向，隻是産品相對中規中矩。

第二，本土有不少從來沒有搞過高周轉的中小開發商，其實也相對安全。

這些規模不大的開發商們在這個亂哄哄的氛圍中一直運轉正常，有些能提前交房，有些能達到準現房售房，還能在産品上制造出一些驚喜。

尤其是本土穩健型房企，它們的特點是産品數量不多，但始終在思考如何超越經典項目，如何打造更新的産品為自己樹立品牌，反而更容易出現超時代的标杆産品。

2、區域要安全

什麼是相對安全的購房區域？“休要騙我出三環”肯定是不準确的，這種說法隻是一種象征性的表達而已。

按照鄭州發展的情況來看，各個方向其實是不太均衡的，正西邊、正南邊要稍慢一些，東邊、北邊要稍快一些。

所以，西邊、南邊的安全範圍，大約就在三四環之間，東邊和北邊，則可以再遠一點，到四環之外，大約也就是距離紫荊山15公裡的樣子。

示意圖

3、配套安全

安全的購房範圍内優先選擇配套已經成型的。

比如和成熟區域比較近的、道路已經修好的、學校已經開始招生的，不要看那些畫大餅的藍圖，而是看實際落地的東西有哪些。

如此，也基本上就不會有什麼和預期不匹配的情況出現。

4、産品本身安全

産品安全，第一當然是安全交付，産品本身質量還不錯，這一點很容易理解。

第二點，則是很容易被購房者忽略的，那就是産品本身是要和區域調性相匹配。

在東區買豪宅、買改善，在金水北買改善、買剛改，在管南買剛需、剛改，就基本上就遵循了産品和區域調性相匹配的原則。

西南邊老城區的别墅，就算是産品做得再好，它和區域調性完全不匹配，最後的下場就是被時代和市場抛棄。

貳

當我們知道買房要遵循“四個安全”原則之後，有一個問題來了，那就是如果在鄭州要進行首次改善置業，有哪些地方可以選擇呢？

對于改善型置業來說，首先當然是要選擇一個合适的區域，中州大道以東，自然是最優選。

隻是中州大道和東三環之間，目前價格過于高昂，早不在一般人能夠承受的範疇。

今天，想說一個被忽略的片區，那就是被東三環、連霍高速和賈魯河和鴻寶路圍合的區域。

這個片區屬于北龍湖、龍子湖和楊金片區的交會處，地塊容積率都在2.5以下，而且擁有賈魯河河景，天然就适合改善置業。

目前在售的代表樓盤是廣彙灣，價格在一萬六七左右。

首先，這個片區絕對屬于安全置業的範疇，它距離老城中心紫荊山隻有12公裡，完全在安全範圍内。

其次，它位于城市發展勢頭更猛的東北方向，和龍子湖、北龍湖這些新興産業中心的距離，也近到超出你的想象。

它的正南邊800米處，就是隸屬于中原科技城、位于龍子湖片區的雲湖大數據産業園。

中原科技城示意圖

不是畫餅，也不是停留在紙面上的藍圖，海康威視的中原區域總部已經進駐，産業園一期首開區也在進行主體施工。

浪潮中原總部及研發中心以及大華股份中原運營中心，就準備落戶于此。

它距離北龍湖的中原科技城呢，直線距離也隻有2公裡左右。

這個片區不僅僅從區位上來說安全性足夠，更重要的是道路通達性良好，它不用像北龍湖以北的樓盤一樣，一直苦苦等待道路的修通。

長約20公裡雙向8車道的東三環快速路，就在片區西邊，從北四環一直貫穿到南四環，還是作為鄭州形象工程的迎賓大道，兩側近百米景觀帶美不勝收。

從廣彙灣出門即可上東三環，七八分鐘就到了售價4萬多的北龍湖中海雲著湖居和鄭大一附院東院區這一帶。

沿東三環一直向南開十來分鐘，就能到達鄭州高鐵東站。

無論是北龍湖、雲湖還是龍子湖，甚至是高鐵東站聚集起來的産業和人口，都可以輻射到這個片區。

更加難得的是，這個片區配備的教育配套早已經展現在眼前，不僅安全性極強，配套的品質也足以讓每個新區望眼欲穿。

公立緯五路一小東嶽校區、公立金水區第六幼兒園分園，都已經開學，而且就在廣彙灣的隔壁，步行可達。

據可靠消息，中學将要引進公立的鄭州八中。

還有一個大彩蛋是，鄭州最重要的城市河流賈魯河，由北往南從片區穿行而過，為這裡帶來了豐沛的水景，濕潤的空氣。

廣彙灣則正好東臨一線賈魯河景，蜿蜒如玉帶的賈魯河，沿河岸鋪陳的565畝濕地公園，都在廣彙灣東邊徐徐鋪展開來。

廣彙灣區位示意圖

叁

在區域和配套足夠安全的前提下，開發商的安全性必然是我們應該認真審視的一項。

提起廣彙，很多鄭州人可能會想到他之前的作品廣彙PAMA，或者是廣彙國貿大廈。

廣彙PAMA占據中州大道、金水路兩條黃金軸線，早已是金水區知名的改善住宅，目前二手房價格2萬 ，算是曼哈頓片區的最高價；

廣彙國貿大廈屹立于鄭州最早的财富大道——經三路上，這裡是鄭州最早的财富聚集地，更是鄭州最早一批富人的誕生地。

從廣彙過往項目的拿地策略上，我們也能輕易看出，不冒進、不盲從、堅持拿地就選最好位置的地塊，一直是這家房企的理念。

這家1993年就已經成立的開發商，并沒有像部分高周轉房企一樣大規模擴張，而是始終堅持着穩健開發，做一個項目就立一個标杆。

最新落地的産品中，鴻寶路北側姚店堤社區雖然是回遷社區，但品質足以趕超同時期的商品房小區，更讓楊金東片區的商品房項目感受到十足的壓力。目前，姚店堤社區已經成為鄭州安置小區的标杆項目。

真正了解廣彙這家房企的人，都有着一個普遍的感受，他似乎有點不像一個賣房子的開發商，從沒有各種花式噱頭的營銷，更沒有鋪天蓋地的品牌宣傳，更像是一個隻注重産品本身的匠人。

如今開發廣彙灣項目，廣彙同樣在堅持着自己一貫的風格，從項目入市到銷售環節，廣彙灣鮮有形象品牌宣傳，但是施工進度卻一直是片區中進展最快的一個。

經常路過廣彙灣項目的人，或者到旁邊賈魯河釣魚散步的人會發現，廣彙灣的項目工地上，從來都是熱鬧非凡，樓棟更是隔不了幾天就添上一層。

所有樓棟主體均已封頂

踏踏實實蓋好房，口碑留給世人評，廣彙的這份踏實，足以給尋求安全感的購房者帶來最大的保證。

如果有心再去了解一下廣彙灣的産品定位，這份安全感必然還要再上一個層級。

肆

正如開篇所說，産品安全性的第一前提，一定是産品本身和區域調性相匹配。

廣彙灣所在的這個片區，是天然的改善宜居之地。

就像北龍湖之所以成為北龍湖，是因為片區1.5-2.5的容積率，讓它有了成為“城市宜居地”的先決條件。

很少有人知道的是，容積率每降低0.1，可能帶來樓間距增加2米，日照增加15分鐘，綠地率增加1%，小區新增100棵樹......

占地82畝的廣彙灣一期，容積率隻有2.39，這可是在市區打着燈籠也難找到的低容積率。

現在，市區不少在售的2萬 改善樓盤，容積率都到甚至是5.0，樓棟密密麻麻到小孩都找不到玩耍的地方。

更難得的是，廣彙灣還做成了純粹的小高層。

對于開發商來說，同容積率下，做小高層其實是最吃虧的，遠不像洋房 高層這樣的高低配更能産生溢價。

這種産生不了太高溢價的産品，單價和高層相差無幾，但是居住起來舒适度卻要高很多，簡直就是專門為購房者謀福利的。

82畝的土地上，排布了10棟17-18層的小高層，建築密度還不到17%，而北龍湖的大部分洋房社區，建築密度都在25%左右。

項目整體鳥瞰效果圖

同時具備“容積率低、建築密度低，以及樓棟高度也很低”的三低指标，廣彙灣的園區肯定就很開闊很舒服，完全不同于一般社區高樓林立的壓迫感。

由于園區空間足夠大，綠化面積和公共活動空間自然也就上去了。

廣彙灣的綠化率高達35%，遠超一般小區的30%，光中央庭院景觀就有13000 ㎡，還設置了3處特色水系。

景觀效果圖

這完全是街心公園的尺度。要知道，一般小區的大面積景觀能達到數千平就很優秀了，遇上高低配小區，中心景觀甚至會徹底消失。

園區内還規劃有全齡活動區 2個兒童活動區 2座會客廳，安放全家人的休憩時光。

廣彙灣的建築也是目前鄭州豪宅市場上最流行的現代主義風格，玻璃幕 鋁闆立面，線條極簡，立面通透。

外立面效果圖

可以說，廣彙灣的産品設計，完全和這個片區的調性相契合——在宜居之地，做宜居産品；

具體到廣彙灣的戶型設計，安全性也極強。

大家都知道的是，鄭州住宅成交的趨勢早已是改善當道，未來偏改善的大中型産品，不僅更受市場追捧，資産保值增值性也更強。

而廣彙灣的産品設計，完全迎合了鄭州未來市場的主流需求。

起步戶型就是106㎡的三房兩衛，完全抛棄了小三房的局促格局，南北通透，餐客一體化，南向三開間，舒适度極高。

此外，還有120㎡左右的大三房可供升級，需要四房的，那就直接選擇140㎡左右的四房，LDK一體化設計，步入式衣帽間，U型大廚房……

戶型圖（左右滑動）

最讓人驚豔的當然是140㎡左右的臨河戶型，帶270°轉角的雙面落地窗，是為業主量身定制的IMAX環幕觀景視野。

效果圖

最後，還不得不提提廣彙灣的價格安全。

目前廣彙灣單價隻有一萬六七左右，我們不說隔壁的北龍湖，就以一路之隔的龍子湖二手房2萬多的單價做對比，這樣的價格，安全性也是相當高的。

東三環，賈魯河邊，純小高層社區，緯五路一小東嶽校區，公立幼兒園，連房子都已經封頂，應該沒有任何潛在風險……

放在今天的鄭州市場上，這樣的樓盤，也實在是很難得了。

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